低于行业均值，中海物业增值服务毛利率堪忧

2020年，是物业异军突起的一年。界面新闻梳理发现，过去一年共计17家物业公司成功上市，创下历史新高。

狂欢尚未落幕，但是不少物业公司的隐忧已经初显端倪。

近日，中海物业(2669.HK)先后被美银证券、花旗银行下调评级。美银证券发表研究报告表示，经评估中海物业前景好坏参半。将中海物业的目标价下调11%至6.2港元，维持“跑输大市”投资评级。

据悉，中海物业的盈利状况一直低于同业，过去三年间的每股盈利年复合增长率约为28%，这个数据低于大型企业的31%。

查看中海物业发布的2020年中期业绩报告发现，上半年中海物业整体营业额为港币28.5亿元；毛利上升5.5%至港币5.12亿元，毛利率同比下跌2.1个百分点至18.0%；经营溢利较去年同期上升10.4%至港币3.92亿元。

报告期内，公司管理的建筑面积较去年同期期末上升10.2%至1.58亿平方米。上半年，接获新增/续约的物业管理合约额约达港币20.79亿元。

不过，作为物业行业内最具想象空间以及拥有极大盈利潜能的业务，中海物业增值服务的盈利表现并不理想，仅实现约为24.4%的毛利率，同比下降9.5个百分点。从绝对金额来看，该板块上半年实现营业收入6.11亿元，占期内总收益有所提升，达到21.4%。

一直以来，加大增值服务投入，提升其比重是行业的一个趋势，也是企业追求更好服务以及更高盈利的直接途径。可以看到，自2019年对增值服务业务的重整后，中海物业的增值服务业务收入占比已经从2018年的9.9%有了较大的提升，但如今来看，盈利依然是其的短板。

在2020年上半年，中海物业增值服务仅实现约为24.4%的毛利率，同比下降9.5个百分点。同时，这一水平也大幅低于行业平均水平；根据易居研究院数据显示，2019年大部分上市物业企业的增值服务的毛利率普遍达到了30%至60%的区间。同为背靠国企的保利物业，其增值服务的毛利率近三年多一直保持在43.8%以上。

而增值服务的想象空间远超基础的物业管理服务收入，毕竟前者是十万亿级别的市场，而后者仅是万亿级别的市场。

其实，中海物业也看到了增值服务的巨大市场潜力，近日中海物业在首届信息·科技周主题活动中强调，将深入优化万物互联、形成智慧园区管理闭环。不过，中海物业在科技服务、智慧社区、数字化转型等方面的成果似乎并不理想。2019年报数据显示，增值服务虽然增幅较大，但是占总收益比例仅两成。

梳理发现，中海物业的数字化进程仍停留在基础阶段，其试图通过已推出的优你家 APP 及微信等 O2O 社区资产及服务运营平台，以打造 “ 优 +”互联网生态圈。但到目前为止，其APP仅仅实现了无接触服务、电子通行证、防控日报等科技含量较低的功能。

此外，在智慧社区方面，中海物业只是实现了看人行、看车行、看视频、看设备、看对讲“五看”社区应用的基本接入，所谓科技赋能似乎只停留在了口号上。

物业企业成长路径主要有两条：一是通过做大基础物业规模实现成长，二是开拓增值服务市场、挖掘潜在商业空间。中海物业规模增速缓慢的另一面是公司从基础物业管理积极向资产管理升级的野心。

目前，中海物业旗下拥有21家城市公司，业务分布于中国114座主要城市，在管物业类型有精品住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、产业园区等多种形式。在管的卖场项目数达200个，在管物业项目851个。

注意到，中海物业在2019年报中写到，其服务业态增至10个类别，已扩展到写字楼、学校、医院、国宾馆、旅游景点等领域，中标深圳大剧院等一系列地标性建筑物业服务。并在2019年成立商业物业品牌“海纳万商”，在商业不动产投资、融资、管理、退出等各领域全面发力。

据克而瑞证券研究估算，中海物业含税平均物管费为4.6元/平方米/月，远高于目前香港上市的内地物业企业2.25元/平方米/月的平均水平。

此外中海物业也在尝试纵向业务深入，持续提高增值服务收入比重。年报显示，2019年中海物业来自增值服务的收入占比增加至24.6%，较去年大幅上升50.7%至13.48亿港元，比整体收入增幅高出近20个百分点。其中，以开发商和物业管理企业为服务对象的非住宅增值服务收益更是大幅增加57.4%至9.17亿港元。