揭秘95%出租率坚守者 酒店系代表运营商城家

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本周主题：精细化运营—城家公寓

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Amber Chen
克而瑞租售上海事业部研展经理/分析师

城家作为酒店系长租公寓运营商，以擅长精细化运营成为业内所关注。通过产品力、技术力、销售力三位一体运营模式有效提升资产盈利能力。

城家已上线的CAS系统打破了长租与短租的逻辑边界，同步实现租客端与管理端“灵活住”的全数字化运营。

对于这个长周期消费型行业，未来对企业主要的要求在于其高效运营和获客能力，这两个方面都是城家的核心优势。

综合得分 6.43

01 品牌实力

★★★★☆

华住集团旗下

品质住宿资产运营商

城家成立于2015年，由华住集团和IDG资本创建的酒店系运营商。早期城家以品牌运营为核心，通过包租的形式获取城市更新物业，靠轻资产的方式盈利。

截止日前，城家90%以上项目皆为中、轻资产模式。随着城家品牌成熟度提升，项目利润率也逐渐提高。在企业风险承受能力增强的前提下，城家逐步通过联合母体企业以及头部房企合作收购项目，其中收购业态涉及酒店类重资产以及长租公寓项目。目前城家重资产项目在上海已有2个。

城家的开发团队来自于华住集团 ，从而拥有较强的获取房源能力和丰富资产判断经验。截止2020年12月，通过自营店、加盟店等轻资产运营以及少量重资产收购，城家在全国范围内开业房源规模约2万余间，其中上海的房源数超1万间。

城家在克而瑞全国运营商长租公寓规模榜单中长期保持前十，年均拓店增速保持在市场平均水平之上，一定程度上表明市场对城家品牌的认可。

02 产品打造

★★★★

丰富标准化产品线

满足多样化需求

城家专注于集中式的，品质化长租公寓打造，产品涵盖白领、蓝领、全服务的集中式公寓。

当前城家主力产品为城家公寓，产品聚焦在约20-30㎡的一室户，租金约3000-6000元/月。此外，城家在高端品牌获得不俗的发展，2018年，城家、华住集团、雅诗阁成立合资公司，共同负责运营管理馨乐庭公寓酒店。

在产品打造方面，城家旗下的城家公寓、员宿、CitiGO、馨乐庭在空间规划、设计风格、硬软装设施及入住服务上做了区分，产品线之间做到差异化和市场占位的互补效应。

与市场同类产品相比，城家依靠华住集团的经验和集采供应链，在排房测算、改造营建等经济指标上已具备优秀的成本管控能力。据悉，华住集团集合了超600家供应商，超1万个SKU，从布厂到五金件沉淀了数千家供应商，城家继承了华住的供应链体系。受益于华住的采购经验和庞大的采购规模，城家项目从室内地面、墙面以及装修配置上标准化程度很高。与其他运营商相比有明显的的成本优势。

城家公寓

城家公寓，分为入门级城家公寓和升级版城家高级公寓。

城家公寓主打一室户，房间内集起居、办公、收纳、独立卫浴于一体，高效利用空间，打造美好独居生活。公区配有健身房、烘干机、拥有中西烹饪功能的大型中央厨房，以匹配上现代都市人群的生活习惯和需要。

▲城家公寓外立面

▲城家公寓卧室

▲城家公寓室内办公空间

▲城家公寓洗手台

▲城家公寓健身房

▲城家公寓洗衣房

▲城家公寓公区会客厅

城家高级公寓主打一室一厅套房设计，房间内功能分区更为丰富。厨房采用更宽敞的独立空间，兼顾做饭和用餐；卫浴实现洗漱台、淋浴间、卫生间三分离；另外在居住功能上特别配备步入式衣帽间以及更阔绰的收纳空间，更符合长租场景的需要。

在公区配置上，城家高级公寓在厨房、健身房、洗衣烘干机等基础功能区的基础上，增设了大面积以及高品质的休闲会客区和阅读办公区。

▲城家高级公寓外立面

▲城家高级公寓卧室

▲城家高级公寓厨房

▲城家高级公寓卫生间

▲城家高级公寓公区会客厅

▲城家高级公寓健身房

▲城家高级公寓公共厨房

▲城家高级公寓公共洗衣房

员宿

员宿主要为企业提供员工住宿方案，在房型上主打4-6人间。在对集体宿舍的既定印象中，员宿做了装修的升级，通过标准化的装修和舒适的公共区域，为员工提供“住得好”的环境。

▲员宿室内实景图

▲员宿室内实景图

▲员宿室内实景图

馨乐庭公寓酒店

由城家管理的馨乐庭公寓酒店，聚焦高端商务人群。因此，在产品上城家注重“居家式”客房的打造，房间内配有全套厨电以及咖啡机等小家电、超大收纳以及洗衣烘干熨衣设施。针对这部分高端商务人群，馨乐庭公寓酒店还匹配了星级标准服务和商务设施支持，器材齐全的专业级的健身房、在餐饮部分有专门的餐厅，每天提供中西自助早餐和下午茶；商务设施支持，有酒店级大堂可商务会谈、休憩，也有可容纳多人的会议室。

▲馨乐庭公寓酒店外立面

▲馨乐庭公寓酒店卧室

▲馨乐庭公寓酒店餐厅

▲馨乐庭公寓酒店健身房

▲馨乐庭公寓酒店公区休闲厅

CitiGO欢阁公寓酒店

在整体设计风格上，CitiGO将城市、运动等潮流元素融入到空间设计上，更贴合目标人群独特的审美和品味，其品牌个性更为突出。与酒店相比，CitiGO公寓酒店房间面积更宽敞，户型更丰富，家电设施更加完善，共享酒店超大公区配套，并且可预约酒店早餐和保洁服务。

▲CitiGO欢阁公寓酒店外立面

▲CitiGO欢阁公寓酒店卧室

▲CitiGO欢阁公寓酒店厨房

▲CitiGO欢阁公寓公共泳池

▲CitiGO欢阁公寓餐厅

▲CitiGO欢阁公寓酒店会客厅

▲CitiGO欢阁公寓酒店健身房

▲CitiGO欢阁公寓酒店公共洗衣房

03 运营管理

★★★★☆

开发线上管理系统

实现精细化运营

背靠华住中国酒店业的龙头，运营管理团队都是在华住的体系下成长起来的，酒店系的基因使城家尤其擅长精细化运营，也是市面上少有的提供长短租结合的运营商。由城家独立开发的国内第一个长短租CAS系统，结合技术流与业务流，将业务场景、运营场景、消费场景全打通，完善的前中后台管理，及精细化运营经验，不仅城家能管理海量房源的基础之一，还能有效帮助资产提升运营效率。

城家直连1.5亿华住会员，通过老带新、直销、续租、集团大客户等渠道和营销政策，直销比例达82% ，其获客能力在公寓行业非常有优势。日前城家又推出VC会员制以提高客户黏性，打造自有流量池。

今年，城家出租率仍保持在95%，GOP率85%，并且部分大城市门店的入住率达到100%，没有空置。

04 资本运作

★★

多个强资方助力

资金方面无压力

在资金方面，本身品牌就是由全球领先的私募股权投资机构——IDG资本出资成立。此外还与地产板块累计管理规模近千亿的歌斐资本达成战略合作，获取更多城市更新项目。

城家融资渠道多是传统商业银行或投资公司合作，19年9月完成总额近3亿美元的A轮融资，引入多个战略投资，包括博裕资本、阿里云锋基金、华住集团、雅诗阁、建银国际、新加坡GIC，创下了集中式长租公寓单次融资金额记录，代表着财务投资人、产业投资人、金融系投资人及市场各界对于城家的能力和价值的高度认可。

05 合作方式

——

灵活多样

轻中重并举

城家向外合作的意愿较为强烈且合作方式也较为开放，轻中重三种方式均可成为其合作发展方向。鉴于其已经有松江联阳路大体量社区的运营经验，对于租赁社区的运营城家有较强的竞争力。此外，城家及华住集团与雅诗阁成立了合资公司，共同负责“馨乐庭”品牌在中国的经营和发展。

2020年9月，城家又宣布与远洋集团、华住集团及远洋服务达成战略合作，在“房+管”模式上又近一步。掌握“精细化运营”这一核心能力的城家在合作上受到各方关注，也使其在合作方式上表现的更为灵活多样。

资产方可通过加盟或托管获取城家品牌使用权。资本方可选择与城家合资盘活项目，其中城家选择以装修入股的形式出资，后期城家负责运营。城家也会通过直营的模式实现收益。对于投资项目的考量上，项目IRR需大于20。

综合评价

城家在上海租赁主流市场非房企运营方品牌排名中位列第三，总分达到6.43。其中，在企业实力模块，虽城家以轻运营为主，重资产规模占比较小，但整体房源规模较大且拓店速度稳健，品牌实力不容小觑；在产品打造模块中，因其较高的标准化程度、装修品质以及华住的供应链系统，产品打造能力处于行业前五水平；在运营管理模块中，城家利用完善的线上管理系统，提高了去化能力。同时，因人才培养体系以及服务配套完善，城家一直保持着较高的客户满意度。

预告

在了解完城家整体企业背景以及当前现状后，我们深入探求作为酒店系运营商，推动城家高速发展的三大因素，同时城家的成功之道对于同行是否具有借鉴意义。明天我们将为大家解析这家行业前沿的企业当前的经营重点以及未来发展目标。