成都楼市：在成都，如果房龄超过15年，请谨慎购买

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银地通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派，只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：房神你好，我是新人，资金能力有限，目前现有资金共计45万（首付+税费）。我在中医大工作，想购买一套小房子作为自住。根据有限的资金，单纯按照位置，看了石人南路的房子都是2000年左右的老房子，所以目前有些困惑，房屋位置（核心区老破小）和房屋品质之间该怎样抉择呢？想听听您的意见，感谢！

回答：有40+万的预算，怎么可能要去买这样的老破小呢？如果愿意多花一些通勤时间，甚至可以去城乡结合部买个三房。

如果买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。

假如你买了一套1990年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月扛的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能贷款的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。

所以买老房子，最佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经一个网友买了一套90年的老房子，结果屋内潮湿，墙体结构塌陷，每天挣扎在修下水管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

提问：房神你好！我们两口子都是上班族收入平均到手2w多一点。我们都在青白江体制内上班，家里有个上幼儿园的小孩。我的户口在龙泉，老婆的户口在天府新区三年。房子现在龙泉驿老城区一套三室（2012年买），青白江新区一套三室（2018年买，学区房）。现在考虑上班和孩子读书，考虑卖掉龙泉驿房子因为房龄有10年了，重新买一套，能够买到105万。考虑到新都和金牛天回买一套，新都就是长的本地学校好点的，附近小区。金牛天回有个实验小学北新校区，附近有保利公园里、北星城、碧桂园城市花园，房价在1.5W左右。请房神帮我分析一下，这两个地方的选择，还有其它区域可以考虑不。

回答：你好，从综合分析来看，你们目前2万的月薪，在买一套龙泉房子后，总预算在105万左右，是过于保守的投资手段了。如果可以的话，我们建议你们把房价总预算买到150+。

先说新都还是北部新城，毫无疑问，果断买北部新城！北部新城属于金牛区，教育资源与5+2区域同步，即便是凤尾，也比鸡头强，更何况北部新城的实验小学等教育质量并不差，是传统意义上的价值洼地。

如果按照105万总价预算的话，可以考虑北斗七星城或者碧桂园城市花园（需要砍价）。

这也预算还有两个出炉，一是青羊二区、锦江二区的学区房标间挂户，如时代凯悦、金色夏威夷、蓝光时代华章等。

另一种是兼顾学区和住房的，比如三圣乡的锦江城市花园、鑫苑名家等。

新房大多没有这种区间的，建议还是主要在二手房里选筹。

提问：房神你好。想要请教老师二个问题，我们青羊区三点五环外有一套二的福利房，目前没有任何贷款。全家工作单位都在成都西站附近。手上现有资金70w，有两个方案，1想在万家湾光华碧邻给孩子买一个二手小套二，可住可租。2用三个人的购房资格购置双流改善新盘新力骊园116平的三房，孩子首套房主贷30年，因为我们夫妻的贷款年限到70岁的话也就只剩下18年了，而且我们的公积金一直沒有提取过，这样压力没有多大。或是孩子一人购买我们担保还款，但是这样就不能提取公积金。请房神帮忙看看如何或者房神更好的建议！

回答：你好，就你们贷，能贷18年也可以了，在中国没有谁的房贷是真正还了30年的，中国的平均按揭时间是七八年，因为住房贷款不变，但我们工资会继续上涨，只要还在发行人民币，就会贬值，按照目前M2增速和GDP增速，人民币购买力年均贬值6-7%，每年100元人民币10年后贬值到48元，30年后就只剩下11元，真正的房贷压力期其实只有前10年，以后几年会非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。建议保留孩子的首贷资格。

提问：我今年40岁，家庭年收入30个有多，预计10年之内收入只增不减，家里2孩（老大武侯区读小学一年级，老二刚一岁，都是成都户籍，而我是成都户籍，我老婆是外地户籍）。目前家庭名下一套房武侯区五大花园加一个车位，市场价合计约200万，

目前手里现金50万，后面陆续有150万到账，目前出于学区、置换需求、房价大势考虑，准备置换/新购青羊5区房产（首选青羊实验附小，次选泡小西区/金沙小学，不考虑泡小境界）。目前有2种方案，

目前我有两个方案：

方案一：用100万现金（再找朋友借点钱或者贷款），先入手青羊5区的一套小套一或者套二先占个青羊附小的学位，再等4、5年之后，卖掉现住房，再到附件买个套四自住。

方案二：用100万现金，再加贷款，直接买个正读青羊附小的套四（意向小区：天合凯旋城，目前预算总价400万左右），但是这样月还款压力比较大，然后再等4年之后，卖掉现在住的房子，再在附近买个小套一或者套二给男方父母居住（学区无所谓了）。

同事也在鼓励我去参与新房摇号，但是我觉得一是新盘，周边配套和学校都不怎么样，虽然投资可以，但是用来自住还是不方便，二也是需要一定的运气，麻烦你看看哪种更优？或者是否有更好的建议？

回答：你好，目前来看，你家的学位需求是比较急迫的，因此从买新房的角度来看一是看你们是否等得起，因为新房一般交房后才能落户，然后读划片小学（期间老大继续读武侯小学，老二等5年后读新购新房）。

但从目前市场行情来看，青羊五区只有两个新盘比较适合谈学区，一是华府金沙名城（部分尾盘，金沙小学，330+，梯户比高），二是金沙宸宇公馆（稍偏，300+，刚改）。

如果你等得起，那么买新房也是方案之一，如果不愿意等，那么当下买入方案一二的青羊五区学区房也是可选项，看你自己选择。（如果是我，我愿意买新房）

二手房方案一里，就是先上车，后换车，方案二就是一步到位，免除后患。

方案一里的小套一套二，估计也要花个150-200万左右，还仅仅是纯学区，自住的话只能老人独居，但整体来说压力较小，后期转手轻松。

青羊二区学区房越来越贵是事实，今后不排除大家会更倾向于买这类挂户小户型的趋势，所以这样的方案未尝不可。

但涉及到后期再买套四自住，虽然不带学区，但依然存在行情上涨带来的后期压力增大。

也就是说，现在轻松一些，今后辛苦一些。

方案二里就是直接买青羊实验附小的套四，目前预算是需要400左右的价位，这样是一步到位，既解决了学区，又解决了自住，还解决了后期再换房带来的压力。

前期是压力大一些，但你陆续有150万股票解禁，相应的还贷压力也会减小很多。

带来的问题是，今后不再住天合凯旋城，转手会因为总价过高存在一定压力，但一旦出手，投资回报率也是非常可观的。

选择方案一二都没有错，主要还是看你是愿意前期轻松还是后期轻松。如果是我，我愿意选择方案二，一步到位。

提问：房神你好！请问，现有金牛区交大路附近15年房龄小套三、犀浦新房套五清水。都是小开发商，感觉增值特别差。想腾挪资格上车。看了天新保利中海这些，确实不错，但是生活圈不在那。看了保利时代中铁御华府。准备卖交大路的入手保利时代。你觉得如何？确实，现在手头的学区都不行。保利时代学区也一般。但是，天新毕竟生活圈不在那，遗憾啊。不晓得保利时代那边未来会怎么打造学区。

回答：你好！15年的房龄确实过几年属于老房了，成都一般超过20年房龄的房子升值潜力都不大。天新适合改善，但现在买入至少空置几年以上。保利时代修高架那边有几块地一直没拆，说是铁二局，看起来可能会有点乱；西北桥往一环路口子小摊贩有点多，可能会看起来嘈杂。旁边的火车北站虽然因为成渝中线造成延迟，但这是个重点项目，改造后我觉得潜力很大，地理位置来看保利时代位置属于中优，等周边改造估计还是要花一段时间，如果改造好了也不是这个价了，想想当年南门刚开始发展很多人嫌偏僻不方便，现在早已今非昔比。至于保利时代学区好像旁边在修小学，是两个学校合并的。卖15年的套三卖保利是得行的。