“新危改”启动，“老破小”升级，北京近10万人的房产将“升值”

12月30日，北京首个“新危改”试点项目正式启动。

北京首个危改试点社区位于建外街道光华里社区的5-6号楼，这个项目建于50年代，已经有接近70年的历史。

经过相关部门的鉴定，该项目被确定为“危房”，已经没有加固的价值，直接进入北京最新的“危旧改”政策试点工程。

这两栋楼已经启动拆除，将来将原地重建，居民全部回迁安置。

原地重建后的房子“品质明显升级”：从原来的“无电梯老破小”，摇身变成了“三层电梯房”，有了超级“小洋房”的感觉。

品质提升+无敌地段，这房子的二手房房价，肯定要上涨。

2020年7月1日，北京市公布了《关于开展危改旧楼房改建试点工作的意见》，提出了北京市“危改旧楼”的最新解决方案。

意见中明确提出，以下两类老房子可以通过“翻建、改建或扩建”的方式来解决居民居住改善的问题：

第一类：建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼。

第二类：经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。

根据最新的政策，以上两类房子可以原地拆掉，重新“翻建、改建或扩建”来改善居住品质。

根据这种标准，可能大部分主城区的“老破小”楼房将逐渐进入“新危改”的试点工程。

所以虽然北京老城已经明确不再拆，但通过新危改就可以重建，不仅提升了老居民的居住品质，同时还能带来房价的上涨红利。

最关键的是，本次“翻建、改建或扩建”，允许公房简易楼的承租人通过承担部分改建成本，就可以获得房屋产权，实现了一次资产升值的过程。

所以本次北京的“新危改”政策，其实也是一次“房改”政策。

大量的公房简易楼承租人将可以通过本次新危改，从而获得真正属于自己的产权房，而且是品质明显得到提升的楼房，房价上涨指日可待。

本次“新危改”对于老破小楼房的升级主要体现在三个方面：

第一，可以适当增加居住面积，尤其是可适当增加居民厨房、卫浴面积，重点解决建筑使用功能提升问题。

第二，增加了电梯。

第三，在外墙、屋面、地面增加保温层，采用节能型门窗。

最重要的是，本次“新危改”对于原居民需要承担的成本比较小，对于原居民是非常划算的：

第一，原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中，扣除政府和产权单位补助之外的不足部分。

第二，改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担。

我们可以大概估算一笔账：假设原来的住房面积是40平米，综合改建成本是5000元/平米，政府补贴部分是2000元/平米。

（以上数值为假设，非官方数值请勿套用）

原来“老破小”的房价是5万/平米，总价40*5万=200万。

那么通过翻建，扩建后，住房面积增长到了50平米，原居民只需要付出：40平米*（5000-2000）=12万，10平米*5000=5万。

一共17万的成本负担。

但是通过本次新危改，老破小变成了新房，同时面积增长到了50平米，房价可能会上涨到6万，总价已经涨到了50平米*6万=300万。

也就是说，通过新危改，原居民获得了100万溢价，但是只付出了17万的成本，还是非常划算的。

而且未来随着房价的上涨，获利还可能会更大。所以说新危改的本质，其实就是通过“旧换新”，重新激发了城市核心区的土地价值，让原居民获得了更高的资产性收益。

北京本次推行的“新危改”试点，一旦未来逐渐扩大，那么一定会逐渐推高北京主城区的二手房房价。

本来北京主城区的新房就特别稀缺，如果有新房，价格也是特别贵，目前北京四环内的新房房价基本上都在10万+了。

现在连四环-五环，也已经快要突破10万了。

所以很多人想要在城区买房，新房太贵，老破小品质太差，只能被迫外居住迁。

这次如果能够通过危改，实现老破小的品质升级，更多的人会选择在主城区购买，直接推高了主城区的二手房房价。

那么，将会有多少房子会进入到这个“新危改”的范围呢？

北京2012年经过调查鉴定，北京的简易住宅楼全达到了危房标准，当时全市共有简易住宅楼882栋，这些楼几乎全要腾退拆除。

2018年，北京实查城镇房屋6.8亿平方米，查出疑似危险房屋19.8万平方米，严重破损房屋224万平方米，合计接近250万平米。

这些房子主要集中在中心城区，如果按照每套房子30-40平米来估算，预计将会有10万套的房产有望进入“新危改”。

一旦北京大规模推行“新危改”，大量中心城区的“危房”将会重新被激活，大量的买卖由此产生，有可能会创造数千亿级的财富流动。

一个城市的房价要想上涨，不外就是两条路：

第一条，逐渐松绑限购，让更多的外地人进来买房，像现在很多南方城市都是这么干的。

第二条，就是大规模推动城市旧改、危改，让存量城市居民重新进入楼市，推动城市房价上涨，目前的上海就是这么干的。

北京由于确定了“老城不再拆”的基本原则，拆迁户逐渐退出北京，取而代之的是“申请式退租”和“新危改”。

但是目前这两个都处于“试点状态”，还难以形成财富规模。

这两者一旦大规模推动，未来北京也将会人为创造出巨大的财富效应，北京房价可以说是蓄势待发。