杭州楼市：买房短期投资，哪些性价比高的房产可选？

提问：成哥你好，目前人在外地工作，10年以后小孩可能会去杭州念高中，目前手上大约90万现金，想在杭州购买一套房子，短期为投资，长期可能要自住。如果购买在大江东板块，优点是价格便宜，还贷压力小，缺点是担心大江东以后工厂较多，房价起不来，达不到保值或者升值的目的，而且担心房子一直空置租不出去。如果购买在未来科技城板块，优点是能保值，并且交房后应该可以很快有一笔租金收入，缺点是还贷压力较大。两个方案相比哪个方案更适合？

回答：大江东的短线发展会很快，在房价涨幅比例上会好一些，早期出租肯定会差一些，持有10年作为投资来说是没有问题的。杭语蓝庭本身性价比也不差，未来科技城的发展潜力在一定程度上更可靠，优势像你说的还有一笔相对可靠的租金收入可以减少还贷压力。当前在疫情影响还未知的情况下，个人偏向于压力小一些的选择。但是实际情况是性价比好的项目中签率都很低，现实的选择是性价比好的多摇几个，能中就选了。具体更多分析详见内部！

提问：你好成哥，杭州推荐一下哪些楼盘升值潜力大，纯投资，没杭州社保，有没有什么办法可以买？适合长期持有还是短期？

回答：54大法破限购方案，详见内部资料。随着城市的发展，杭州各种板块在价值在这10年间发生了剧变，但主要是两大发展趋势：一是市ZF推行的拥江发展，二是省ZF和阿里产业群形成的大城西策略。杭州的拥江发展，首先带有火的就是钱江新城，这个片区对标的是上海的陆家嘴、广州的珠江新城，城市CBD+钱塘江景，这个片区以后的溢价，可想而知。大城西策略催生了杭州最火的码农区—未来科技城。所以未来科技城去化快，板块内已经没有多少在售楼盘，供需紧张，未来的上涨动能还是很足的。重点可以在这2个板块摇号新房，目前杭州新房二手房倒挂明显，确定性收益很大！

提问：成哥好，我是滨江小码农，收入还不错但是囊中实在羞涩，也摇过两三次大江东，但其实上班真是挺远的，女票是浦沿小园丁，所以学区倒是不愁。就想弄个小窝，赶紧娶媳妇麻烦成哥给个建议。

回答：滨江刚需摇号很容易想到大江东和空港，毕竟多次万人摇和轨道交通优势明显。你们的情况倒是更容易让我想到戴村两个项目，时代高架通车以后便利度会大幅度提高，到滨江很方便；你家媳妇上班早，通勤时间至关重要。戴村小镇整洁有序，基本配套都有，不失为一个宜居的选择，银泰建成后生活便利度也很好。两个项目时光之宸规模更大，产品也可靠，可以去摇号试试。板块价格基数还很低，也有升值空间，也可以为今后置换留有余地。具体更详细的建议详见内部！

提问：你好成哥，深圳房价涨完之后轮动到了上海，这一阵上海那边涨的确实很疯狂，有的小区从五万几个月涨到了十万，有些地产人士上海涨完就到了北京，北京涨完基本就到杭州这些二线城市了，就是说杭州很快还得涨，对此你有什么看法？另外，杭州现在的情况到底是属于强二线城市还是二线城市？

回答：首先，杭州到底是属于新一线、还是强二线、还是二线，这并不重要，重要的是杭州自身的人口、地位、需求等等。对于未来杭州房价的走势，个人认为会保持稳定上涨的，这个涨幅每年在10%很正常，不可能再出现2017年-2019年3年时间翻番的现象，那是不正常的，也是不理性的，有一定的补涨成分。之所以对杭州市场充满信心，主要还是由杭州的市场需求决定的，不仅仅是杭州人在杭州买房，杭州周边的城市人口都在涌入杭州买房，整个市场需求还是很大的。上海杭州投资价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥你好，老公在上海工作，妻子在杭州工作。家庭在杭州滨江南岸晶都，有一套三房，无贷款。D类人才。家庭在上海有两套房均有贷款。目前在考虑是否卖掉杭州这一套，用人才资格去摇号。卖房之后，妻子在杭州的户口没地方挂。如果在杭州贷款，需要还掉上海一套房的贷款，占用150万资金。我应该还掉上海的来杭州贷款，还是全款买杭州的。麻烦成哥给个主意！

回答：有人才资格，出手南岸晶都摇号红盘是可以的。关于是否还掉上海的问题，取决于你想获得多少贷款额度，如果预算在500万以内，6成首付也只有200万以内的贷款，也就没有太大的必要了；如果增加贷款额度，则建议还掉上海的，改杭州新入手的房产贷款，毕竟人才买房至少需要持有5年的。关于户口问题，很好解决，一是可以挂在人才中心，二是可以找一个朋友挂靠在朋友家里。具体详细建议详见内部！

提问：成哥您好！我姐姐两年前到杭州工作，没有社保，今年想在无锡先给他买个房子，从现在开始他在杭州交社保，两年后再置换到杭州。首付能凑120万，以我姐姐的能力最多能承担50万的贷款，所以选择了文旅城附近的溪岸景园小区100平方米左右，成哥怎么看？

回答：溪岸景园可以考虑，区位很好，位于太湖新城板块，是无锡的强势板块，买在这里也没有太大问题。但是判断房子的价格走向，一层一层剥离下去，我们看到的是不可再生的土地，土地是承载物，土地之上所有社会协作的综合性产出标记了这块土地的经济价值。换而言之，这块土地上能够构建起什么样的产业，什么层次的人居于其上，就决定了这片土地的价值。太科园要比溪岸景园更有想象空间。其他推荐详见内部分享！

提问：你好成哥，杭州子弹150，抽到仁和板块房子，觉得太郊区，是否弃选？这点子弹投资，在未来科技城边角，还是投到大江东？

回答：仁和板块，虽然杭州向北的发展整体还不错，但从目前的情况看，仁和要融入主城，还是有相当长的时间。仁和是城北老城工业外迁兴起的新兴区域，本地有一定的产业支撑，但是产业升级较为缓慢。从保值升值的角度看，会比较慢一些，未来需要置换的时候也不容易出手。从你的首付承受能力看，倒是还不如关注更有价值的地方。青山湖科技城目前竞争激烈，肯定是一个血拼的市场，如果有特价优惠的情况，倒是可以考虑入手的。尽管青山湖科技城和仁和跟主城的融合都会比较慢，但相对来说，城西科创大走廊的外溢延伸更为值得期待一些。

杭州目前的城西发展、老余杭开发，未来科技城西进，也就到这里了，因为再往西就是山区，什么经济能够不受山地的影响，可能也只有褚时健能做得到。而向东呢，有一个广阔的杭嘉湖平湖，直到出海口，都是杭州发展的空间。所以大江东的发展是可见的，在龙湖江与城和未来海岸周围的商业配套，交通配套（地铁，高铁）配齐后，其房价会顺其自然地迎来新一波的增长，可以考虑大江东。杭州投资价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好！坐标杭州，资金不多，打算投资，您觉得哪些板块有价值？

回答：很多一线城市投资客来杭州看房，喜欢两个片区：沿江诸城、未来科技城，这是对的，跟着产业走，房价5-7万，对于深圳人来说，依然是白菜价。但很多人还会忽略一个点：刚需驱动。类似于：“我最低要花多少钱，能上车一套89平地铁口次新低密度小三房？刚需不考虑教育、产业”这种房子就在丁桥，就在星桥，就在崇贤，这些板块，首付60-70万。杭州房子遍地都是，但真正有价值的不多，找准板块方向才不会错。杭州投资价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：你好成哥！坐标杭州，计划投住分离。在孩子小学附近租一个4室，同一小区有两套房挂的都是15000/月，我想租赁合同签5年，违约金为6个月。怎么和业主谈比较好？15000的价格如何还价？对方要求房租逐年增长5%合理吗？投住分离需要注意哪些点呢？

回答：首先业主就尽量找那种投资客，特别是异地投资客，这样的房东对市场租金不太熟悉，而且投资客主要看中的是增值部分，而不是租金部分。另外找到房东之后，让中介出面去打压房租，你自己不要上。你可以说今年的问题影响，大量短租公司倒闭，用这个来压价。另外租金5%涨幅，我们建议是前三年租金不变，后两年按5%累计涨幅来计算。投住分离，就尽量租那些平时自己不太会去买的CEO盘。这种盘的租金会被显著低估。