深圳楼市：房产投资方向错了，再怎么努力都是个穷人

深圳十三房带你躺赚楼市

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问：十三老师好。 我是深户，但不居住在深圳本地，想买一套房纯为投资，主要关注未来升值空间。请问十三老师： 1.有人推荐坪山恒大城，说是单价比周边二手盘低1万，买到即赚，想听听您的意见。还有就是我这种纯投资的情况，是优先选新房还是二手房？ 2.如果总价控制在600一700万，优先选西部还是东部？优选哪个区域？

答：感谢付费咨询。 都说坪山不涨，实际恒大城周边的二手房比去年已涨了20%，代表盘万科金域缇香挂盘价已到了4万9，所以去年3万6入手带精装的恒大城一期肯定是赚了。 恒大城二期能不能买，关键看价格，恒大放风是3万5起价，我认为能控制在3万8以内是有倒挂的，三四百万的预算完全可以买。 但买坪山是长线，像西部那样的领涨和大涨是没有的，想对这个盘了解更多参考我去年写的一篇文章。 如果总价控制在600-700万，就不要买坪山了，坪山适合放200-500万的预算，再高就有点接不住了。 六七百万买哪个区域，不是我卖关子，真心没有绝对的优选，西部、中部，甚至东部都有选项，变量太多，没有哪个片区哪个楼盘能绝对胜出，要以个人的投资偏好和风险承受能力为准。

问：十三老师你好：子弹150，首套房首贷款，主要以投资为主，自主为辅。5年内不需要用学位，你看福田，南山，罗湖，附近的二房还能赶上车嘛？或者你还有更好的地方推荐？谢谢。

答：500万买两房，如果重自住轻投资，就买罗湖； 投住兼顾，就买福田南山，哦不好意思，南山买不到了。 重投资轻自住，确实还有更好的选择，最近我们给几个500万客户推荐的标的都很快买进了，因为好标的价值一说都懂，大家都认可。 不过这是我们的付费项目，你懂的，有时间约面谈吧。

问：你好，请问一下龙岗又一城这个盘怎么样？值得买吗？现在有一套87平，25楼，总价470万，这个价格有优势吗？后期的升值空间有多大？

答：又一城是投资公司控盘的，价格虚高了一点。 又一城学位房的走势总是突破人们想象力，深中龙初已坐稳龙中第一的位置，至于会不会划出去，二胎高峰期读初中十年以后，学位不会那么快饱和，短期还不会被动奶酪。 总结：自住可以买，但是投资一般。

问：老师好。 北京工作，二套房是北京还是深圳比较合适？一套也是北京城区的。总体上，北京是不是增长潜力，比不过深圳。

答：如果北京已有一套，二套大金额投资应该放在深圳。 北京虽然是帝都，但天子脚下反而处处被掣肘，加上深圳市场自由度和竞争意识远超北京，未来发展谁更胜出一筹真的不能确定，譬如华盛顿与纽约。 不过有京籍的是不舍得放弃北京户口的，没有户口的北漂则完全可入深户一搏。

问：十三老师晚上好！最近刚谈一个女朋友（认识一个多星期），她准备入手黄贝岭总价250万的房子，自己首付100万，很着急要买。因受她这个举动刺激，我也特别想买个房子，自己能首付150万，在福田工作稳定，还贷无压力。我这个价位能买到福田比较合适的房子吗，还是说选择偏远区的新房，另外个人偏向于住在福田 龙华。抑或是选择再等等，明年再买，现在被刺激因素居多，明年首付会增加个20 30万？还望指点迷津，谢谢！

答：这位大侠买房原因独树一帜，不是要结婚，也不为抵御通胀，而是受了刚认识一个多星期的女朋友（这能叫女朋友吗）的刺激。 不管什么原因，手里有钱，还贷无压力，决定买房就是对的，以后你会感谢这个女生的。 再说买在哪里，我的观念投住应该分离，投资不是生活的全部，也不赞成为了可能多出来的升值，就牺牲多年的通勤时间和生活便利。 首付150，总价500，不要求学位，福田和龙华都能买到自住比较舒服的两居甚至小三居，好好选一选，找不到合适的再来找我。 另外，如果可能，把这个女生发展为正式女友，娶了吧，有钱会理财做事又果断的女孩子，已经不多了。

问：老师您好，看了深深被您对深圳地产的理解折服，现在凌晨三点，几个问题还是希望您不吝赐教。1.我个人来深圳九年，一直没有买房，自己在金融行业，钱一直在股市，复合投资回报年化30%以上，但到现在也是略输房价涨幅，毕竟房子三倍杠杆。现在整体资金1100左右，个人对资本市场还是比较看好，但 我觉得房价也有继续上涨的空间，我应该拿多少来买房合适？2.今年要结婚，目前我俩工作都在福田，但是我倾向买西边（投资和自住希望有个平衡）我俩都有房票，确定不要孩子，目前看过天健天骄，阳光粤海，金众麒麟，还看了尖岗山和碧海阳光海的二手，还想去看看临海揽山，宝中片区，越看越迷茫，还请您给指点一下到底该如何取舍？感谢！

答：你好，未来20-30年，一线城市优质地段房产仍然是最好的大类资产，优于股票。 未来资产如何配置？ 1.国内不动产只配置大城市住宅。 2.股票配置不要超过总资产的50%。 3.资产规模大了以后，海外资产可以适当配置，作为分散和对冲。 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好，所以价格也高了。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间了。 所以是自住改善型的物业，稳健。 阳光粤海除了两梯两户、三梯三户，其他没什么亮点，花园一般、没游泳池、学校一般。位置不错，刚需、投资不用考虑了，如果华润城打10分，这个只能打5分。 金众麒麟品质不错，但是位置一般，这也决定了客群窄，投资属性相对弱些，圈层属性几乎没有，这是这个项目最大的BUG，更适合自己住。 你这个预算，建议直接买华润城好了

问：你好，目前我有福田区泰然广场的三房两厅和碧海红树园的一房一厅，共两套房，三房是红本在手无抵押，一房抵押欠款150万，目前只有一孩，2021年上小一，手头现金50万，家庭收入月均1-5万，考虑未来二胎，希望综合考虑孩子学位，居住生活环境和资产稳步保值问题，请问，1.考虑今年全部卖掉置换罗湖深中学位房，目标嘉多利花园\/合正星园的三房或者四房，不知道是否合适？2.手头的两套房子市值如何？3.个人对罗湖没有好感，苦于学区房压力有妥协的想法，有更好建议选择或者方法？

答：你好，感谢大额赞赏！ 以你们目前的情况，把名下的2套房产全部出手，就为了置换一套罗湖学区自住+学区，我个人不太建议。 生源是很重要的指标，风险很大，可以考虑南山或福田地铁口的电梯学区房，只能依靠旧改，周期太长，产业落后，不看好罗湖。 只考虑深中学位，也只建议买套小户型挂学位，在附近租房住。更多的资金投资到升值潜力更大的板块还是正确的思路。

问：你好，本人自由职业，全日制本科学历，刚过44岁，可以入户深圳吗？入户一般需要多长时间？如何办理手续？没有贷款买深房可以几成按揭。

答：全日制本科45周岁以内都可以快速入户深圳，几个月就可以办好，只要你们提供入户资料，其他我们都帮您操作好了。夫妻任一方无房贷记录我们都可以做成三成，否则为五成，名下两套按揭禁贷。

问：十三老师，您好！请问首套首贷，110左右首付，月供1.2w左右，投资为主，景田的万托家园，TT国际，缔梦园(这些是有地铁又有学校概念吗)，皇御苑(地铁?)这些排序应该如何选及选择的逻辑时什么？另外如果购买新房，光明得勤诚达正大城是否是好的选择？非常感谢接发

答：讲真，入手这几个盘的最好时机已经过去了。 去年12月底，这几个盘还在底部徘徊，缔梦园还有大把290万的一房，当时我们判定这个盘很快要启动，推荐给了预算300万的签约客户。 过完年，缔梦园在3月份进入快速上涨通道，一个月卖了近20套，现在一房的挂价都在360，涨了20%，后续还有一些涨幅。 万托家园、TT国际、缔梦园这三个紧邻的楼盘，有共同的特点，都是小面积地铁盘，都带荔园外国语学位，特别适合投资，如果不是中学略拉后腿，年前就已经开启暴涨模式了。

这三个盘的品质，TT＞缔梦园＞万托，但这个片区竞品复杂，品质高不代表投资属性更强。 TT的两房，一房，单间和缔梦园的一房，万托的一房本应有合理的价差梯度，但现实往往是一个盘补涨过快，这个梯度就会被破坏，其他竞品就有了补涨空间。 目前由于缔梦园上涨过快，导致TT的性价比变高，可以考虑买入TT，万托户型太烂，除非价差过大不建议考虑。 皇御苑和这几个产品不是一个类型，不做类比了。 至于勤诚达正大城，这个盘其实在公明，竞品不少，五万多的价格只能说过的去。

问：十三你好，刚需四房，打算在龙岗这边买。目前只有星河时代，名居广场，天健现代城，君悦龙庭这几个小区几套房符合预算和学位，总价相差不多的情况下，哪个小区更胜一筹？星河四房都是双拼，是个硬伤。学校的话这几个小区都可以接受，当然越近越好。谢谢指点迷津！

答：从小区来看，星河时代的综合指数最高，双拼房不好转手但是自用性价比高。 天健现代城外墙显旧，板式楼但是户型不是很实用。君悦龙庭纯改善型小区，保养也不错但是放出来的好户型少，楼龄也是个问题。名居最新但周边都是民房，而且刚需户型有点多。 可以对比下颐安和学府道，虽然不看好华南师大能成为名校，但是生源不会差，而且学校也在花重金请老师。

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