八年来首次！房贷增速“刹车”，房地产专家：楼市迎来“利空”！

我们知道，房地产行业承载着经济增长、地方财政收入、金融市场稳定等经济发展的命脉，在近年来取得了显著发展，从全国整体的统计数据来看，2020年全国平均房价首次进入万元时代，而且在疫情影响之下，楼市并没有“偃旗息鼓”，北京、深圳等多个特大城市楼市交易量和房价刷新历史高点。

不过，这样的情况预计很快会有改观。一方面，央行于近日公布了一组数据：房地产贷款余额增速已连续29个月回落。2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。另一方面，房地产专家刘全也提到，随着监管部门对银行系统采取差别化房贷“五类分档”监管，楼市或迎来“利空”。

第一：楼面价格上涨是支撑房价上涨的重要因素。

关系到房价上涨的因素有很多，包括但不限于：人口、经济、地理、环境、交通、政策等因素，但往往我们会忽略一个关键且直接推动因素：地价。

据中原地产调查数据显示，2020年1-12月份，全国50个大中城市土地出让金累计收入4.2万亿元，同比上涨18.1%。其中，上海、杭州、广州、南京4个城市，土地出让金收入均超2000亿元，且全国卖地收入再创历史新高，全国平均楼面价也创下了新高（如下图）。

内涵金融认为，一方面，房地产调控政策在缩紧，住建部门给重点房企融资设置了“三道红线”，进一步限制了房企财务指标；另一方面，土地价格上涨导致房价“被动”上涨，可以说这样的上涨是“不持续的”“非正常的”“不合理的”，简而言之就是：面粉贵了，也自然容易推高房价。

第二：监管正通过缩紧房贷政策来为房价过快上涨“降温”。

除了地价这一“被动因素”之外，银行信贷政策也是重要一环。我们来看两组数据：

1、居民杠杆率：据CNBS调查数据显示，2019年末，居民部门杠杆率55.9%；2020年三季度末，居民部门杠杆率64.2%，居民部门债务规模持续攀升。而且全国80%以上的购房者是通过银行贷款买房子。

2、房贷“五类分档”监管：央行出台房地产贷款“两条红线”之后，仍然有招行、兴业、浦发、平安、建行等多家银行出现不同程度的“超标”，其中涉及碧桂园、旭辉控股、融创中国等20多家房地产企业。

由此可见，信贷政策与房价息息相关，因为高房价之下多数居民都是通过贷款买房，所以，如果没有宽松信贷政策的加持，房地产市场有可能出现一片萎缩。同时，房地产贷款领域仍然存在诸多“违规点”等待银行去整改，这一整改期限据央行规定是3年。

因此，监管导向已经非常明确，仍然坚持“房住不炒”的原则，房价稳定才是努力的方向。大家怎么看？