無房 | 为什么是佳兆业？

佳兆业，销售额已跨跃千亿。

据克而瑞刚刚公布的消息，2020年佳兆业全口径销售额为1435.2亿元，权益销售额1068.9亿元，均超过千亿。

第一时间获知这个消息后，房妹并不意外。看看佳兆业合约销售额数据变化，就能知道千亿目标基本是板上钉钉的事。

2020年前6个月，全年目标完成率36%；

2020年前9个月，全年目标完成率71%；

2020年前11个月，全年目标完成率90.2%。

在难上加难的2020年，不乏许多房企放弃目标挣扎求生，但佳兆业似乎未受太大影响，轻轻松松就挤进了千亿阵营。

为什么是“旧改王”，而不是传统房企？

为什么是佳兆业，而不是其他站在千亿门口的房企？

站在当下，来复盘佳兆业，是很有意思，也很有价值的事。深入推导佳兆业的取胜之道，许多房地产行业的真相也将慢慢浮出水面。

众所周知的是，佳兆业以“旧改”起家，但“旧改”其实并不是佳兆业成功的本质，其成功的本质在于，不做跟随者。

佳兆业成立之初，房地产发展之机远未被挖掘，可谓处处是机遇，但佳兆业却将目光放在了难啃的骨头“旧改”上，成为“旧改”的拓荒者。

这就要说到，佳兆业的首个住宅开发项目深圳桂芳园。这原本是一个烂尾项目，地块周边杂草丛生，周边配套也不完善，即便放到今天来做，也极具挑战，何况是当时的地产新人“佳兆业”。

但佳兆业不仅将它做起来了，而且还获得了2004年“国际花园社区人造类金奖”，得到国际上的认可和肯定，甚至历经多年风雨，入住率仍然保持高位。

△ 深圳坂田佳兆业城市广场

差异化入局，不仅奠定了佳兆业的旧改基因，同时其还凭借这一独辟蹊径的土地资源储备策略，在早期拿下了不少优质地块资源。

基因的力量是强大的。

此后佳兆业一路顺势而上，截至2020年6月底，手中的“旧改”项目总数已达到167个，占地面积4200万平米，预计可转化为土地储备一亿平米以上。

更重要的是，在行业还没反应过来的2011年，佳兆业就率先组建了专业的城市更新公司，早于行业五六年时间。

近年来，佳兆业已经将业务深入到几乎所有类型的城市更新项目中，改造对象囊括旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼等等。

有没有发现，在房地产行业，基因真的很重要，很大程度上，基因就决定了企业的创造力、生命力。

这并不是一家之言，红杉资本主席迈克尔·莫里茨就曾说过：“一个公司的基因早在它最初的18个月就被决定了。如果DNA是对的，它就是一块金子；如果不对，那基本就完了。”

回看佳兆业，21年来，其始终在时代浪潮中奋楫扬帆，与时代同频共振、与城市共荣共生，取得高质量的发展。

基因未变，成功自然一蹴而就。

佳兆业崛起另一大特质是，精耕蓄力、步步为营。

业内拥有极具辨识度称号的房企不多，佳兆业算一个。在业内，深圳“旧改王”可以说无人不知无人不知，无人不晓。

能获得这一称号，不仅在于佳兆业旧改项目品质高，还在于其21年精耕细作步步为营形成的巨大影响力。

十年前，佳兆业就竞得盐田三村、四村、西山吓村级社排小布村整体搬迁项目改造权，该项目是深圳最大规模的异地整体搬迁旧村改造项目，同时其在大湾区已拥有30多个旧改项目。

十年后，佳兆业已成为大湾区城市更新绝对领军者。截至2020 上半年末，公司拥有土地储备总建筑面积 2680 万平方米，其中约 52%位于大湾区，按此计算，其大湾区土储总建筑面积达到1393.6万平米。

在壁垒颇高的城市更新方面，佳兆业经验丰富、优势明显，同时更加聚焦于利润丰厚的拆除重建类的项目，这部分毛利率能达到50%。

除了可观的毛利率外，在大湾区的长期深厚的积累，让佳兆业随时都能抓住市场机遇。深圳最大规模搬迁项目是一个，现在更大的机遇已经近在咫尺。

近来，大湾区针对加速旧改流程的利好频出，着眼于开发商的角度，一个城市更新项目从开始介入到拿到土地证，一般时长为5至8年，而利好政策的出台，预计可加速旧改流程三年左右的时间。

△ 佳兆业城市更新数据

截至 2020 年中，佳兆业城市更新集团拥有城市更新项目土地储备超 4200 万平方米，年土地供应量近百万平方米。

也就是，未来几年这些旧改土储转化将会加快，佳兆业销售额还将保持快速增长，并且还能保持相当高位的毛利率。

正如冯仑所说：“所有获得巨大财富的人，他的财富积累都是阶越式的，不可能是线性增长出来的。”

在佳兆业的发展上，也能看到这一点，厚积才能薄发。

全国化扩张，任何一个房企都有这样的野心，但并不是所有房企都能成功。房妹看过太多扩张过快、战略不明的房企，半路折戟的案例。

懂得“精耕”市场的佳兆业，并不急躁，而采取徐徐图之的战略。

比如佳兆业在进入珠海时，其前后花了3年时间将香洲区湾仔旧城改造项目打造成标杆项目水岸新城，让该项目与横琴开发、十字门中央商务区遥相呼应，使湾仔的面貌焕然一新。

进军全国的这些年，佳兆业在全国各大城市均留下了不少代表性项目，比如上海的佳兆业·珊瑚湾、杭州佳兆业·玖珑山、成都的佳兆业·悦府、长沙的佳兆业·云顶梅溪湖、武汉佳兆业广场·天御等等。

佳兆业的城市更新实力和操盘能力，通过这些项目扎根到全国各个城市，为其进一步打开全国市场奠定了良好的基础。

目前，佳兆业基本完成了全国规模化扩张的发展步伐，已布局京津冀、长江经济带及粤港澳大湾区等区域重要城市，在超 50 个重要城市，拥有综合开发项目 100 多个，产品范围涵盖住宅社区、写字楼、大型城市综合体、产业地产等类型。

△ 佳兆业全国布局情况

同时，佳兆业在全国的土地布局结构也较为合理，其中52%位于大湾区，华中、华西、环渤海、长三角分别占总土储面积约 14%、13%、12%、9%（截至2020年6月底）。

随着未来销售目标的稳步增长，佳兆业将持续推进全国扩张，预计其未来有望在环上海、长三角地区复制大湾区的规模贡献，成为公司销售、业绩的第二个增长点。

经历了2020年，才懂得一步一个脚印的珍贵，佳兆业显然早就明白了这一点，这也是其能够在风浪中依然稳健前行的重要原因。

多元化经营是佳兆业实现城市有机更新、产业导入的必要过程，也是实现最高品牌溢价的保证。

过去几年，佳兆业以地产开发为主业，借“城市更新”领域的专业优势，紧抓消费的升级和 经济结构转型发展契机，布局多元业务领域。

目前，其已逐渐打造成为涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理、航海运输、商业运营、酒店运营、科技产业等超 20 个产业和细分领域的大型企业航母。

航运旅游、商业运营、文化体育、医疗健康等，这些轻资产业务在拥有一定市场占有率后，将有效增加佳兆业非地产业务营业收入，减缓地产行业周期性风险。

更不容忽视的是，佳兆业旗下已拥有佳兆业健康、佳兆业美好、佳云科技以及南太地产等多个上市平台，大大提升了综合运营能力和抗风险能力，也将更好地为房地产主业服务。

房妹认为更重要的是，这体现了佳兆业集团强大的组织能力，能够涉足20多个产业，且在健康、物业、科技等方面均有所成，并非一般企业能够做到的。

就如高瓴资本创始人张磊所说，世界上只有一条护城河，就是企业家不断创新，不断疯狂创造价值。

多元化的创新尝试，是佳兆业的另一大护城河，而护城河之所以成为护城河，是因为它们都在创造价值，这些价值又与佳兆业的地产主业紧密关联，相互促进。

无论是切入的领域，还是产品塑造，抑或多元探索，能看出，佳兆业是有情怀的，这也是将佳兆业特质总结为“起承转合”四字的原因，因为它的含义代表着艺术、诗文的骨架结构。

但这只总结了佳兆业的过去，跨过千亿的佳兆业，会带来更大的想象吗？

从“旧改”的角度来说，拥有较强 “旧改”能力的企业，大部分都是在这个领域深耕十数年以上的，随着政策上对“旧改”模式的支持力度不断加强，目前已经到了开花结果的时候。

未来数年，我们会看到佳兆业越来越多的“旧改”项目接连入市，成本优势足以确保其在市场上的去化速度。

地产除了有政策的三道红线外，还有土地增值红利消退，2017年至今拿地的利润率水平降低至8%，甚至都不到，这个数字将会在这两年逐步体现。

而唯有真正持有大量旧改项目者不惧利润率下行，佳兆业的表现已经给出了答案。结合公司的土地储备、拿地及推货进度，预计其未来三年权益销售的复合增长率可达到20%。

通过良好的销售、加速回款、持续优化债务结构等组合拳，佳兆业的净负债率也有望降至100%以内，财务水平的稳健，将为其冲进下一阵营带来更多利好。

基于以上分析，结论已经呼之欲出：真本事，真看好。

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