成都楼市：主城区和天府新区，谁才是成都未来中心？

提问：成哥你好，坐标成都，刚需，在五城区买房要注意些什么呢？100w首付有什么推荐的地方吗？如果想买天府新区，推荐天府新区的哪个板块，多少价位属于合适？感觉天府新区目前有点虚高。

回答：在五城区买房并自住从三个方面选择，第一是选片区可以把自己觉得重要的因素排个序，如配套、交通、学区等，然后以自己觉得最重要的因素锁定一个或几个片区。第二是选房龄如果片区内有价格合适的新房就算了，在选择只有二手，并且学区要求不是那么苛刻的情况下还是尽量选择房龄5年之内，最多不超过10年之内的房子。第三是选环境，城市饼子越摊越大，但中心城区的公园绿地永远是稀缺资源，而且随着人们对生活品质要求的提升，会越来越重要。

天府新区就没什么值得投资的好楼盘。 从长期⾓度来看，新城总有⼀天会建起来的，烂尾是不可能的。但是我们从不去赌未来，投资就要投确定性⾼的事情，⾃住可以买⽼城区，投资还是买推荐的便宜板块。

提问：成哥你好！请问？成都主城区哪里的房子升值潜力大？

回答：具体要看你的子弹情况，主城区最好买三环内，尽量靠近地铁和商区，升值空间大。中部>南边>东边>西边>北边。学区另说。三环内值得购买的区域，主要有2个城区：青羊区：青羊区的住房供应量较低，但所有的配套设施已经足够完善且价格相对稳定。综合来讲：性价比较高，优先推荐购买。成华区： 成华区现在的住房供应量较大，且所供应的房源大都以刚需房为主；虽然成华区的建设不如其他主城区的完善，但成华区已被划为成都市重点发展城区。所以，整体来说，成华区绝对是刚需买房性价比较高的区域。

提问：成哥，现居四川南充，双方父母的老破小3套，用于出租。自住一套一楼带花园，公公婆婆住，还有一套11+1顶楼复式，产权面积140多，实际有200平， 我们一家四口和妈妈住。还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租，110平米，年租金9万；另外一间产权75平，实际150平，年租金10万。在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会，用的他们的房票。想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换一套临江叠拼别墅，商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充，够一家七口居住就行了。想问一下成哥，南充的商铺有必要处理吗？想去成都投资，我的户口在成都，4月就有资格了，入手麓湖高层如何？有没有更好的选择呢？

回答：出手老破小置换到成都是正确的决定。从投资升值角度，我们不看好天府新区，更不看好麓湖。重庆成都前几年不少土豪被麓湖的别墅洋房吸引，结果一套就是好几年， 不过可能也不太在意房产升值。以贵妇的眼光买的房子升值一般都会跑输大盘。商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。几个近郊区龙潭寺，大丰，天回，书房，犀浦可以多关注下。商铺租售比在6%以上可以保留。

提问：成哥，我在成都，有一套房子，手中子弹80万，同时可以公积金贷款，贷款额度70万元，想在成都投资一套房子， 决定买三环内的二手房，现在看中东湖公园片区的房子，你觉得可行吗？建议买套一还是套三？还有什么好的楼盘推荐吗？

回答：成都投资回避爆炒的天府新区，而且距离主城区太远，东湖公园片区可以买，淘二手次新精装三房。离市区近、交通方便、配套成熟是东湖板块相较于其他湖区板块最大的一个优势，比较值得投资的。具体更多分析与楼盘推荐详见内部文章！

提问： 成哥你好，坐标成都，现有成都高新区两套住宅，一套公寓出租彭州一套，四楼无电梯，妈妈住。子弹270，公积金46，想要投资房产，长线持有，南部新城碧桂园的房子可以买吗？现有洋房一套，一楼，无花园，144平， 总价93. 不含税。精装洋房价格比这个要贵2000。交了2万诚意金，在纠结买不买，另外， 投资房产的话，成都天府新区好还是重庆好？之前的房产是否可以做抵押贷？

回答：成都投资不建议入手远郊区，目前的投资策略是买城乡结合部和产业园区的低价盘。洋房适合自住，但是投资回报率不如高层产品。

然而我们在看现在的天府新区，在一顿操作之下，在产业体系（第三产业）迟迟不能找到突破点的情况下，但摊子已经铺开、前期的基础设施也是实打实的真金白银进去了，只能重操旧业。提升基础设施 / 引导企业入驻（低价诱导）/ 规划未来蓝图 → 吸引购房者（投机心理）进入→ 卖地赚钱 → 利用投机心理快速找到接盘侠 → 推高地价 → 卖地赚更多钱 → 推高房价 → ... ... 如此循环产业就业未动，房地产先行，太急躁了。天府新区能不能发展成一个美丽漂亮的西部新城，就取决于投资者（接盘侠）的力量。

另外之前的2套住宅，如果是全款，可以操作抵押融资打造手上更多现金流。成都也是很适合投资的城市，主场在成都建议多开发几张房票淘笋。主场淘笋有优势。房票用完再考虑重庆。

提问：成哥好，成都高新区资格，成都首套房，在哪里买房投资合适？

回答：有高新区资格，投资优先买天府新区，结合成都对限购地区的购房资格进行了调整，谈以下几点：利好天府新区无疑，成交量无疑会暴增。 天府新区和高新南的人可以去五城区买，五城区的人可以去天府新区买，各自都会有新的需求涌向对方的区域，但是五城区的人加起来肯定比天府新区和高新南的人要多。也就是说，限购资格重新调整后，进入天府新区的需求量，肯定比进入五城区的需求量要多一些。 五城区供给相对多点的是成华和金牛区，但高价盘在武侯区，因为地王比较多。

高新区没有放开，说明这是最抗跌的片区，真正能经得住考验的地方，限购越久，泡沫水分挤得越干，将来潜力越大，短期需求只出不进，会有点利空高新南区二手房房价，但对倒挂新盘没什么影响。双流、龙泉，温江、新都，郫县郊区地位下降，重大利空，能买天府新区了，当然不想去买郊区了。从政策影响角度看，高新区的潜力比较大。

提问：成哥你好，坐标成都，需求改善性住房。目前状况：三官堂上班、另一半长期出差、孩子高中住校，老人住锦江区，现住万科城市花园120平米的四房。因是改善住房，对小区品质要求高，不需要房间太多，最好大平层、景观好，新房、二手都行。有主城区和天府新区购房资格，接受500~ 700万价位，考虑东边或者南边的房子，绕城内外都行。

回答：因为没有高新资格，相比天府新区，所以更推荐你看主城区攀成钢。攀成钢的特殊性，是整个主城区无法复制的，绿地锦天府，仁恒滨河湾，天誉花园都可以考虑。更多推荐详见圈子内部分享！

提问：成哥你好！我和老婆名下三套房，我在南五环上班，老婆在天府五街上班。想置换一套改善的房子，但是很纠结不知道买哪里？之前很喜欢攀成钢，但是因为都在南门上班，太远太堵了。父母是龙泉户口，名下没有房子。我想过几种方案，一是卖掉一套用父母名义去主城区买预算450的，二是用自己名义买（需要卖两套，预算可以增加到650)。您看有没有推荐的方案？是不是高新区最适合我们？但是高新区又没有看到非常满意的楼盘。

回答：首先根据你们工作的情况，肯定高新区是最适合。相比起天府新区的改善，高新区的改善，无论是目前自住需求，还是未来抗风险能力，都优于天府新区。其次，你们的这两个方案。要结合你们自身的情况来分析。

如果你们收入可观，对未来充满信心，我推荐你们用第2种方式。卖两套，买一套高品质的改善。一来，你们是自住，生活的舒适度能够更高。二来，目前成都楼市，还处在个上升的阶段，长期看涨。但如果你们对你们的收入没那么自信，或者你们未来的收入情况不是那么稳定有保障。建议你们选择第一种方式。这样一来你们可以获得更多的涨幅。

至于你说，不知道该买高新的哪些楼盘。如果你对新房有需求的话，那么后面出来的高新。新盘，价格区间合适，你们又看得上，那都可以考虑。至于二手房的话，多去逛逛金融城板块。高新还是很看好的。更多推荐详见内部分享！

提问：成哥你好！请问天府新区融创玫棠府的房子未来会怎么样？17年入手，现在小区内很多人抛售2万一平，现在要不要跟风现在出手？担心以后卖不出去，感觉这边盘太多了，光麓湖就有几十个组团。还有保利，花园城等。

回答：天府新区房子卖了再买现在也不好买。天府新区是公园城市，大部分土地都是公园绿地，再除去一些产业和商业用地，住宅用地本身就不多，再加上天府新区的宅地基本都是低容积率的，单位土地能修的建筑面积就少，再加上天府新区的房子大多都是改善型产品，面积都不小，那么同样多的体量能修出的住宅套数就更少了。玫棠府现在差不多翻了一倍，你卖了有购房资格再买其他的吗？按现在的行情，你2万单价卖了之后在其他地方也无法用2万买回同类的房子，所以显然现在没有卖的必要。

提问：成哥你好！父母目前户口和社保都在金堂县，普通资格，明年大约有200万资金想在成都买套二手房。应该把资格迁到高新区还是天府新区？明年上半年我成都有套房子要交房了，是采用户口投靠落户，还是社保迁移呢？

回答：签高新区，尽早办理，高新区的购房区域秒杀了天府新区的。交房后大成都范围迁户，那叫“平迁或全域迁移”，金堂户口和单位社保对于买房没有帮助，可以二者都迁过来。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，很多人给我留言提问，抱歉成哥精力有限，无法一一解答。