房屋评估价太低，这些方法可帮你

作为经办征地拆迁案件十五年的资深律师，深知，在房屋拆迁中，“房屋价值评估”是拆迁维权中非常重要的一个阶段。在接待当事人咨询或当事人电话咨询时，经常提到拆迁方把评估报告送过来了，评估的面积不准确，评估的价格太低，评估有遗漏，评估方式不认可，我能签字吗？北京楹庭结合自己多年办案经验总结出针对“房屋评估报告”的维权办法，让更多人的被拆迁人收益。

在评估报告的送达回执签字不等于认可其内容，更不能依据签字不能直接强拆房屋。

被拆迁人在送达回执上的签字，代表的是被拆迁人收到了这个文件。《国有土地上房屋征收评估办法》（2011年6月3日起施行，以下简称《评估办法》）规定，“房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告”。既然在送达回执上的签字仅仅代表您收到这份报告，那么对该报告是否认可则是另一回事。房屋被征收人在该评估报告上签字，并没有作出关于是否同意拆迁、是否认可拆迁补偿的意思表示，且房屋拆迁必须“先补偿，后拆迁”，未对拆迁补偿进行协商、未进行拆迁补偿，不得强拆。

收到评估报告，有申请复核，提交专家委员会申请鉴定等救济途径。

《评估办法》第20-22条明文规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

上述一些规定实际上包含两个救济程序:一是申请复核，二是申请鉴定。两个程序有先后顺序：先申请复核，对复核结果有异议才能申请鉴定。这充分体现了对被征收人利益的保护。

收到评估报告，对评估不满意，可以直接提起行政复议和行政诉讼吗？

我们知道提起行政诉讼不仅要有具体行政行为，还要属于《行政诉讼法》规定的受案范围。而评估报告由具有房地产价格评估资格的估价机构出具，估价机构不是行政机关，评估报告也不是行政机关作出的具体行政行为的产物，因此针对评估报告的异议是不能提起行政复议、行政诉讼的。

收到评估报告，对评估不满意，拆迁人可以间接针对房屋评估问题提起诉讼。

《评估办法》第22条也规定，被征收人通过申请复核，提交专家委员会申请鉴定之后，对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第二十六条规定处理，即被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

在实际办案过程中，我们经办了大量针对评估不合理，补偿不满意的城市房屋拆迁案件，在实际起诉过程中，我也会请求把“房屋价值评估”加法庭争议焦点，进行法庭辩论。评估公司出具的评估报告应属于鉴定意见的一种。鉴定意见不同于证人证言等人证，因为鉴定人没有直接或间接感知案件情况，鉴定意见是表述判断意见而不是陈述事实情况，证据的产生所依据的是科学技术方法而不是对有关情况的回忆。行政机关在诉讼过程中如将评估报告作为证据使用，则该评估报告必然应符合证据规则中对鉴定意见的要求。

在多年办案经验来说，针对房屋评估报告可以从以下几点进行准备和辩论：（一）评估报告的做出程序必须合法；（二）评估报告的价格构成必须合法；（三）审查评估报告考虑的因素和参考的依据必须全面；（四）审查评估报告不应考虑不相关因素；（五）审查评估报告必须告知救济权等。拆迁诉讼当然找北京楹庭！