杨浦老城厢大变样，未来能否成沪上最大遗珠？

　　尽管临近年末，但杨浦旧改加速的步伐却丝毫没有减缓。

　　近日，杨浦区今年的第8个旧改基地江浦路街道162街坊“二次征询”签约首日，累计预签约958产，签约率达到99.89%。随着基地签约生效，杨浦今年旧改征收达到12936户，刷新了杨浦旧改征收历史上的最高纪录。

　　作为一个土生土长的杨浦人，笔者对于这样的旧改成绩无疑是惊喜的。

　　一方面，看到越来越多的杨浦旧里被拆除，整个区的城市界面日新月异，仿佛已经不是小时候认识的那个杨浦区了。一年前走访江浦路街道162街坊旧改地块时，整个里弄道路两侧基本堆满了居民的杂物，但现在在拆除后，大片空地出现在眼前，不久后相信这里又会是一块被开发商抢破头的内环优质地块。

　　（杨浦区江浦路街道162街坊旧里探访小视频）

　　但另一方面，笔者也会有些许的感慨，身为一个地产媒体人，眼看着杨浦区各个板块内的房价、地价节节攀升，心中又会出现一丝理性的声音：杨浦区未来的发展与规划，是否又真的能够匹配到如此高昂，接近10万/平的新房均价呢？

　　大桥、定海或迎房价大爆发

　　相比于成熟的新江湾、五角场、控江路商圈等地方，从大桥街道以西，沿着杨树浦路一直到大连路，作为整个杨浦区成片旧里动迁涉及范围最广的一片区域，杨浦滨江南段无疑是整个杨浦区未来最值得期待的“新区”之一。

　　以最早开始旧改的八埭头为例，曾经这里是老杨浦都知道的“南京路”，也是一个充满了老上海里弄风貌和市井烟火气的地方。

　　但随着2016年杨浦旧改提出“决战平凉西”的目标后，平凉有6个街坊将先后启动旧改，共计征收逾5000户。与此同时，八埭头周边的石库门弄堂也在推土机的轰鸣声中化为废墟。

　　这一波旧改完成之后，八埭头退出老杨浦的历史舞台。再往后，檀悦101、东外滩一号等新房项目相继入市，这里的房价以及人气都开始与日俱增。

　　而回顾今年杨浦区的旧改工作，可以看到大桥街道的不少地块都得到了“攻克”、此外定海街道以及江浦街道等部分成片旧里也相继完成征收。按照杨浦区的规划，明年的旧改大区将主要集中在平凉路街道沿线。

　　（2020杨浦区旧改地块 网易房产公开信息整理）

　　再结合今年杨浦区出让的大桥街道、定海路街道等位置的宅地“面粉”价格上涨：

　　楼板价8.58万/平的金隅项目（大桥街道115街坊）蓄势待发，6.54万/平的龙光爱国路地铁上盖项目（定海路街道152街坊）以及其“邻居”融创项目（定海路街道152街坊）来势汹汹。未来这几个区域的新房价格和八埭头等众多新房项目一样“涨价”，几乎可以说是铁板钉钉的事。

　　 各类资源向滨江岸线靠拢

　　除了政府征收后再净地出让外，加快毛地的处置、引入开发企业共同参与旧改，同样也是杨浦区今年旧改的工作重点。

　　近年来，杨浦区加大毛地的处置力度，“一地一策”探索推进新模式。2014年，停滞11年的平凉2、3街坊被重新激活，目前已完成收尾。2017年，停滞14年的毛地江浦路街道81、83街坊（蒋家浜）也被激活，使3200多户居民喜迁新居。

　　而作为杨浦区剩余的毛地之一，129、130街坊也于三年前被重新提上改造日程。2017年6月起，原开发单位合生公司对参与杨浦的旧改工作表示出积极的态度，并提出重启该项目的意向，经过历时3年的投资评估、反复论证等工作，合生公司在办妥了相关前期手续并成功融资征收和开发资金后，具备了重启该项目的条件。

　　按照计划，同样是毛地的定海146街坊旧改工作或也将在明年正式迎来开发商的深度参与。

　　据杨浦区房管局局长、旧改办主任于洋向媒体介绍，预计到今年年底，杨浦剩余成片旧里约38.4万平方米、居民约1.65万户。按照2022年全面完成成片二级旧里改造的目标任务，2021年杨浦还拟将安排旧改征收项目11个，面积23.2万平方米，居民1万户。

　　（杨浦大桥滨江沿岸）

　　综合上述的地块位置来看，可以发现不管是毛地还是征收完毕后的净地，几乎都沿着杨浦滨江南段罗列排布，同时也契合着整个杨浦区滨江以“工业锈带”到“生活秀带”转型过程。

　　在第一太平戴维斯华东区策略顾问服务高级董事朱锋看来，杨浦滨江的城市更新不仅涵盖了基础的岸线更新及棚户改造，也包括了历史文化/工业遗存改造以及存量资产活化升级。利用工业遗存特色空间打造城市及文化地标，引入城市级的IP引爆流量的同时，也塑造新的城市地标形象——工业遗存建筑也更容易吸引互联网、人工智能等科创型产业集聚。

　　目前，美团（大众点评）、丹麦欧艾斯集团（世界最大的综合设施服务企业）和有“丹麦质量标志”之称的班安欧公司均将在杨浦设立总部，随着这些企业的相继入驻，势必也将带动整个滨江沿岸人才的流入。

　　而政策、企业、人才等各类资源的逐步导入，也将促进这里的房地产市场焕发出更大的活力。

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