楼市盘点④：2021年 青岛哪些区域会成为“锦鲤”板块？

　　原创 观察员老王 青岛楼市研究员

　　虽然“住房不炒”的理念不断被强化，但是在上海、深圳房价出现异动之后，房产依旧会被许多人当作最重要的投资品。

　　相比主城追高，更多的投资者更希望的是寻找有价值成长潜力的价格洼地。土地连续三年放量，青岛不缺少低价区，但是哪些会触底反弹，哪些是要用半生埋单的大坑?答案不容易找。

　　2021年，老王认为在青岛寻找“锦鲤”板块，都需要抓住四个关键点：良好的环境资源、先进的城市规划、关键配套已经落地、能够提升区域价值的“买入”级开发商聚集。

　　2017年，蓝色硅谷作为高新区之后的第二个“黑马”板块，在即墨撤市划区和地铁11号线的加持之下，风头一时无两。当年十一探盘时，老王印象最深的就是挂着全国各地牌照的私家车。

　　然而，在利好兑现之后，蓝谷板块人气快速回落。特别是2020年，包括板块标杆鲁信合璧花园在内，都进入了房价震荡下行的盘整期，原因不难分析。

　　从供需比的角度而言，即墨2020年供地排在西海岸之后位于第二位，但是没有新重量级利好的加持，鲁西南的投资客被西海岸、上合示范区节流，东侧烟台、威海同样拥有着良好的滨海资源，外地置业者流入不足。所以，在2020年的销售榜上即墨没有一个盘进入TOP10，市场进入了一个“凉”性循环；

　　从城市的配套角度而言，地铁M13、M1、M8号线开通之后，M11号线已经不再那么稀缺，供暖、商业等配套缺点在对比中不断被放大；

　　从产品力而言，蓝谷核心板块内除了一枝独秀的鲁信合璧花园之外，长期缺乏高品质项目。特别是一些楼盘质量问题不断曝光后，让许多市区的购房者对于蓝谷板块也是望而却步。

　　2021年，我们要重新梳理蓝色硅谷核心区的价值。

　　虽然说蓝谷板块整体的产业和配套未达预期，但是围绕着山大青岛校区，核心区内教育、医疗、商业配套正在逐步完善。

　　更为关键的，在碧桂园、鲁商之后，这个岁末年初蓝色硅谷核心区汇聚了多家值得信赖的开发商。

　　在青岛打造了海底隧道、大剧院等地标项目的国信集团，不仅会以“家在公园里，回家即度假”的理念打造住区，而且还会带来高端酒店、花园办公、写字楼等业态；

　　从新都心到西海岸再到蓝色硅谷，万科没有追求规模上的飞速增长，而是在聚焦核心业务的“收敛”策略之下，打造更为符合人居需求的综合住区；

　　浮山后“双子星”的热卖，让我们看到了远洋精研市场的能力。敢于在劲敌环绕的蓝色硅谷拿地，我们相信远洋一定能够拿出与众不同的产品；

　　在三条红线之下，目前蓝色硅谷的核心区主角不是在“三条红线”上跳舞的赌徒式房企，而是万科、碧桂园、远洋、鲁信、鲁商、国信这些资金雄厚、战略稳健、运营良好的开发商。

　　这就如同是当年的浮山后，大家会在细节上下功夫，通过品质赢得客户，而不是一味打价格战，让区域进入恶性循环。

　　总结来说，2021年即墨楼市不会太好。但是蓝色硅谷核心区就如同顶级匠人们雕琢的璞玉，如果有低价捡漏的机会不该错过。

　　如果说蓝色硅谷我推荐的理由是开发商，那么高新区奥体板块我看好的原因则是规划。

　　当年青岛在做高新区的规划时，对于高新区的定位是国家重要的高新技术产业新城示范城区，山东半岛高新技术产业发展的领军地区、创新服务平台和北部城市新地标。“生态经络，湿地岛链”的空间规划理念，到现在看都是十分超前的。

　　其中， “湿地岛链”构建形态上类似于“神经元”互相连接的城市创新空间，形成自然与城市和谐交融的“多中心”生态科技走廊。采用“岛链式”结构形成环湾岛链群，组织中心区域的各个重要发展地段，串联科技、教育、空港、商务休闲四大主题的创新功能区。岛群构架为新城提供了多功能、多场景、多元化的特色休闲、商务、研发等功能空间，演绎出具有差异性的城市功能内涵。

　　所以，我们看高新区的学校、医疗、商业配比，比新都心、东李等诸多新兴板块都要科学、合理，而且很多配套已经落地。

　　许多人认为高新区不行，主要是觉得产业不行。但是如果我们换个思路来思考：如果我们普通人单纯将城市界面如此赏心悦目的高新区，看作是一个“睡城”，行不行？

　　正是在这种理念的指引下，老王一直建议预算不多的刚需去高新区东部置业。因为从区位上说，这是一个主城刚需可以接受的自驾通勤距离，而且中欧国际城诸多配套都已经落地。

　　在地铁8号线开通之后，奥体板块可以成为我们的新选择。不仅仅是利群综合体，明天要拍卖的8块土地，商业占比也都在40%以上，最高的甚至达到了60%，对于区域的商业配套会形成一个良好的补充。

　　有时候，买新区就跟吃牛排一个道理。三分熟的时候下手，需要一点点勇气，万分之一的健康隐患如果成为现实，就会折腾掉你半条命；熟透了你再吃，可能更安全，但是房价也会变得更加“僵硬”。

　　现在的奥体板块，就如同是八分熟的牛排，安全性与爆汁感都刚刚好。

　　最后，我们说一下胶州。与即墨的问题相似，毫无章法的买地节奏，让区域楼市元气大伤。但是在2020年TOP10的榜单中，我们依旧看到了龙湖·昱城的名字。在竞争如此激烈胶州，这样的成绩十分惊艳。

　　龙湖的品质和天街的配套不用多说，昱城热卖还有一个很重要的原因是：在许多本地人的眼中，胶州东部的中央商务区，就是未来城市的经济中心。

　　虽然胶州还会长时间处于供大于求的状态，但是这一区域有一个优势：核心土地没有像即墨西那样拆散零卖，而是交给了龙湖以及世茂-正北，打造城市运营级项目。很显然，恒星盘的规划大局观更好，教育、商业配比会更加合理。

　　相比十几家开发商的互相踩踏，两大开发商相对容易把握供应的节奏，让区域楼市进入正循环之中。

　　所以，不论是城市发展的方向，还是区域楼市的节奏，这都是胶州我们唯一可以期待一下的区域。

　　对于投资者来说，买房很容易陷入产业的误区，认为一个地方如果产业不行，楼市也一定不行。有年轻高净值购房者支撑的城市和区域自然是最健康的，但是没有也不代表这一区域毫无希望。

　　在青岛这样的城市买房，我们应该更加注重居住属性的考察。从规划、配套、产品力的核心要素去判断升值潜力，这才是长线投资理性选择。