开年见“地王”，淮安楼面价首破万元！2021年房价“剑指”何方？

　　开始写这篇文章时，新城西片区203地块的竞拍还没有结束。不过，当楼面价突破10000元后，淮安城市发展史上，划时代的一刻也就诞生了。最终，经过365轮竞价，“新面孔”淮安弘正信房地产公司以楼面价10473元，溢价近99%拿下了203地块。

　　 在正式开始分析前，先来说一下203地块的基本情况。203地块位于生态文旅区西片区。宁连路以南，大运河以西，靠近现在的中交香槟国际小区，距离兴建中的淮安市妇幼保健院不远。所在区域目前学区是新城实验小学和新城第一开明中学。地块距小学很近，距离初中较远。不过，就在本轮土拍前不久，政府曾发布规划调整，将在203地块南侧兴建新城第三开明中学，后期该地块很大概率被划入新学校。

　　基本情况大致如此。其实，很多朋友更为关心的是，对于此次203地块的“新地王”怎么看？是否会影响淮安楼市的格局？下面就来说说这个。

　　首先，对于203地块拍出超万元的楼面价，大麦此前并没有想到。所以，土拍开始前，有“大麦看房”微信号里的朋友询问时，大麦观点是：正常来说不可能，但不排除竞拍过热的情况。不过，对于该地块楼面价过万，则真是没想到的。

　　为什么大麦不认为203地块会拍出“新地王”。主要基于三个方面：第一、目前该地块周边配套状况，可以说有潜力，但无论是学区、商业及公共配套，在新城板块中只能算正常水平，作为加分项的医院和新初中，距离建成和落地尚需周期。第二、该地块的体量并不大，但却要求套均面积不小于140平米。如果进行高端开发，现有的周边配套恐怕“心有余而力不足”，淮安有多少人会认可该地段，这是个需要正视的问题；第三、就是对比不久前东片区已拍出来的“221地王地块”，203地块几乎不占优势。

　　 当然，最终的拍卖结果证明，大麦的这些预判错了。203地块不仅超越东片区221地块的“楼面价地王”，而且一下子把淮安楼面价“标杆”拉高了1000多元。对于这样的竞拍结果，大麦尊重买家的选择。毕竟比起221地块的那场竞拍，又过了几个月。期间，淮安区域地王频出，而大麦依然“刻舟求剑”般的对比过去价格，没有做到与时俱进。当然，至于203地块为何会被如此高价选中？大麦不仅没判断出来，也理解不了。所以，在楼面价突破10000元后，就在朋友圈发布动态：“实话实说吧！我是真看不懂啦！”

　　为什么这样说？因为最近淮安楼市出现了几个新动向。这些动向又与迭创新高的楼面价形成对比。第一、就在前些天，政府发文全面收紧淮安公积金政策，其中商转公、公积金提取以及信贷门槛全部收紧；第二、去年淮安市区三季度发生的众多房屋交易的房贷，银行方面放款很慢，多家商业银行房贷额度告急。

　　第三、作为淮安楼市价格高峰的新城东片区（除西大街学区房外），近一段时间以来，二手房价格已难再创新高，据一些后台粉丝反馈，甚至价格距此前的高点还有一定程度的下滑。这说明淮安楼市的“天花板效应”已经显现。而这块“天花板”的打破，不是靠某个开发商或者某个群体就能做到的。它的背后是要靠整个城市购买力的提升。

　　因为有这样的动向，所以，大麦对于现在的淮安房地产二级市场，其实是持谨慎态度的。当然只是谨慎，谈不上看空，为什么呢？因为楼市中短期的涨跌，主要是取决于两个因素：信贷和供需。目前，淮安楼市的信贷政策越发不理想，资金的两大主流渠道：商贷和公积金都在收紧。信贷作为房产交易的核心环节，一旦梗阻，有可能波及整个交易链条。如果再叠加淮安限购，需要购资这一特殊因素，交易链条的脆弱性越发突出，这就是谨慎的原因。

　　那为什么又不轻言看空市场呢？因为淮安楼市目前的供需的状况尚未逆转。供给不足尤其体现在局部热点板块和限价倒挂楼盘上，这种局面下，市场热点可能会一直存在，时不时撩拨着买房人那颗“躁动的心”。人是视觉动物，限价房9000元，二手房13000元，但凡数学不差的，都会算的“心波荡漾”。同时，淮安楼市目前的底线被抬得比较高，也就是没有特别低估的板块，价格相对比较平均。所以，供给如果不是快速增加，市场难免呈现出“稳中带甩”的状态。

　　那么，回到“新科地王”203地块，它的横空出世，会不会改变现有的楼市格局呢？大麦的判断是很难，有可能会抬升局部的价格预期，但买方市场买不买单，或者说买不买得了单，就是另一回事了。特别是在板块内有大量二手房供给的情况下，全面提价能否成功，还有待观察。比如221地块拍出后，对于一路之隔的保利形成了直接刺激，令其头颅高昂，一房难求。但是如果仔细观察，就会发现其对东片区顶配学区二手房的刺激则相对有限。所以，换个角度来看，或许当初221新地王诞生是对此前二手房上涨后的一个“交代”。这个逻辑换到203地块是否成立呢？

　　那么，最终的提价核心点在哪呢？配套！这里有没有你需要的配套。或者说从投资角度来说，你买了之后，将来再转手，这些配套能不能满足购买人的需要。真实的需求在哪里，投资价值就在哪里。如果203地块周边的学校将来都非常优秀，或者医院开起来后拥有良好的医疗条件。那么，没问题。你自盛开，清风徐来。而这个判断，本身就有博弈的成分。至于博的怎么样，就看每个个体的判断了。从这个层面来说，大麦对于203地块的判断，或许就是与这些竞拍者不一样呢！那么，就一定错了吗？不一定吧！

　　最后，要说的是，新地王的诞生，是对于一个城市或某个区域的认可，某种角度上，也说明淮安的吸引力越来越大，新城西片区的吸引力越来越大。当然，对于已拍下“地王面粉”的开发商来说，后面更为重要的是怎样做个“好面包”，卖出“好价钱”，这个可能还是要好好动动脑筋的。