监管房企的三条红线正式启动！哪些开发商会受影响？对你息息相关

中国央行将于本月正式启动对房地产企业要求的三项债务上限（“三条红线”），这将限制中国房地产业借款人利用贷款偿还未偿债务的能力。

那么，什么是“三条红线”，哪些企业不符合“三条红线”的要求？

这些红线是指：不包括预收款项的负债与资产比率为70%，净负债与权益比率为100%，现金短债比不小于1倍。

包括中国恒大集团在内，有五分之一大型房地产开发商将根据中国人民银行划定的三条债务红线，被禁止了向银行贷款。

标普全球评级的报告表示：“如果一家开发商越过了这三条红线，那么它的总债务水平将不会再被允许上升。”文章称，在所有获得该公司评级的中国开发商中，只有6.3%的开发商能遵守这一限制。“这意味着，如果开发商的现有债务没有得到偿还，或者整体杠杆水平没有提高，就无法从银行或其他金融机构借入更多资金。”

根据贝壳房地产研究院的数据，中国开发商今年年底到期的债务达到了创纪录的1.2万亿元人民币，比2020年增加了36%。

东北证券1月11日的一份报告显示，目前有7家开发商被打上了“红色”标签，占在上海、深圳和香港交易所上市的30家最大开发商的20%以上。

从今年1月1日起，企业如果有两项“踩线”，就标记为“橙色”，此类企业有息负债规模年增速要在5%以下；如果只踩中一条，那么就被列入“黄色”，有息负债年增速要控制在10%以内；如果全部指标符合监管要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

在上海、深圳和香港交易所上市的30家最大开发商中，有6家就标记为“橙色”，40%被归为“黄色”。只有6家成功地满足了所有三个要求并被标记为“绿色”。

总部位于广州的恒大集团的负债（不含预付款）与资产比率为85.3%，净负债与权益比率为219.5%，现金与短期债务比率为0.19。中国第四大开发商融创中国和排名第六的绿地控股也被标为红色。

根据彭博的数据，至少85家中国公司发行的总计652亿美元的债券面临偿还压力。中融国际信托拒绝了华夏幸福两笔合计约11亿元人民币信托贷款展期的请求，这可能使其无力支付在周三到期的债券，发生违约。华夏幸福目前有556亿元的在岸债券和45.6亿美元的离岸债券。

华夏幸福将于2022年6月到期的债券价格下跌了16%，跌至面值的55.7%。该公司的股票下跌了3.7%，至11.36元的6年低点。

限制开发商债务的另一个后果可能是带来房价下跌，因为一些开发商不得不大量折扣来吸引买家，以产生现金流来偿还债务。中国的房价在过去20年里上涨了近5倍，上海、深圳和北京的房价比洛杉矶、巴黎、纽约和伦敦的房价还要高。

银河-联昌证券的一则报告则写道，“这项政策并不像投资者想象的那么糟糕。从长期的角度来看，这甚至可能是积极的，因为未来该行业的波动性将会降低。”