合景悠活会否是下一个彩生活？

为什么说是下一个彩生活，并不是说彩生活不好，而是说曾经的物业股一哥，在并购开元、物业后，从上市至今6年里已快变成路人甲了。除了先行者和在管面积第一的光环外，其他指标黯然失色，远逊同行。

如今，合景悠活蛇吞象，以13亿吃下了规模远超自身的雪松智联，让人不免猜想，三五年后，历史会否重演。

先说彩生活 大吞小

自2014年上市至今，彩生活大小并购物管企业100余家，其中最大的一笔、最为引人瞩目的便是以20亿收购万达物业。

2016年8月，彩生活母公司花样年，收购了万达物业100%股权，涉及面积6406万平方米。这笔资产随后在2017年11月，正式注入彩生活。

按照当时估值来算，彩生活收购万达物业的PE只有8倍左右，远低于物业行业的平均估值，可谓是一笔十分划算的买卖。

在注入彩生活前，优化后的万达物业业绩就表现不俗，净利润相当于另外一个彩生活。如数据：

2017年前10个月，万达物业贡献收益约12.36亿，同比增加17.1%；毛利约4.12亿，同比大增128.5%；净利润约2.35亿，同比大增约15倍。

而2016年，彩生活的主营业务收入约13.42亿元，净利润约为2.16亿元。

并购效果立竿见影，体现在年报中为：

2016-2019年，营收分别为13.42亿元、16.29亿元、36.14亿元、38.45亿元；

2016-2019年，毛利率分别为43.65%、44.86%、35.49%、35.25%；

2016-2019年，净利率分别为16.08%、21.51%、14.33%、13.93%；

万达物业并表彩生活后，很明显，2017年、2018年，数据很是耀眼，比如营收，2018年为36亿元，同比增长率是121.87%，毛利率和净利率也是如此。

但是在2018年之后，数据呈现出断崖式下跌：

2019年营收38.45亿元，增长率仅6.40%，归母净利润增长2.8%至4.99亿元，均是自上市以来的最低涨幅；毛利率和净利率都已下滑至历史最低点。

期间，彩生活股价也经历了翻山越岭抵达平原的波折，从最高冲上9块多，到如今的3块多的，市值也只有50多小目标出头。

要知道，前两年风口上的物业股可都是翻倍的上涨，比如新城悦服务，2019年至今涨了近10倍。

彩生活为何会这样，除了其管理层经营水平的因素外，大规模并购，消化不良是重要原因。

彩生活在管面积3.6亿平方米，行业第一，但物业费单价平均值仅1.15元/平方米。

这个价格远远低于行业平均水平。中物研协报告指出，2019年，百强企业管理项目平均物业费3.02元/（平方米·月），其中，住宅物业费为2.28元/（平方米·月），非住宅物业费为4.68元/（平方米·月）。

物管圈规模为王的真理，在彩生活这里失去了作用。

在勿爷看来，彩生活犹如令狐冲练了吸星大法，吞并的各种真气在体内横冲直撞，若想化解兼容，只能去少林学易筋经了。

只有理顺了桃谷六仙、平一指、不戒和尚等人输入的真气，所学独孤九剑才不浪费。

再说合景悠活 小吞大

合景悠活上市至今有两起收购之举，以收购雪松智联为最。

01月18日，合景悠活官宣：以13.16亿收购雪松智联80%的股权，后者在管面积8600万平方米。

收购前，合景悠活在管面积算上近期自拓增至8000多万平米，收购后，在管面积翻倍至1.6亿+平方米，一跃成为过亿俱乐部的一员。

和彩生活收购万达一样，市场一致看好合景悠活并购之举。

合景悠活获富瑞“买入”评级，将目标价调升24%至10.36港元，并纳入富瑞首推名单。而银河联昌亦重申合景悠活的行业首选和“买入”评级，给予目标价10.85港元/股。

反映在股价上，1月18日当周，合景悠活股价涨幅高达21.7%，总市值离200亿仅差20多个小目标。

按照2020年前11个月未经审核的收入规模约为11.93亿，税后利润约为1.25亿，据此可推算出，本次收购代价估值约为2020年净利润的12倍PE左右，和目前行业平均三四十倍的估值对比，也很划算。

但和彩生活收购万达不同的是，雪松智联并没有万达物业那么优秀，合景悠活体量比雪松智联小很多，但二者收入相差不大，雪松智联净利率又偏低。

所以，收购并表后，雪松智联一定程度上可能会拖累合景悠活的利润空间。

毕竟一口吃了个胖子，需要时间去消化。

如数据：

雪松智联2018-2019年及截至2020年11月30日止十一个月的收益分别约为为4.78亿元、8.27亿元和11.93亿元；同期税前净利润分别约为4600万，9200万和1.63亿元。

合景悠活2017-2019年及截至2020年4月底，其收入分别为4.63亿元、6.59亿元、11.249亿元和4.28亿元；同期税前利润分别为5759万、1.04亿元、2.51亿元和1.02亿元。

在2017-2019年，合景悠活净利率净利率分别为9.53%、12.09%、16.45%，截至2020年4月为17.8%，

雪松智联的净利率较低，2018年、2019年和2020年前11个月，分别为7.37%、8.88%、10.47%。

有彩生活的案例在前，如何资源整合，形成最优效力，想必合景悠活心中应该已经有预案了。

本次并购效果到底如何，两三年后定期报告将见分晓。

结语

不论是彩生活大吞小，收购万达物业，还是合景悠活小吞大，并购雪松智联，二者并购操作，都大幅度降低了对母公司的依赖。

彩生活目前在管面积仅有1.5%依赖母公司花样年，而合景悠活经过本次并购，对母公司的依赖降低到50%。

按说，市场就是喜欢不拼爹的物企，但彩生活现在的窘境：

是彩生活太天真，还是市场比较“婊”？

作者：勿爷

来源：物业大爆炸