北京楼市：学区房真有那么保值吗？闭着眼买房都发财的年代过去了

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，本人刚需买房，首套首贷，购房资格工作居住证，在大钟寺上班，女朋友在西二旗，总价500-550万的房子。注重自住+保值，朋友说学区房保值。目前看了车道沟南里（海实北洼），皂君东里（农科院附小），西三旗知本时代（考虑西三旗金隅科技园一期二期落地），澳洲康都（考虑阿里巴巴总部落地）。想问下这四个片区，哪个更加保值增值，可以帮忙排个序不？金隅科技园5年内帮助大吗，买西三旗主要担心五环外了，并且地铁交通不方便，十分感谢！

回答：

1、 朋友说学区房保值，依据是什么啊？能拿出历史数据吗？而且学区房也分很多种，市重点的、区重点的，直升校的，九年制的，哪种最保值？从产品能分老公房、商品房、豪宅、平房，哪种最保值？

这么说吧，北京从2008年学区房的概念开始真正受关注，2013年开始火爆，投资学区房的不能说赔钱，跑输大盘的有的是。只不过媒体喜欢抓眼球，中介得忽悠成功案例，家长们更得说学区房能保值，要不上哪儿找那么多的接盘侠啊。

2、 拿车道沟南里来说吧，我的小本上记着2008年10月这里的房价，77㎡ ，16/18，东南向，120万。那单价就是120/77=1.56万。当时北京的均价是1万，现在6.2万。那也就是说，如果车道沟南里今天卖到9.6万就算跑平了大盘，如果没达到就算输了。

灶君东里的我这儿也记着呢，2007年11月，8号楼的顶层两居室，89平177万元，单价是1.98万，注意这是顶层的，单价低，均价至少在2万以上。当时北京均价是1.24万，那6.2/1.24*1.98=9.99万，灶君东里的顶楼现在到这个价格了吗？

如果这两个学区房的价格跑赢了大盘，那可以接盘投资。但海淀好像连中关村的都没怎么赢，其他普通的跑输的比较多。

靠学区赚大发了的也有不少，像上地，2003年均价才2000多，连上地佳园开盘价才3000。现在东里却十多万，马连洼一号院也11万往上了。还有万柳的蜂鸟社区，那是真赚了，2003年开盘8000，现在动辄17/18万。但万柳没跑输大盘的，除此之外好像只有光大水墨和万城华府，其他的基本都输了。

所以学区房可以投资，但最好别是个房就敢买。2013年华清嘉园让五道口成了宇宙中心，小户型曝10万天价，均价都在8万左右，现在不到12万。而当时北京的均价不过是2.7万，那算算吧，看看那年为了保值的投资人是否哭晕在厕所了，可以去安慰一下。

3、 知本时代的未来我说不好，按说是应该得到些利好。之前这里就是普通的大盘走势，没跑输也没赢，从3000多开盘到现在6万，就是北京均价，比枫丹丽舍是强多了。我也挺看好建材城的未来的，就是时间说不好，只能等着。产业区不可能太快，尤其在海淀，产业区多，相互间的竞争就大。但至少是不会有利空，等着看吧。

4、 澳洲康都是升值最好的。但最早这里的开盘价不低，6000多，非说自己是亲情社区，我当时都想不通，哪个小区不是亲情的啊？不是一家人住一块儿的那叫集体宿舍。后来这里的升值不怎么样，和西园、新城、南湖等老小区几乎一个价格，还不如花家地呢。但2009年之后这里明显提速，虽然赶不上东湖湾一类，但也超出大盘不少。现在和那些老小区的价格差已经非常明显，大概是20-30%吧。

这也是望京近些年的特点，普通小区顶多是跟上大盘而已，有的还输了。超出的部分都被这些品质高的给拿走了。未来是否会延续我说不好，大概率还应该如此，毕竟北京严控土地，也没什么高档新盘，限竞房一统天下。在这种情况下，东北部区域的这种趋势应该还会持续。

5、 总之吧，听别人说，闭着眼买房都发财的年代过去了，买几万块钱的股票还得看看趋势呢吧，几百万的房子别靠想象。赔钱虽然不一定，但跑输大盘却是很常见的。我建议是澳洲康都，次选知本时代，学区房就算了吧，在不是很懂的情况下最好别冒险，投资不是赌博。仅供参考。

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