广州楼市：为什么不去牛奶厂买房的真实原因

　　提问：雕叔你好，广州牛奶厂片区可否分析下？

　　回答：牛奶厂就是金融城、鱼珠的后花园，无论是从区位、受众客户、产品等级、整体片区规划，这一属性在未来5-8年，甚至8-12年都是铁定事实

　　牛奶厂以后如果要暴击的话，必须要解决好两点：第一是交通，悦景路的拓宽，以及未来19号线的站点规划；

　　第二是商业配套，一个家和天翟远远不够 牛奶厂“四大金刚”楼盘在价格上对标的是美林湖畔和盈彩三期，因为大家其实都是鱼珠板块最直接的受益者，另外“四大金刚”里面领跑的是龙湖 牛奶厂的问题，在于二手的放盘量问题，说白了就是没有真正的进入二手房市场，是卖方市场

　　自住定价，因为证不过两年问题，因为限售问题，所以价格漫天飞，价格没有坐实，而且最近因为保利天汇二期开售，业主心态很强，价格乱放，什么6万都有了

　　牛奶厂的价格被 牛奶厂的业主玩死了，当然了短期内这个价格还是很硬挺的，如果把周期拉长到3-5年看，目前这里的价格其实是危险的，因为横向比较一下就知道了

　　1、等牛奶厂这四个盘以及周边的现在是一手，后期变成二手的时候，等过了两年的时候，就是二手井喷的时候，你可选的房源和产品就很多了，不像现在几乎没啥可选的

　　2、一个片区和板块的价格是否高不高，其实他本身说了不算，要横向比较才有意义，你说三溪5-6万的此信楼不香吗，天河公园8-9万的不香吗，琶洲6-7万的大把次新不香吗？

　　提问：现在老黄埔涨价而且都卖没货了，要不要再等等还是说换去海珠西？

　　回答：去什么海珠西，投资就往东啊，亲，你自己说的老黄埔涨价都快卖没货了，是吧，我在疫情期间2月底-3月初的时候，就知道下半年广州东有一波，这一波非常稳的，好多人不停的 坚持往东、往南，一百年不动摇

　　提问：雕叔你好！兰亭盛荟你好似也研究过吧，地段和花园都比较喜欢，但噪音导致比较纠结。现货量不多，还是想买天河一手，自住为主方便上班。目前二期五八栋还有几套北向顶楼，79，2+1户型，单价4.85w，望到高速有点吵，三期还有16栋尾货也比较吵就不考虑了，还有14栋02，130方单价5.2w，最后13栋整栋没开卖，不过西北角靠近垃圾压缩站，01-03单位相对影响比较少。个人比较喜欢二期整体配套比三期好，且现楼，但三期可以望江，要明年一月收楼，你觉得这个楼盘几年后顶楼西北向出手会不会折价比较厉害？三期130方在该盘算不算是错配，值得倾家荡产去买来自住吗（首付要融资）？还是等13栋开卖选个好点的楼层和户型？

　　回答：如果想选择新的一手楼，在天河就没啥可选，要不就兰亭盛荟，要不就保利天汇，反正都是在东环这一条线上的 兰亭盛荟的顶楼就不要考虑，顶楼是硬伤。如果130房的单价5.2，总价680万，总价680万在这个位置买一个四房单位 首付200万，贷款480万，月供2.5万，从投资上来看，横看竖看都不太行的，如果是自住，比如13栋的，以后可以望到江也可以 投资：坚决不买了 自住：倾家荡产也可以买

　　提问：雕叔，本人万胜围上班，80w首付，自住+保值需求，你觉得是海珠第一金碧还是龙光峰景华庭呢？主要应从哪方面考虑？

　　回答：首付80万有限的情况下，考虑的是先上车的问题，你的问题已经很明确的，你的思考路径也是对的 在海珠第一金碧和龙光峰景华庭之间选择的话，前者生活配套、生活便利性没问题，后者成长型没问题 可能你的诉求要加上通勤、学位、杠杆、户型的因素，初步来看，选择后者略好

　　提问：楼王单位好在哪里？一般比同期的要贵，如果三五年后出售，也能高很多吗？性价比怎么样？

　　回答：楼王就是住的爽，享受隔壁几栋业主投来羡慕的眼神 成为二手的时候不一定会贵很多，看小区业主放盘价的博弈 投资性价比我觉得不高了，没必要选最好的户型最好的楼层的楼王单位来投，资金成本消耗相对高，都是为了挣100万，还是选择没有大硬伤，好砍价的户型来买吧

　　提问：一直关注雕叔的公众号，从公众号来到这里。感谢雕叔的文章，尤其是百盘分析的文章很实用。步入正题：请教下雕叔，本人目前天河北一套伊顿18天地层南向两房拿学位+黄埔东荟花园一套四房均出租，贷款合计220，现阶段贷款月供和租金收入基本码平。只是为了孩子读书目前还是租房，是否适合把两套卖掉换一套市中心大的合适呢？目前行情不错，是否继续持有观望较好呢？

　　回答：看你对哪套的学位感兴趣了，一个是龙口西、一个是东荟城小学，都还不错；如果是追求成长性，那么东荟城的可能要好过伊顿18 结论：建议卖掉其中的一套，去置换大的，同时把另外一套的贷款结清，再抵押出来，依据钱的多少来买

　　提问：雕叔好，投资预算300—400万，您觉得是应该买东荟城还是黄埔中央城呢？1.黄埔中央城比东荟城便宜8000多一平米，2.如果以后东荟城小学校长退休了或是东荟城多校划片，东荟城会跌吧？3.黄埔中央城1.5万套的库存对周边价格应该有影响吧？谢谢雕叔的指教

　　回答：其实，看的出来你是偏向投资多一些，也可能是自住多一些，我猜的 买房子其实就是买确定性，至少是大的确定性，你不能说东荟城东荟花园小学的校长以后会退休，就怎么怎么样，因为未来不能确定的事情，已经超出了考量的范围，就是说你不用未来不确定性（确实是不确定性）来对照和指导当下的决策 我只能说当下买东荟城的确定性比买中央城的高很多，这是板上钉钉

　　提问：雕叔，您好！如果确定成交之后，因业主办理涂销，需三个月之后过户，这属正常做法吧？如何防范一户多卖和业主反价风险？如果要做GPGD，是否在合同中做些条款以控制风险，避免首付款争议？谢谢！

　　回答：正常，对你是好事，晚点给月供，少给1-2个月利息求之不得 把合同签了，然后网签做了，就可以把房子锁定了，业主这时候也不能卖给其他人 如果业主要解除网签找其他人交易，也需要你这边同意 你就注明贷款以实际银行评估价为准，或者中介也要补充协议给你签的了 首付款不建议一下給多业主，500万左右的房子，给不超10万为宜

　　提问：我是外地的，这次到广州出差，喜欢这个城市，加上限购的政策有所松动，想购买一套房子，价格在300万左右，请帮忙推荐

　　回答：不好意思，刚才在忙 你这边是已经有了广州限购区的购房资格吗 还是说破限购买黄埔？ 你放心，我可以推荐专业的买房管家公司给你 会带你筛选房源，跑市场，风险把控这些 300万左右的话，如果喜欢新一点 那就科学城那边吧，你看过知识星球你也知道 科学城产业很强，高新就业人口也多，消费力猛，那边的刚需盘可以考虑，比如万科金色梦想，中海誉城 老黄埔这边的话就是金碧世纪花园的小2房，享受鱼珠第二CBD的辐射，2年后又有13号线2期珠村地铁口新开的增量 如果你做杠杆的话，就是把首付降低，买个400万左右的房子，月供你撑得住的话，你可以去万博板块看看雅居乐花园，或者海珠罗马家园，看的是沥滘旧改的增量，位置也不错，到珠江新城或者琶洲很近的

　　提问：雕叔好，本人打算近期买房，主要自住，有增值空间更好，目前工作在琶洲西，预算控制在370以内，最近看了三个楼盘：白云区的云湖花城，靠近地铁站8号线延长线、新塘的东方明都，靠近13号线白江站，番禺的雅居乐花园，前两个是新房，后一个是二手房，您觉得哪个楼盘更合适些呢？

　　回答：果断舍弃前者， 那个鬼远的地方，还是一手，显然不行 你有房票，显然不要买新塘啊，新塘是没有房票的时候再选择了 选择最后者吧，至少还是市区，还有概念和增量

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