深圳楼市：楼市分化严重，有人看透躺赚，有人成了接盘侠还不知！

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

提问：云叔好，请问深荣大厦顶楼复式480万值得入手吗？现在住瑞昌大厦小两房，孩子大了，想换个三房，生活在皇岗这一片久了，还是说是皇岗中学可能会有名校入驻，还是考虑在皇岗这片换，卖掉现在的房预计还有160w现金，云叔有什么建议吗？谢谢！

回答：你好，深荣大厦楼龄比较老，深荣大厦独栋小区，居住人员比较杂，有不少公司在上面办公，缺少居家氛围，个人不建议，3房需要增加预算，卖掉增加预算，具体详见内部分享。

提问：云叔好，有幸摇到尖岗山壹号的房，还比较靠前，目前周边环境一般，且学位对口宝中实验不知道是否存在变数，请问云叔这里是否可以买？谢谢

回答：你好，尖岗山一号的学位有点悬，估计要交房之后能够办证时，就会停下来。因此有些人担心学位不确定，而选择了弃购尖岗山一号，转而去追逐学位确定、且价格更低的万科和颂轩。但按照就近入学的原则，尖岗山一号的孩子如果不能读宝中实验，估计家长们会把学校炸掉，他们自己的房子也会受到连带损害，因为实在是太近了，这都不能读，天理难容。

提问：云叔你好，我有两个小孩，大的两年后小学，现有鼎太风华一套三房，计划抵押再买一套1800左右南外高新或南二外的学位房，投资为主兼顾自住，两小孩读完书16年，请问这是好的标的选择吗？现在是好的入场时间吗？谢谢

回答：你好，南山这种级别的学区房是不会跌的，一直类似福田百花的实验，每年都会稳步增值，所以不存在不好的时机这种概念。同样，南山顶级的学校选择目前就是海德和高新双雄，但这二个楼龄有点老了，而且有点贵，考虑要自住16年，增值方面是一个不错的选择，但也许不是最好的选择。如果不是特别追求顶配学位的话，还有一些其他潜力股选手值得考虑。具体详见内部分享。

提问：云叔您好。深圳户口，深圳无房。夫妻其中一人名下有房贷记录，已经结清，一人无房贷记录。由于有房贷记录，买深圳要首付5成，可是手上只有170万，只能买总价350万的，目前工作在南山，自住兼顾上学，小孩2岁，家有老人，想买3房总价350万，请问云叔有哪些楼盘可以考虑？麻烦云叔给点建议，谢谢

回答：你好，三房350万的可选范围不大，龙岗或者是西部的远郊盘，通勤就比较吃力。 其实根据你们的情况分析，如果月供能力允许，完全可以做到首付三成，总价上到500万，可选范围就会大很多。

提问：云叔，最近在看西部宝安沙井的房子，投资为主兼顾自住。华盛西荟城四期，大约330万68平2房，毛坯，带电梯2017年的房子，距离11号线沙井地铁站不远；丽沙花都，大约330万70平2房，电梯房，2004年的，距离11号线马鞍山地铁站不远；这两个单价相差不大，由于有沙井海岸城这个大利好，前者离得太远，怕海岸城一开业这边商业凉凉，后者离得近，地段好一些，但房龄太老。请问云叔怎么选择更好更合适？或者有更好的楼盘推荐吗？谢谢

回答：你好，原则上选择靠近地铁的、有花园社区的、更新的楼盘，细则上要看深外沙井部到底有没有囊括博林君瑞、丽莎花都、棕榈堡和万科星城这些楼盘，但昨天看到的信息是只用沙井海岸城独享深外学区。 个人更建议买华盛西荟城，相比周边几个大盘，跟沙井整体的村厂杂乱的氛围形成了差异化，像个睡城品质社区的样子。具体详见内部分享。

提问：云叔好，想投资一套二手房，常平的绿地大都会与黄江江山哪个好？新楼盘黄江保利好不好？麻烦云叔点评一下，谢谢

回答：你好，黄江江山跟更好一些；新楼盘黄江保利和光尘樾也不错，地铁口，离深圳近，交通比较方便，可以考虑的。具体详见内部分享。

提问：云叔好，合正丹郡有个比较笋的房子可以选择吗？请问这个楼盘你怎么看？这个盘可以和哪些盘做对比呢？谢谢

回答：你好，旁边有个立交桥，后面有个臭水沟，不远处有个殡仪馆，往丹竹头又隔着一堆民房，小区里面绿化其实还不错，除非真的笋。想不起来对标哪里？对面永远垫底的阳基春天里？看起来有点刻薄。

提问：云叔好，新人首问，星海名城的北大附中这一两年到期后转公办的可能性？松山湖鹭栖湖大平层此时置换到深圳东方花园；预算1000万，小孩已大学，是否合适？谢谢！

回答：你好，北大附中过去成绩在南山看还不错，是否会转公，需要看周围教育资源是否紧张，迫切需要建立新的学校，最好的方式直接把私立学校改公立，最快最省钱，但是目前，南山这里的教育资源并不紧张，而且未来也有“大学区”这个法宝，私立学校向公立学校转化的可能性就小了一点。松山湖置换到华侨城，没什么问题的。

提问：云叔好，常平碧湖花园和金美花园，选择哪个更保值些？想卖了豪苑楼梯三房换个环境，谢谢

回答：你好，买金美花园吧，配套比较好一些，生活比较方便。碧湖花园配套没这么好，而且楼梯房居多。具体详见内部分享。