冷热转换2021，宁波楼市下一个热点板块在哪里？

老司机昨天看到一篇文章《出轨经济学》，作者认为，人之所以会出轨，是因为婚姻的边际效应递减——没有了新鲜感。数年如一日的平淡无波的生活，让人们对婚姻价值的评价越来越低。

婚姻的价值感越低，违约的成本就越低，低到一定程度，出轨就自然而然的发生了。

这个世界上没有所谓的“忠诚”，只有违约成本的高与低罢了。

其实不仅是婚姻，人类喜新厌旧的天性体现在很多方面，楼市也是如此。

老司机总是会收到这样的问题：某某小区当年可是抢手豪宅，为什么现在落魄到还不如当时看不上眼的屌丝盘涨得多？

三十年河东三十年河西，当年支撑豪宅的那些因素，有的已经弱化，有的甚至消失了。而囿于时代的那些短板，比如规划落后，拥堵，设施老化等，却越来越显眼。

从这个角度来说，房子很像女人的容貌，其“相对价值”曲线并不会随时间的延长而持续上升，而是在过了某个峰值之后逐渐衰落。

一般来说，初始成本越高，其价值衰减越快。买豪宅就像娶美女，初始成本很高，持有成本也高，但保值率较低。

这就是老司机一贯不建议投资豪宅的原因。

不仅是楼盘，放大到板块也是如此，现在大红大紫的板块，放到五年后不一定跑得过籍籍无名的板块，特别是规划方向或者市场风向有变的情况下。

回顾一下最近几年火过的板块，从杭州湾到小港，从方桥到慈城，从鄞州公园到东部新城，从庄市到姚新，还有湾头、文创港、三号桥、潘火，都是各领风骚两三年。

不知不觉，在这轮大牛市中，宁波楼市的各个板块几乎都轮过一遍了。

很显然，有些板块在热过之后逐渐平静下来，比如杭州湾以及接下来奉化的局部，有些板块则持续保持热度，如东部新城和湾头。决定热度能否持续的关键要素有两点：

供应量和倒挂程度。

凡是供应量大的，而且持续放量供应的板块，在热过之后都会冷静下来，原因是持续的供应不仅消化了大量的投资热情，更重要的是冲淡了房价的涨幅，赚钱效应不及预期无法带来持续的投资跟进。

倒挂则是刺激投资最直接的因素，到现在为止，市区倒挂明显的楼盘仍然是一房难求，倒挂这剂“强心针”，甚至是超越板块、楼盘、产品的。与之相对应的，没有倒挂的板块则吸引力小得多，一个最明显的例子是海曙的段塘，持续多年的不温不火。

拯救段塘最好的办法是规划一所九年制学校，这个动作有点晚。

从最近土地挂牌的情况看，宁波进一步严控限价的意图非常明显，湾头、庄市、东部新城等热点板块的限价都低于预期。现有开盘的楼盘中，许多卖掉的楼盘也都只是预订而没有网签，说明价格上涨的压力还是很大的。在这样的环境下，2021年主城区新盘倒挂无疑会更加明显，新楼盘的抢手程度会更高。

相应的，那些没有倒挂的板块，会进一步趋凉。

但投资倒挂楼盘毕竟是个碰运气的事，理论上中签率会越来越低。最近成都修改了摇号规则，大幅度提高了无房户购房的中签率，如果宁波也学着跟进，那么投资客买到倒挂盘的机会会更加渺茫。

何况，假无房户的漏洞会越来越少。

在倒挂盘抢不到的情况下，富裕的投资资金势必还是会在楼市中寻找出路，寻找到下一个热点板块，很可能就会成为资金的突破口。

这样的热点板块会出现在哪里？

在此老司机想说个题外话，那就是城市的发展方向很大程度上是由主管官员特别是一把手决定的。如果碰到一位有事业心的主官，个人意志在城市发展上会体现得更加明显。

这不奇怪，如果没有苏东坡来杭州做太守，西湖也不会有苏堤。

宁波刚好也处于这样的转换节点，整个楼市可能都在等待新思路、新方向、新提法。

我们看到过去几年，尽管楼市遍地开花，但除了奉化，宁波城市的框架并未真正拓展开来。大家翘首以盼的东钱湖新城，一方面是会展中心即将竣工，另一方面则是整个新城的规划迟迟不肯露面。

东钱湖新城的规划，延宕已经超过3年了吧。

不仅是东钱湖，连带周边的下应、云龙，也一并停了下来。

看看整个鄞州，南向的步伐已经放缓，东部新城也进入收官阶段，下一步重点的突破如果不是在东钱湖，又会在哪里？

再说回城西，大家都在抱怨城西涨得慢，但实际上去年城西二手房的价格涨幅是超过市中心的，而且还有个优势，城西房价的绝对值仍然比较低。

另外也是很重要的一点，城西新盘供应量已经断档很久了，目前只有月映澜堂一个项目撑着。低价格加上供应短缺，城西缺的是一把火。

准确的说是缺一个题材，一个故事。南环高架今年要通车，西洪大桥也建得差不多了，城西讲故事的条件也差不多成熟了，就看是个什么故事，以及怎么讲了。

姚江新区不用多说，因为本身就是倒挂的，值得一说的是洪塘。之前老司机一直说洪塘是洼地，刚需可以重点考虑，但现在价格也涨上来了。在最新一轮地铁规划中，8号线贯穿整个洪塘，江北大道北侧应该会成为下一步开发重点。最近江北刚完成远洲大酒店周边的拆迁协议，这片差不多500亩的地块靠双地铁，又有万达商圈，可能是主城区最好的刚需板块了。

希望限价不要定得太高。

还有小港的滨江新城，尽管许多人都对小港不看好，老司机还是认为它在城东具有无可替代的优势地位。北仑正在打通黄山路，6号线也批下来了，滨江新城的故事可以开讲了。依托滨江新城，小港真的有机会再来一轮。

为啥不说慈城呢？因为已经很热了。

不知道为啥，老司机总有个预感，新的发展方向，可能会与之前有些不一样。