仲量联行 | 西安商业地产回暖，地铁联动提振消费活力

仲量联行发布《2020年西安商业地产及仓储物流市场全年报告》

2021年01月19日，西安—— 2020年，西安的经济增长率维持在4.5%以上，前三季度GDP增速在全国居首位。在国内国际双循环的新发展时期，西安的产业结构不断调整升级，科技互联网、现代服务业、科技金融产业的转型跨越，令其成为了办公楼需求的机会点。在零售物业端，零售项目开发下沉，地铁线联动交融，推动多商圈共荣发展。在仓储物流板块，零售消费及第三方物流逆势扩张，令西安高标库市场全年供需两旺。

仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“2020年面临了前所未有的挑战，西安市场在全球经济衰退和疫情反复的双重影响下承压前行，在此期间，城市良好的内生韧性支撑了西安的经济发展。目前，西安正处于全力迎接十四届全运会并加快建设国家中心城市的重要时期，政府大力发展‘双招双引’工作，以硬科技为核心的上下游产业链逐步完善，我们对西安商业地产的未来发展充满信心。仲量联行也将充分发挥优势作用，以国际化的前瞻视野持续为本地的商业地产市场带来全产业链服务，助力城市商业和产业地产在疫后格局下快速发展。”

【办公楼市场】

2020市场研读

一、办公楼供应量处历史低位，主导产业推动空置率回落。

2020年西安办公楼供应回落，全年优质办公楼新增供应总计40.8万平方米，新增供应量处于自2013年以来的最低位。从区位上看，新增办公楼仍聚集在高新和城北板块，其中甲级办公楼新增供应约21.2万平方米，永威时代中心、天一国际、竹园天寰、保利中心项目于年内入市。但由于产品定位调整，高新北的迈科国际大厦和小寨赛格广场均已清退了原有租户，尚处于调整期，故录得4.0万平方米的优质办公楼退市。截至2020年底，西安优质办公楼总存量为654.6万平方米。

疫情强压下，中国依然实现了由负转正的经济增长，而西安作为典型的内陆型城市，在双循环的经济格局下，产业的发展与革新支撑起了办公楼需求基本面。2020年，西安前三季度实现4.5%的经济增长，GDP增速在全国排名居首位。与此同时，随着市场活动的逐步恢复，西安办公楼市场净吸纳量于二季度转正。进入三季度后，市场成交活跃度上升，截至2020年底，甲级办公楼净吸纳量录得12.2万平方米，实现至2019年同期的50.8%。受新增供应影响，西安甲级办公楼空置率在上半年最高达到37.0%，下半年主导产业需求发力，至年末回落至36.1%，同比下降0.1个百分点。

二、内循环战略格局下，中资企业企稳办公楼市场，新兴企业填补小面积段需求。

伴随着中国产业结构调整，人工智能、5G技术、生物医药等高附加值的战略新兴产业进入快速成长期，中资龙头企业产业内生性将发挥作用。2020年西安甲级办公楼租赁成交面积超500平方米的占比上升至27.0%，同比增长4个百分点。在1,000平方米以上的新租企业中，全国性的中资企业占比高达88.4%，成为疫后办公楼市场需求恢复的主要支撑点。新兴产业的前期规划以政策加码的产业园区为主导，但随着产业布局的深入，其前台属性的销售部门、后台客服中心、相关上下游企业将会向商务区的优质办公楼转移，从产业办公到商业办公需求的升级迭代或将带来新的需求点。在2020年西安甲级办公楼新成交的租赁面积中，以科技互联网为代表的战略新兴产业需求占比高达33.4%，成为西安甲级办公楼租赁市场的主要来源。

新成立的大批企业填补办公楼市场小面积段需求。据企查查数据显示，西安2017年至今的新增初创企业复合增长率高达76.4%，居全国城市之首。2020年，西安新增市场主体36.7万户，同比增长12.0%。西安甲级办公楼增量需求中，26.8%来自于新成立的初创企业，同比增长18.8个百分点。

三、租金承压下跌3.9%，增强租赁灵活性成去化手段。

由于经济基本面收紧与疫情冲击的双重影响，预期的办公需求发生相应变化。总体来看，上半年的办公楼租赁市场压力凸显，虽然下半年的经济走势缓慢回弹，但办公楼市场需求仍未到达预期水准。办公需求的整体回落，致使业主方对市场的未来预期稳中有降。非核心区域的高空置率项目租金下调，增加租赁灵活性以换取去化，例如城北部分非核心区域项目推出了定制精装交付的小面积户型来降低有效租金。仲量联行数据显示，西安甲级办公楼平均租金跌幅于上半年达到历史峰值，下半年跌幅收窄，至年末报98.8元/平方米/月，同比下跌3.9%。

四、单一业权优质项目显承租优势，大面积段办公需求提升。

此外，与市场数据下行相反的是，单一业权的甲级办公楼承租优势凸显，其空置率下降至27.3%，显著低于分散业权办公楼项目46.0%的空置率。对空置率较低的单一业权办公楼而言，其可租赁面积通常分散在不同楼层，业主通过调整分散在各楼层的小面积租户位置，以整合出整层空间来吸引大面积客户。以南二环板块为例，部分项目早期用小面积租户填补较低楼层的空间，在租户租约陆续到期的状况下，业主方对续约租户进行楼层调整，以换取完整的大面积供应，面向市场吸引大面积需求的客户。高新区板块同样面临单一业权优质项目大面积段紧俏的局面。

五、二级租赁市场调整应对之策，小而精的社群办公空间成为趋势

第三方运营商的快速扩张红利期已然结束，但疫后小面积精装房源用于短期过渡的市场需求，让二级租赁市场有扩张回弹之势。市场于年内开始出现新的第三方运营商品牌进入，同时，原有的运营商品牌开始面临转租面积短缺的情况，该市场信号预示着第三方运营商的需求有望于2021年回弹。但其新增需求预计难以回到三年前的高速扩张状态，为了在新一轮市场竞争中获得竞争优势，第三方运营商的产业角色有待突破单纯的办公空间供应和运营，未来可以在社群生态方面寻求发展之机，并强化与业主方合作，实施管理输出的轻资产模式。

未来展望

2021年，市场新增供应持续放缓，预计仅有城北四海中心、高新卓越广场等项目有入市可能，空置率预计将会短期回落。由于市场对经济基本面的预判短期内难以发生根本性的转变，市场租金整体承压的态势仍将持续。与此同时，资本市场对于西安的预判与租金收益紧密挂钩，而由于市场租金承压导致的收益率走低，仍将影响投资机构对于西安商业地产的投资预期，因此企业自用客户将继续支撑办公楼大宗交易市场。

尽管2020年宏观经济基本面下滑，且2021年仍存在不确定性因素，但西安在探索产业升级并激发经济潜能方面持续发力，因此办公楼市场在面临经济下滑时表现出较强的韧性。未来三年，西安市办公楼的新增供应量将显著下降，在市政府加强 “双招双引”经济工作且持续取得企业落户成绩的推动下，西安办公楼市场的存量竞争将处于“增量去化”与“存量调整”的过渡阶段，因此市场须积极面对在价格、服务、配套领域的存量与增量间的多维度竞争。

【零售物业市场】

2020市场研读

一、零售项目开发下沉，优质零售物业总体量排名全国第六

2020年，西安共录入五个新开业项目，新增供应约40.2万平方米，优质零售物业市场总体量增至653万平方米，排名全国第六。商业项目开发持续下沉，近郊商圈供应量明显增加，有效提振非核心商圈商业活力。高新子市场本季度新增供应占比最高，其次为城东及西咸新区子市场。城北区域的零售商业总体量赶超钟楼商圈，位列西安各大商圈体量排名第一。

受疫情影响，西安全年优质零售商业的净吸纳量仅4.8万平方米。而传统零售项目面对新型体验式购物中心的兴起以及线上电商的冲击，承受更大的挑战，加速迈入变革期。2020年零售物业市场整体承压，需求端有所放缓，全市零售物业平均空置率升至8.7%，同比增长4.0个百分点；购物中心首层零售平均租金报385.5元/平方米/月，同比减少1.3%。

本季度，餐饮，时尚和娱乐仍为退租较多的三大业态。时尚业态中由于部分连锁时尚服饰品牌紧缩实体店铺份额，转为线上销售模式，从而出现新租少于退租的情况。

但随着疫情影响逐步减弱，西安市政府及各区域大力发展新兴消费，开展“云上购物节”及各类消费券等促销活动，以推动消费市场快速回暖。据统计局数据显示，1-11月消费品零售额为4143.76亿元，同比下降5.7%，降幅较1-10月收窄0.8个百分点，延续回升趋势。

二、地铁线联动交融，推动构建多商圈共荣的商业格局

随着西安城市化进程的持续加速，以及地铁5、6、9号线路相继开通，人口逐渐外移，更多新兴、时尚、高品质的大型购物中心选择进驻人口密集的非核心商圈，商业项目开发持续下沉，城北区域更是在今年超越钟楼商圈，成为西安总供应量最多的区域。除城北外，高新和曲江子市场也逐渐发展成熟，随着地铁5、6号线的开通，为这两个区域及沿线商业项目带去了更多客流，加速了西南和东南区域间客群的流动性。同时，城东区域由于年底龙湖香醍天街的开业，填补了这一区域的商业空白。

三、儿童教育、新能源汽车、美妆&网红打卡地助力打造全新体验式社群消费场景

面对电商冲击和疫情后客群消费观念的改变，商业项目不断调整运营策略，为新一代消费者提供个性化品牌、打造定制化服务，满足消费者日益升级的潮玩需求及新奇体验。

· 儿童教育业态更加多元化：由于线上教育培训的迅速扩张，线下教育急需寻求变革，加之年轻父母对于儿童培训项目意识转变，令儿童教育内容不再局限于语言培训和文化课辅导，而更加注重艺术音乐、体育运动、武术击剑、马术游泳等更加多元化的教育内容。例如，龙湖香醍天街引入菲动武道体能儿童体能训练馆、凯德广场新地城店引入播乐少儿播音主持机构等。

· 新能源汽车品牌持续扩张：陕西省政府为了促进消费回暖，鼓励新能源汽车消费，将新能源汽车购置补贴和免征购置税政策延续至2022年底。新能源汽车需求旺盛，已经成为购物中心内的标配业态，无论是新开的商场，还是已开的项目，都可以看到新能源汽车品牌的入驻，品牌以50-300平方米的面积需求为主。例如，大悦城四季度引入了蔚来汽车和西安首家Polestar极星空间。

· 化妆品类呈现“刚性需求”：据陕西省统计局数据显示，今年1-11月，化妆品类商品实现零售额104.39亿元，增长7.9%，较1-10月增长0.3个百分点。随着化妆品类旺盛的需求，化妆品牌集合店也迅速扩张，WowColour和The Colorist调色师都于今年进入西安市场，而后迅速扩张，目前已累计开业超十家。这类美妆集合店在门店上追求沉浸式的深度体验，在服务上积极突围购物场景限制，联动线上与线下，打破传统美妆店的局限。从商场运营的角度来看，美妆集合店品类多，坪效高，既契合了当下年轻消费者对于美妆产品的需求，也可以帮助提升项目业绩。

· 网红茶饮打造社交需求，更多品牌进入西安市场：网红茶饮抓住了年轻消费者们的社交刚需，在网络媒体上宣传品牌，打造自身品牌定位，强调网红茶品的“打卡”行为刺激消费需求。除乐乐茶受到疫情影响导致现金流紧张，在本季度关闭了一家门店外，其余茶饮品牌依旧势头强劲。例如，SEVENBUS今年6月进入西安市场后连开三家店，其中首店选在西安大悦城B1层，高新万达广场店和世纪金花高新店也在本季度正式开业。ARtea也在今年7月正式入驻西安市场，首店选在大唐不夜城内，紧接着第二家店也在龙湖香醍天街内开始营业。

未来展望

未来三年，西安零售物业市场仍将迎来大量新增供应。伴随城市化发展，商业开发将继续下沉至高新，曲江及城北等新兴区域。随着优质零售市场逐渐走向成熟，竞争不断升级，未来核心商圈的老旧物业将进入调整升级周期，以满足西安打造国际化消费城市的发展要求。

【仓储物流市场】

2020市场研读

一、零售消费及第三方物流逆势扩张，高标库市场全年供需两旺

2020年，包括安博沣西物流园、普洛斯西安贺韶物流园、维龙秦汉物流园、深国际西安综合物流港、瀚溥经开物流园、远洋秦汉物流园在内的共计9个高标仓库项目交付使用。全年新增供应达62.4万平方米。

作为保障民生的重要基础设施之一，西安高标库市场依然保持供需两旺的市场格局。虽然第一季度仓储需求受疫情影响，录得短暂负值。但随着生产生活秩序全面恢复，仓储物流需求自第二季度由负转正，并在下半年大幅回暖。

需求方面，2020年，疫情下大批居民消费需求转移至线上。统计局数据显示，2020年1-11月，西安限额以上企业网上零售额同比增辐达到38%，增速较上年大幅扩大16.3个百分点，活跃的线上商贸流通带动了下游快递快运业务的增长。年内，快递快运、电商（传统电商和社区电商）、零售业成为2020年仓储市场最大的需求客户，全年净吸纳量达到57.1万平方米。市场整体空置率第四季度末在录得13.6%。

虽然市场需求保持活跃，但持续的集中供应依然对高标库存量市场造成较大租赁压力，压低业主租金预期。至2020年第四季度，西安仓储市场平均净有效租金报24.4元每平方米每月，同比小幅下滑1.7%。

未来展望

仲量联行华西区工业地产部负责人尤鹏伟表示：“过去三年，西安仓储市场一直持续供需两旺的市场格局，这一方面是由于，西安作为西北地区最大的物流枢纽节点城市，源源不断地吸纳了大量业务覆盖西北地区的商贸物流企业，在此设立区域分拨中心；另一方面，在城市更新，老城区改造推动下，租户仓储物业升级需求保持活跃，高标库需求得以稳步提升。我们预计这两大基本面在未来短期内难以动摇。同时自2021年起，随着新增供应逐年回落，业主将在租金上拥有更大话语权。”