在北京，这几类房产趁早卖，后期无人问津

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐您好，向您咨询一下，夫妻名下有两套房，1号西城裕中西里（有房贷），2号房山芭蕾雨悦都二期（全款买，一层，带赠送地下室，现价估计500多万）。考虑将房山那套换成城里的房子，可考虑在1号裕中西里这套的旁边，买套房供改善性需求（旁边是朝阳，在朝阳买是否更好，能买大一些的），给老人住。 现问题如下： 1. 若将2号房山的房子换到裕中西里附近（朝阳海淀均可，看您推荐），两边涨幅的差异大不大？也就是说，一卖一买的交易成本（例如中介费税费，转换期间的房价浮动，甚至可能涉及的过桥资金，二套房加杠杆贷款的利息上浮等成本），能否被区位差异的涨幅覆盖？（也就是朝阳该区位是否比房山芭蕾雨涨得快？芭蕾雨附近有奥莱，涨幅也不错） 2.若换到城里，在裕中西里附近，应该如何选择？例如华严北里是否值得投资？或者有没有别的区位的投资价值较大的建议？ 3.可考虑适当加杠杆，若卖房获得首付约500万，加上二套房贷款，贷款多少合适？例如购买总价700or800万？ 4.现在1号西城的房当时贷款160万，预计还剩100多万，若购买二套房，是否需要先将其还清？或者二套房能否再贷款？成本会不会很高？ 5.1号西城这套为学区房，未来约六七年后孩子上了学可考虑卖出，那这样的话现有2号房山这套是到时再换好，还是现在就换？若现在换，西城的卖出后是否也去新2号附近买？ 非常感谢

回答：目前的资产构成存在两个问题： 1.整体流动性低，抗风险能力弱； 2.升值回报不稳定，房山是很弱。 解决步骤： 1.芭蕾雨悦都现在出售或抵押，目前出售的周期不好说，尤其是这种一楼带地下，大面积高总价标的，对于房山来说总价超过450就不好出手，所以也可以同步抵押出来，两条腿走路。 2.不再投入东西城任何标的。朝阳区来说，北三四环学区同样回避，华严北里是一个缺乏后续人口的选择。 3.裕中西里可以考虑在目前至2021年中之间出手掉，如果不需要学区。 4.不管购买第几套房，都不需要还清原有房产贷款，贷款成数与原有贷款是否剩余无关。 5.购买二套以后的房产，一律采用全款买入，然后抵押的方式来进行。 6.买入朝阳稳定升值、高发展、且有学区资源投入的板块，例如望京，九龙山等，具体的选筹再在板块内部深耕具体房源。 有比较多的基础性购房问题缺乏了解，可以参照一下北京买房攻略

提问：目前子弹800+，考虑在双井或崇文门附近购买1000以内，南北或朝南户型，租售比高的（五六年内不住），过几年好置换出手的房子，目前只看过富力城，您有什么推荐？

回答：通常1000万左右，比较好的标的主要出现在青年路，大望路，双井，北工大这几个地方，类似阳光100，天骄，九龙，珠江，丽水嘉园 富力城不推荐，由于自住品质已经下降了不少，但价格依然比较贵，涨幅已经提前透支

提问：房姐您好，我北漂快五年了，一直自己交社保，还有九个月就满五年了，目前手上有两套商住，一个在十八里店自主城小户型42平米的，一个在通州泰禾一号街区52平的，手里现金大概有300万左右.准备九月以后买70年大产权的房子，请房姐指点一下，我要做那些前期准备工作，因为我自己上的社保，工资流水怎么准备？因为我在潘家园附近工作，所以第一考虑范围就是东南三到五环这里，小红门的江南山水，垡头的翠城，还有亦庄的金色漫香林，以及三环附近的美景东方和百环家园和四方景园以及政法小区这些区域那个前景更好呢？谢谢了

回答：你这个全款抵押入吧，流水找外面做一下，一定要是你月供两倍以上 垡头价格和地段的落差较大，由于地势不好，发展受限长期看是纯住宅区，翠城4.5左右的价格才考虑 百环家园和美景东方6万左右可以考虑 其它不推荐看

提问：房姐好，已付费，首次提问，希望帮忙解答，感谢。 老婆北京户口，我个人有居住证。目前清河上林溪一套2居士价值700贷款240，翠微一套小两居价值560贷款150万（翠微房产短期不好调整，小孩明年上学使用）。家庭收入，税后80万左右，房贷总月供2万，有一个租金6000，我们自己负担1.4。目前老婆父母在办理随迁户口，预计3到4个月可以下来户口。想通过JYD投资房产（让中介评估后，反馈两个房子能JYD400万，请房姐判断下400万是否靠谱。）。一个方案是卖了上林溪置换一个大房子，第二个方案是使用老人的房票投资小两居(属于二套，外地有贷款)。贷款方式也有两种方式，一是使用接力贷+JYD，二是直接JYD的400全款买房？如果接力贷+JYD这个如何操作？，跟着房姐 无学区和自住，区域要求，后续也愿意再折腾其他房产组合方案，这次置换只考虑升值空间，希望房姐指导，推荐区域，小区，建议单价，总价范围，贷款方式，感谢！

回答：1. 抵押出400 没问题 2. 建议方案2 ，先抵押两处房产，老人票接力贷入一套总价600左右的标的，推荐看 双井 朝青百子湾等板块 例如 天通苑、青年汇佳园、首城国际的，国美第一城等 。总月供在5+减去两套的租金，每月还需要3+，按你自己的负债能力去调整总价。贷款年限越长越好，最好是20年。 还款方式：先息后本>等额本息>等额本金

提问：房姐您好，新人首问。预算700-800左右，子弹都够，二套资质。孩子还小，因此不考虑学区房，打算购置一个过渡，五年后看情况再置换，因此主要需求是保值、自住、易出手。 认真翻越您的过往答案后目前看了朝阳公园，双井，大望路，四惠，朝青板块，现在觉得合适的有天骄两居，远洋天地二期三居，朝阳园三居，（其中，感觉朝阳园性价比挺好，但怕以后不好卖）还请您评价下这几个

回答：这几个盘入手都没问题，说下各自的特点 天之骄子现在可以淘到一些不错的标的。 归根结底是这个小区在周围存在短期劣势（周遍都是年轻人喜欢的小户型为主流），所以天骄的大户型有一定折价 朝阳园主要是户型多异性，因为大塔楼就是如此。 户型，塔楼，环境，居住人员，已经反应到朝阳园的价格上。存在淘笋空间，有看中的标的可以入手 远洋天地其实经过了一轮补涨，前年本身还可以淘淘，现在处于轻度溢价的位置，能淘到低价房源的概率比较小。 本身购买没有太大问题，位置还不错。投资角度会差一点

提问：您好，首都机场生活区是否值得入手？它那边小区有一部分属于朝阳产权，一部分属于顺义产权，那个产权好些？我子弹130w，存刚需，而且是二套，目前看中了一个66平的正规2居，朝阳产权1992年的房子，215w满五唯一，但装修特烂而且是顶楼，值得入手吗？如果入手了未来是否有升值空间？五六年之后是不是卖了比较好？因为92年的房了五六年之后也算是很老的房子了。同事劝我买机场樱花园的房子，说是要拆迁，是真的要拆迁的话，可以入手吗？

回答：别听同事的，搏拆迁概率极低，机场生活区不推荐，长期跑速大盘,这期间的资金成本和机会成本也是损失 如果你考虑5年后卖掉，不如投资朝阳核心地段公房，自己先租房更合适

提问：房姐你好，2015年底在甘露园南里（朝阳园后边）买了一套小两居老破小，公积金贷款120万，现在贷款还有差不多110，因工作在中关村，又18年本人生了小孩，现在奥森租三居房租很贵。因此产生把老破小卖掉的想法（81年的六层板楼无电梯），想问问房姐这个位置的老破小是否应该抓紧出手？然而可换房的空间很小，一开始像无头苍蝇一样乱看了几处新盘，比如北七家的几个和公园十七区公园悦府，都开始考虑用家人的首套指标来买了，但怎样都觉得压力超大，本人收入稳定（外企IT）但目前是家庭唯一收入者。二套购房的话首付比例太高了找不到方法，貌似抵押贷也很难实现吧？公司同事推荐的一个靠谱中介推荐了天通苑特价房，要求买房者必须京户（我满足），但贷款比例很少。另：在东城有处老公房平房，所以学区并不是首要考虑。房姐请问 像我这种情况您推荐天通苑的两居吗？区域有建议吗？最近为买房方案殚精竭虑，冥思苦想，还好找到了这个公众号，期待您的建议！谢谢

回答：不了解你的资金情况和收入情况。需要保证你的现金流能覆盖月供的2倍，按这个比例来调整房子的总价，可以找机构做垫资全款抵押，当然用家人的首套也是可以的。如果自住的话天通苑2居不如看回龙观板块，例如望京新城 、首开智慧社、领秀慧谷 更合适。

提问：房姐好！家庭有两套房，一套在天通苑北一区150平，一套在飘home60平，现在孩子上学。想置换一套适合居住又能兼顾学区的房子。家庭年收入50。如果卖房，出手哪套合适？另外在哪里选房合适？我是小白，还请房姐多多指教如何贷款好些。谢谢哈！

回答：这两套出哪一套都可以，结合你的资金来判断比较好。手上现金少就出tty，否则就飘home。 可以看下望京的上京新航线，如果预算不足就看南湖东园二区初中对的是陈分，小学对口的明远教育书院实验小学东园校区

提问：房姐好，首次提问，盼回复，感谢 1. 需求：改善换房，面积90-110㎡、密度低品质高\/ 兼顾考虑：保值率、学校质量\/ 总价在550-620之间 2. 子弹：【290万：现住南二环玉林老破小】，【28万：南京周边汊河新房】，【130万：可添补现金】，年收入税后约90万。 3. 备选：【草桥：冬季星空】、【大红门：珠江骏景、远洋未来】、【亦庄：格林小镇、星岛假日】 4. 问题： （1）希望离南二环居住的父母较近，哪个备选楼盘更合适？是否有其他建议标的？ （2）由于现住处在西铁营万达广场对面，传闻21年开通地铁，因此是现在立刻换房合适，还是等待升值后再换房？ （3）亦庄区域不断开发，政策也比较复杂。对于亦庄整体怎么看？其中亦庄核心区相比其他区块是否有额外价值潜力？ （4）岳母在海淀有学区房，但像我这种情况难以实现南北城上学，请问房姐有何建议？

回答：1. 优先亦庄其次大红门 2. 不用等，利好在消息期间就兑现了，继续等到开通，不一定有涨幅。你是要置换改善 从小标换筹，如果再等1年的话，假设北京整体市场上涨 那你很可能够不上原来的改善盘了。 3. 亦庄属于亦庄职住平衡的板块，产业也逐渐成型，天花板比较高。价格上优点虚高，但绝对值得长持。长期看好 4. 不清楚你说的是顺位问题还是通勤，顺位的话 海淀大部分学校 四老房本1911前且外区无房 > 父母1911后>四老房本1911前且外区有房。或者直接对敲到你们名下。

提问：您好房姐，新人一枚，纠结很久，希望您能指点迷津： sfsd，子弹200左右，想买一套自住，未婚，计划如果以后在北京定居，嫁人以后这套房子会留给非本地居住的父母或给父母换购，所以也需要有一定升值潜力。 主要纠结2个点: 1，地区选择，由于之前的租房经历最习惯亚运村\/亚运村小营片区，但也考虑望京；次选酒仙桥、北沙滩；次次选十里堡、团结湖区域；不知道这个优先级是否合理 2，纠结是买老小区2居户型，还是次新盘的一居室or开间；不知哪种升值空间更大 先谢房姐！

回答：1. 亚运村和小营学区溢价较高，能看的标的比较少，投资属性的第一选择看 酒仙桥、十里堡、团结湖板块。购买力需要和你的地段匹配，才更好选筹 2. 地段是第一选择，其次2居优先。

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