2021年的楼市：房租下滑，房价走向分化

2021年春节期间，有三则新闻与房地产有关:

在租房领域，过去一年间，北京、天津等城市房租已经下滑10%，2021年，房租还能降多少？

在房地产资金链领域，过去一年间，已有成百上千家房地产商死于流动性枯竭，比如周震南父亲的地产公司，楼盘都已经停工，员工大面积欠薪，资金的流动性是地产公司的命，2021年，开发商去哪儿找钱？

在房价领域，受疫情影响的2020年，深圳等城市房价“名”跌“实”涨，新一年，房价到底是跌还是涨？

2021年，楼市会怎么样？

添“变量” 降房租

这个“变量”，主要是指租赁住房。

来自易居研究院数据显示，2020年，31个城市租金下跌，新增长租公寓运营商增速从15%降到7.5%。同时，需求端受到蛋壳等“暴雷”影响，目前租客对品牌公寓信心跌至谷底。

2020年中央经济工作会议，政策端把租赁放到非常重要的战略位置。最重要的是这两点：

“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”；

“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划”。

前者强调的是“租购同权”，从使用权角度，保障租客的利益，从制度层面保障“房东驱赶房客”的行为。其实早在2017年7月，住建部就明确提出要“明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。”但疫情期间，对租户劝返、禁入租户进社区的城市，恰恰就有2017年住建部公布的12大租售同权试点城市。

2020年，租客受到的影响当中，最显著的是难以返回其租住的小区。由于采取社区封闭的措施，很多租客在节后返回租住的社区后难以进入，“租购同权”的真正实现还需进一步的落地。可以看出，2021年政府将推进租赁立法及租客权益保护，从制度层面，保护消费者。

后者，“单列租赁住房用地计划”，从源头来保障租赁房的供应，房租的形成机理和涨跌原因来源于供需关系。在租房市场中，可供出租房源的数量，都会影响到房租。根据主流媒体数据统计，北京在2015年到2017年分别拆除了1818万、2979万、5985万平方米的违章建筑，大规模拆违导致的小产权、无产权房的消失，使得租赁市场底层供应大量减少，租户只得提高自身预算，最终导致租金整体上移。

那么，“单列租赁住房用地计划”对住房市场怎样影响呢？

租赁住房用地计划单列，有两种情况，一种是现有住房用地供应计划不变，而是另辟土地以增加新的租赁住房用地，一种是从现有的住房用地供应计划里切一块给租赁用房用地。大城市的住房用地供应紧张是普遍现象，短时间增加新的租赁住房用地不太现实，大概率是后一种，从原用地计划里切一块给租赁住房。如果是原用地计划里切一块给租赁住房，商品住房用地减少，也就是减少了未来的供应。理论上，租赁住房分流了需求，后端减少供应，也会保持供求平衡，但现实里没这么简单。有可能供应减少了，需求还是那么多，或者供求在特定时间段里没有衔接好，就会给租金带来较大压力。

紧“房贷” 控房价

之前，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清在《求是》杂志撰文时，提到了金融能力问题，十六世纪西班牙大肆对外扩张积累巨额债务，最终引发财经危机导致盛极而衰，1637年荷兰郁金香事件、1720年英国南海泡沫事件，都重创本国经济和国家实力。

而这背后是郭树清在2020年重点强调的内容：防止资产泡沫，特别是要警惕“房地产泡沫成为威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”。在货币宽松时期，左手拿地右手抵押，形成不断循环放大的债务驱动资产的增长模型，摊大饼式地占有土地资产，市场景气周期中，资产当然是有价值的，也是可以循环抵押的。而一旦危机出现，这些资产因失去流动性而不值钱，流量歌手周震南父亲就是一个经典案例。

2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对商业银行房地产贷款集中度划定“房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比”划出红线。

根据金融机构资产规模、机构类型等因素，分五个档次设定房地产贷款集中度上限管理的差异化要求。其中：

中资大银行：房地产贷款占比上限40%，个人住房按揭贷款占比上限32.5%；

中资中型银行：房地产贷款占比上限27.5%，个人住房按揭贷款占比上限20%；

中资小型银行和非县域农合机构：房地产贷款占比上限22.5%，个人住房按揭贷款占比上限17.5%；

县域农合机构：房地产贷款占比上限17.5%，个人住房按揭贷款占比上限12.5%；

村镇银行：房地产贷款占比上限12.5%，个人住房按揭贷款占比上限7.5%。

这是对2020年8月份商业银行房地产贷款“两条红线”政策的进一步细化。

所谓银行房地产贷款的“两道红线”是指，房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比均须满足相应的管理要求，过渡时间是2年到4年。

显而易见，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》目的只有一个：2021年，继续拧紧商业银行房地产融资的“闸门”。

稳和“分化”

2020年，尽管面临新冠疫情的冲击，中国房地产交易规模仍然再创新高，新房、二手房销售金额达到22万亿元左右。

根据国家统计局数据，截至2020年11月，全国商品住宅累计成交面积同比增速达到0.8%。

根据贝壳研究院预测，交易面积3.96亿方，同比微增1%。

从宏观层面来看，2020年的销售额比2019年有所增长，但是这种增长不同于早些年的暴涨，仅仅是微涨。而这非常吻合“促进房地产市场平稳健康发展”的政策，也非常吻合“十四五”规划建议稿提出的“房地产同实体经济均衡发展”。

但经历特殊时期之后，房地产市场的发展动力被重新认知，市场结构正在发生变化，城市分化愈加明显。

根据贝壳研究院数据显示，2020年二手房市场无论是成交量还是房价，南方城市普遍好于北方城市，长三角及珠三角表现普遍好于环渤海。从成交量看，珠三角、长三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上，环渤海城市群同比小幅下降，哈长城市群中两核心城市成交同比降幅约24%。

2020年房地产市场最活跃的地方是在长三角和珠三角地区。长三角，杭州、苏州、宁波、南京、无锡以及上海。珠三角，深圳、东莞、佛山、广州、惠州。2021年，长三角依然是中国房地产具有竞争力的地区。

中西部，吸引人才和落户门槛越低的城市，越受欢迎，西安、武汉、成都、郑州等敞开大门让大学生落户，每年有二三十万人流入，房地产消费就有了强大的后备力量。

至于京津冀，尤其是环京，2021年仍然不宜寄予过高期望。

综上所述，2021年，疫情之后支撑市场复苏的主要动力是南方的长三角城市，楼市分化也将成为常态。