措不及防，上海楼市突然降温，对于房价会有影响？内行人给出答案

2021年刚开始，上海楼市风起云涌，房价突破了近几年来的低迷，向上冲击的苗头几乎势不可挡。

根据财经网消息报道，2020年，上海二手房成交量达3.9万套，创下了2016年以来的新高。其实涨幅最大的，是学区房，上海的学区房不仅是出现普涨，个别房子甚至暴涨60%！同时还出现了二手房数小时跳涨40万，半天时间内竟然有47组购房客排长龙抢房，让人不可思议！

因此，就在所有人都以为上海楼市要开始迎来新一轮上涨的时候，国家出手了！

1月21日晚间，上海市住建委、上海市房管局等8部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。

其中提到从增加土地供给、打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、优先满足“无房家庭”购房等多方面加强市场调控，同时这份规定从22号起开始生效。

对此，有中介机构表示，从新规实施到现在，他们手头上已经有几十套房源因违约导致无法交易。

那这次的新规对于上海楼市是否会产生影响，会不会给火爆的楼市，带来降温呢？我们今天就挑比较重点的规定来分析下。

先说第一条规定：打击假离婚。

对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

这对于那些想通过“假离婚”来获得购房资格，以及通过“假离婚”来获得首套购房资格的人，都会产生直接遏制作用。2020年已经有不少城市堵住“假离婚”漏洞，上海这次收紧信号也十分明确。后面不排除，还会继续打补丁，比如“离婚两年内不能买房”、“收紧资金监管”等方式。

接着说第二条规定：严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比，加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。换句话说，就是从资金供给端打击炒房客，以后别再想通过其他贷款来曲线炒房了。

然后是第三条规定：调整了增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税 征免年限从2年提高至5年。

说白了，以前满二不满五的普通住房，对外销售的免征增值税，而现在只要不满5年，无论是普通还是非普通住房，统统全额征收增值税。假设一套房子1000万，那么全额征收的话，大概需要征收54万。

这一规定极增加了投资客的卖房成本，除非能够长期持有满5年以上，否则就需要出多一笔税收。

大的

然后是第4条规定：加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

这条规定非常好，历史经验，大部分开发商看到房价上涨就偷摸捂盘不放，能多赚就多赚。大量捂盘，导致市场供应急跌，房价上涨。而此政策一出，相当于定向打击开发商捂盘行为，在供应端稍微轻松一些。

而且政策强调，项目不得和中介联合操控周边二手房价格，人为抬高二手房价格。要知道，在楼市中有一条逻辑，新房带二手。

比如一个地方拍地出现了地王、楼王，备案价远超于周边二手房，那么这个项目开盘后，由于价差影响，极容易拉动周边二手房房价上涨。

中介则会告诉购房者，你看隔壁新盘都卖到10万/平了，这边的次新房怎么也得卖到8万/平吧，房价都是这么“带飞”的。所以说，这个规定如果真的能实施到位，对于上海楼市的降温一定会起到大作用。

除了以上4条外，还有其他一些小规定，比如增加用地供应，稳定土地价格，从住房供给端来给楼市降温。但这些都无关紧要了，都是一些场面话。

其实，我在去年年底的时候就曾说过，2020年上海楼市的成交量这么猛，2021年绝对会迎来调控。

很多人都不以为然，不过也正常，去年成交得这么火，大部分人以为2021年还会继续涨，把这前几年没涨的一次性都涨上去。

可惜的是，还没开始，一盆冷水就开始浇了过来。当然，在阿杜看来，这次的新规，对于整个上海楼市也仅仅是起到降温的作用，规范了开发商，购房者，银行，中介机构等几方市场主体的行为，让上海的楼市回归健康发展的轨道上。但要让房价下跌，明显不太实际，毕竟上海楼市是刚需托起来的房价，基本不存在炒房泡沫，库存这么低，供需又失衡，基本没有回调余地。