北京楼市：“傻买一楼穷买顶楼”，内行人不这么看

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提问：房姐，我首问。高层的的顶层您建议购买吗？一般折价多少？最近看上【海华堂】2011年顶层三居西南向房子（其中主卧、次卧朝南），业主报5.3w，小区现在均价5.8w。我看不少人说顶层会漏雨，东冷夏热，最重要的是后期转让周期比较长，所以比较犹豫。我首房首贷，手上子弹400w，总价700内三居，除了海华堂外，朝阳园、都会华庭、兴隆家园、城市广场的三居哪个更适合保值兼自住。感谢感谢！

回答：顶楼一般折价10%内。对顶楼的这些看法都是早些年代，现在品质好很多，折价会有但居住影响不大。 海华堂没啥亮点，距离地铁站不远，但铁路的噪音还是有一些的，特别晚上影响会大一些，不是太推荐 兴隆家园 交通位置不是很好，南北跨度大，适合淘大面积流，700总价不适合 都会华庭和城市广场是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手 朝阳园户型多异性，也是大塔楼的特性，有合适的价格可以入

提问：房姐，您好: 请问南四环马家楼桥新发地附近的叠拼风格与林现在价格6.1万将来走势如何，能不能升值？房子是2006年的房子。(地铁19号线新发地站以及新机场线开通后） 南四环和北五环西小口比将来哪个区域好？是否可以从南四环换到北五环？北五环的世华龙樾怎么样？(现在卖的也特别慢） 北五环外面北清路沿线的朱辛庄领秀慧谷房价走势如何？是否值得长期持有？ 海淀苏州街的学区房是否还能升值？ 还有就是房山良乡南边的官道这块的限竞房将来能有发展吗？比如中海金樾和著和旭辉城项目。能不能搭上京雄快车。 谢谢！

回答：新发地住宅较少，而且大片荒地林地，未来如何规划如何落地现在不好说。6+的价格不建议入，存在长期站岗的可能。 领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错，相对较新的次新，属于领涨盘，5左右的价格可以考虑 北京投资不选学区房，只作为功能使用 房山良乡没看到长期价值，不建议入。

提问：北京户籍，名下一套四惠桥的华贸公寓小户型，大概540万，租金11000每月，先住在单位亦庄公租房，手里约80w，公积金五年前已经取不了了，想变现在投资一套升值潜力更大的房产？您看是东城学区房还是朝阳别的房产？具体能推荐一些楼盘吗？谢谢

回答：投资不建议看学区房，受政策影响大 风险较高。所以投资选择无学区属性的板块最佳，出掉华贸公寓，加上手中资金看一套800-1000的标的比较稳，如果月供能力强 全款抵押方式入一套1000+的也可以。\b看下 望京 橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园，双井的 首城国际、天之骄子等

提问：房姐你好，现在的年轻人和过去都不一样了，小孩性格比较直男，很多事情不会变通，这样下去吃亏怎么办？

回答：这是对直男有误解，直男的要求很高。 做直男，首先要能赚钱，参考25岁100万，30岁1000万。 要赚钱，就要做事情，解决问题，能解决问题的，前提就是懂得变通。 即使性格很「直」，不代表做事不讲究方法； 风格是一种范围，范围就是变通的路线。 吃亏，然后能解决问题，自然就成熟了。 每一个成熟的男人，都是直男。 笨≠直男。

提问：预算五六百万的两居或者小三居，公司在国贸，希望上班近一点，不考虑学区的话附近在哪儿买房呢？是买一套呢还是分开首付再借点买两套？

回答：500万是首付资金，还是你预估的可以买到的房产总价，有很大的区别。 国贸CBD周边，适合总价在800万（两居）以上的选筹，对应的首付资金基本在350万以上。 500万首付买一套1100+的标的比较适合，总价差不多进入蓝海市场。

提问：房姐好，今天买了会员，新人首问，之前提了问题，没有被回答，现在重新整理一下，希望有答复。 1. 现在望京有一套住房，利泽西园，有贷款，99年老房子，小两居，满五唯一。优势：周边配套十分便利，距离单位很近，可步行上班。劣势：房子小，社区老。 2. 想改善一下环境，在望京周边看了一下，倾向北纬四十度100平户型，价格750左右，其次是东坝首开常青藤、望京望兴居。 3. 现在置换是否合适？只考虑望京周边是不是太局限。目前无孩，有车。 4. 另外，父母有把户口迁过来的计划，手头有点余钱，有考虑在北京买房，上限在500，需要我支持。不知道是先置换？还是应该帮父母买房？或是投资一套？只能三选一。 谢谢。

回答：1. 利泽西园可以置换掉了，北纬四十度整体还不错，也是直升九年连读景山学校（5年小学+4年初中），要注意回避小区西区高层，离马路较近有噪音影响；就近置换就挺好，望京板块潜力还是蛮大的 2. 如果父母还有sfsd，可以接力贷入一套老人住+投资，否则就置换优先。

提问：1000-1300改善，中海天钻，海淀幸福里，富力桃园的大平层。北四环三空间。有什么建议。还有什么其他的选择。首付800-900，剩下贷款。

回答：中海天钻自住还不错，户型通透，三面宽，就是得房率不够高，不过7+的单价保值效果一般。海淀幸福里，位置还行，据说定价再9+，在改善盘中还是有竞争力，最终还是要看产品力能否达到要求，可以关注。 三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高。 海淀看看 橡树湾或者当代城市家园，朝阳看看 上林世家、澳林春天

提问：房姐好，本人在西单上班，想沿4号线买3居或大2居（改3居）。希望房子较新，预算1000w以内，最重要的是离地铁越近越好。 目前发现2处不错：西直门的舒至嘉园小区以及南边马家堡至公益西桥一带的小区。舒至嘉园148平报价超预算（1100w左右，还贷有一定压力），南边预算应该问题不大。想请教房姐： 1. 选择舒至嘉园还是南边比较好？哪里保值升值潜力大？ 2. 马家堡至公益西桥有什么好的小区推荐？ 3. 4号线沿线还有什么其他好房源推荐？（离西单不要太远）

回答：1. 舒至嘉园小区一共三栋楼，没有绿化，离马路比较近，开窗户临街的比较多，有噪音污染。南边会更好点 2. 公益西桥那个位置，属于南边涨幅和交通都还不错的地段 可以好好淘下 3. 推荐看下 玺萌公馆、星河城、草桥欣园

提问：房姐，新人首问，坐标海淀区西三旗，自有住房一套市场价550左右，没有贷款，没有换房要求，JYD拿了300，手里有子弹120.考虑再入手一套，纯投资，考虑房租，升值空间，看了望京和清河板块，但是有个中介的朋友推荐东直门，柳芳，西坝河这边，说是价格挖地，有点纠结了，请您指点

回答：清河柳芳东直门 都不合适，望京没有太符合的标的。 西坝河的老房子两居一个选择，可以看看地铁10号线北段的两居室，安贞门到惠新西街南口附近的房子，位置比西坝河还好一点。比如安贞里 安贞西里 胜古南里啥的。西坝河有点学区优势，位置其实一般。另外推荐选 两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大等地

提问：房姐，首次提问，望解答！！！ 今年我爸妈把北二环边的工房老破小卖掉，我手里还有一套美景东方的一居，没满五所以没动，手里现在有800个左右，爸妈不到60都还有三年退休。问题有二，1.想买一套既能自住 小区较新居住环境不错的三居也兼备投资溢价率不是太高的楼盘，我家完全不用考虑学区房，哪个区域的哪个楼盘能比较符合？我妈妈想在北四环亚运村或者清河小营附近买的话，有没有推荐的楼盘能符合以上条件呢？2.我手里的美景东方的房子上涨空间如何，如果近几年出现房价上涨速率加快要不要出手？还是可以长期持有？感谢房姐，能在百忙中尽快解惑，我们也是准备腾房了，现在想确定具体买在哪里好

回答：1. 清河和亚运村学区溢价比较多，推荐看奥森板块 澳林春天、美伦堡、融域嘉园 2. 美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，虽然房龄略老一点，但周边配套交通都还可以，流动性也不错，值得长期持有

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