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杨浦老城厢大变样,未来能否成沪上最大遗珠?

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  尽管临近年末,但杨浦旧改加速的步伐却丝毫没有减缓。

  近日,杨浦区今年的第8个旧改基地江浦路街道162街坊“二次征询”签约首日,累计预签约958产,签约率达到99.89%。随着基地签约生效,杨浦今年旧改征收达到12936户,刷新了杨浦旧改征收历史上的最高纪录。

  作为一个土生土长的杨浦人,笔者对于这样的旧改成绩无疑是惊喜的。

  一方面,看到越来越多的杨浦旧里被拆除,整个区的城市界面日新月异,仿佛已经不是小时候认识的那个杨浦区了。一年前走访江浦路街道162街坊旧改地块时,整个里弄道路两侧基本堆满了居民的杂物,但现在在拆除后,大片空地出现在眼前,不久后相信这里又会是一块被开发商抢破头的内环优质地块。

  (杨浦区江浦路街道162街坊旧里探访小视频)

  但另一方面,笔者也会有些许的感慨,身为一个地产媒体人,眼看着杨浦区各个板块内的房价、地价节节攀升,心中又会出现一丝理性的声音:杨浦区未来的发展与规划,是否又真的能够匹配到如此高昂,接近10万/平的新房均价呢?

  

  大桥、定海或迎房价大爆发

  相比于成熟的新江湾、五角场、控江路商圈等地方,从大桥街道以西,沿着杨树浦路一直到大连路,作为整个杨浦区成片旧里动迁涉及范围最广的一片区域,杨浦滨江南段无疑是整个杨浦区未来最值得期待的“新区”之一。

  

  以最早开始旧改的八埭头为例,曾经这里是老杨浦都知道的“南京路”,也是一个充满了老上海里弄风貌和市井烟火气的地方。

  但随着2016年杨浦旧改提出“决战平凉西”的目标后,平凉有6个街坊将先后启动旧改,共计征收逾5000户。与此同时,八埭头周边的石库门弄堂也在推土机的轰鸣声中化为废墟。

  这一波旧改完成之后,八埭头退出老杨浦的历史舞台。再往后,檀悦101、东外滩一号等新房项目相继入市,这里的房价以及人气都开始与日俱增。

  而回顾今年杨浦区的旧改工作,可以看到大桥街道的不少地块都得到了“攻克”、此外定海街道以及江浦街道等部分成片旧里也相继完成征收。按照杨浦区的规划,明年的旧改大区将主要集中在平凉路街道沿线

  

  (2020杨浦区旧改地块 网易房产公开信息整理)

  再结合今年杨浦区出让的大桥街道、定海路街道等位置的宅地“面粉”价格上涨:

  楼板价8.58万/平的金隅项目(大桥街道115街坊)蓄势待发,6.54万/平的龙光爱国路地铁上盖项目(定海路街道152街坊)以及其“邻居”融创项目(定海路街道152街坊)来势汹汹。未来这几个区域的新房价格和八埭头等众多新房项目一样“涨价”,几乎可以说是铁板钉钉的事。

  

   各类资源向滨江岸线靠拢

  除了政府征收后再净地出让外,加快毛地的处置、引入开发企业共同参与旧改,同样也是杨浦区今年旧改的工作重点。

  近年来,杨浦区加大毛地的处置力度,“一地一策”探索推进新模式。2014年,停滞11年的平凉2、3街坊被重新激活,目前已完成收尾。2017年,停滞14年的毛地江浦路街道81、83街坊(蒋家浜)也被激活,使3200多户居民喜迁新居。

  而作为杨浦区剩余的毛地之一,129、130街坊也于三年前被重新提上改造日程。2017年6月起,原开发单位合生公司对参与杨浦的旧改工作表示出积极的态度,并提出重启该项目的意向,经过历时3年的投资评估、反复论证等工作,合生公司在办妥了相关前期手续并成功融资征收和开发资金后,具备了重启该项目的条件。

  按照计划,同样是毛地的定海146街坊旧改工作或也将在明年正式迎来开发商的深度参与。

  据杨浦区房管局局长、旧改办主任于洋向媒体介绍,预计到今年年底,杨浦剩余成片旧里约38.4万平方米、居民约1.65万户。按照2022年全面完成成片二级旧里改造的目标任务,2021年杨浦还拟将安排旧改征收项目11个,面积23.2万平方米,居民1万户。

  

  (杨浦大桥滨江沿岸)

  综合上述的地块位置来看,可以发现不管是毛地还是征收完毕后的净地,几乎都沿着杨浦滨江南段罗列排布,同时也契合着整个杨浦区滨江以“工业锈带”到“生活秀带”转型过程。

  在第一太平戴维斯华东区策略顾问服务高级董事朱锋看来,杨浦滨江的城市更新不仅涵盖了基础的岸线更新及棚户改造,也包括了历史文化/工业遗存改造以及存量资产活化升级。利用工业遗存特色空间打造城市及文化地标,引入城市级的IP引爆流量的同时,也塑造新的城市地标形象——工业遗存建筑也更容易吸引互联网、人工智能等科创型产业集聚。

  目前,美团(大众点评)、丹麦欧艾斯集团(世界最大的综合设施服务企业)和有“丹麦质量标志”之称的班安欧公司均将在杨浦设立总部,随着这些企业的相继入驻,势必也将带动整个滨江沿岸人才的流入。

  而政策、企业、人才等各类资源的逐步导入,也将促进这里的房地产市场焕发出更大的活力。

  -END-

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