【重磅报告】“超前意识，国际视野”——嘉善高铁新城

导语

嘉善高铁新城自2016年至今已开发近5年时间，已初步形成了核心商业区、产业区以及住宅片区的格局。其采用“综合PPP”模式，政企共建，由华夏幸福投资建设并提供全方位服务，致力于打造嘉善城市新门户。

◎ 主管丨张吉辉

◎ 执笔丨陈朦朦

◎ 出品丨同策研究院

01

“综合PPP”模式

华夏幸福助建高铁新城

与苏锡常不同，作为县级市，嘉善城市能级有限。因此，在整体的发展策略上，嘉善县政府采用了PPP 架构，引入了华夏幸福进行长期限、大范围的整体开发，委托期限18年，合作范围12平方公里。

嘉善政府委托华夏幸福投资建设并提供研究定位、规划设计、土地整理、基础设施及公共配套建设、产业发展、城市经营管理等全方位服务，按期交付建设成果、结算费用，资金来源主要为区域发展所带来的财政收入。

对于华夏幸福来说，大部分收益皆为一次性投资收益，按照固定资产投资比收费，其中，物管维护费为持续性收益。

■ 乙方收益：

600亩先期开发建设用地

基建、公建：成本+收益，收益= 总投资额的15%

土地整理：成本+收益， 收益 = 土地整理成本的15%

产业发展服务：当年产业发展服务费的总额按照委托区域内当年入区项目新增固定资产投资额的45%计算

物管维护费用：按照国家定价，若无则根据政府指导价或甲方市场定价法

■ 甲方资金安排：

结算费用来源仅限于委托区域内所产生的收入，即指委托期限内委托区域内企业与单位经营活动新产生的各类收入。主要包括税收、土地使用权出让收入、非税收入、专项收入、专项基金。

“PPP”模式在政府引领和政策扶持下，既可借助于民营企业的资金、资源力量，也可充分发挥专业人士专业技能，助力新城开发。

02

产城融合

产商居同步发展

华夏幸福对于片区开发、产城融合发展有着深刻的理解：新城以产城融合为核心，采用了住宅、配套双线同时开发的策略，待核心商务区初建成，放缓商办开发速度，全力开发住宅助力回款、汇聚人流。

△嘉善高铁新城开发历程

△2016年在建

△2018年新建

△2019年新建

△2020年新建

华夏幸福先地产起步，打造住宅大盘——嘉善孔雀城。整个居住部分分为三个组团：低密组团，养老组团以及乐活组团，由低密系产品开始打造，方向由北向南。

△信息来源：嘉善微房产、实地调研走访，可能会有出入

■ 低密宜居组团（北部组团）：以别墅为主的低密度组团，包括生态植物园、社区活动中心、社区图书馆、艺术展示中心、湿地公园、教育培训等；

■ 生态颐养组团（西南部组团）：以康养医院为核心，包括老年活动中心、老年大学、老年康复中心、医院、运动公园、太极广场、商业、会所等。

■ 乐活宜游组团（中部组团）：紧邻商业街、城市主干道，规划为高层、小高层，包括健身SPA生活馆、精品会所、文化艺术中心、休闲茶室、小学、中学、幼儿园、滨水公园等。

随着住宅开发的逐渐深入及发展，孔雀城住宅产品出现了三次主要的定位变化，目前依然是主拓上海客户。

2015-2016年:孔雀城依托低楼面价，低容积率优势，全系打造产品线，项目起势阶段全面扩大客户，低总价吸引上海客户，高层拉流量，低密拉溢价；

2016-2018年：嘉善整体市场上升时期，价格在2016年、2017年大跨越，本地客户比例上升，产品随之调整，改善120-130㎡面积段配比增加；

2018-2019年：环沪市场低迷阶段，本地客户比例逐渐降低，价格从高频快速的房价增长阶段，转为低频波动平稳增长阶段，孔雀城产品调整为65、85㎡投资兼自住产品，依然主拓上海客户。

商办方面，商办的打造策略是在高铁站前核心区域直接全新启动。核心区第一期开发，商业 + 售楼处 + 产业园 + 公建几乎同时启动，打造完全不同于嘉善城市老区的全新城市面貌。

△商办类物业开发时序

①2014- 2015年开始建设，后陆续落成

②2017年左右建设，2019年落成

③2019年开始建设

④酒店 待建

⑤花园总部区 待建

⑥中央商务区 待建

○大型商办综合体 待建

华夏幸福清晰深刻地认知到，嘉善的城市能级与产业特色并不适合发展大型CBD，小能级城市真正所需要的是扎实、务实的产业基础。因此，嘉善高铁新城并没有大面积地修建超高标准办公楼，而是以产业园的形势推进产业落地。

上海人才创业园是嘉善高铁新城率先启动的以互联网经济、创意设计和生产性服务业为主要发展方向的标杆产业园。园区位于嘉善高铁新城核心位置，2幢高层，1幢多层，19幢独栋。

生命健康产业园重点发展医学内窥镜、免疫分析设备、分子生物学分析设备等医疗器械及基因检测、医学检验等精准医学领域。产品为6层标准厂房。

同样，高铁新城也不俱备大城市建设庞大购物中心的能力和人气。因此华夏幸福对于商业的把握思路也较为清晰——走旅游相关的特色化江南水乡路线，景小、精致、有特色。

嘉兴嘉善越里是按照景区打造的，占地面积1.34平方公里，包含云湖公园、影视小镇、嘉善越里等主要景点。是华夏幸福2018年突出的明星项目。一期占地面积93.6亩，总建筑面积4.6万平方米。水街南北总长约800米，由17幢苏式建筑围合而成。目前主要靠旅游团和酒吧招揽吸引生意。

03

总结

嘉善高铁新城，采用“综合PPP”模式，引入华夏幸福进行新型城镇化项目开发。在整体的开发策略上，华夏幸福有着独到深刻的理解：以产城融合为核心，特色化发展，产商居同时开发。住宅开发由北向南，贴着城市发展的边缘地带向外发展，与城市连结顺畅，不会让本地客源感觉到新城是一块“飞地”；商办发展率先打造展示区，树立新城标杆与门户形象，与住宅分区发展，虽远离城市建成区但是自成体系，配套齐全。

写在最后

至此，嘉善高铁新城已全部介绍完毕。这座由政府大力支撑、华夏幸福倾力打造的产城融合新城，充分利用背靠上海、辐射长三角的区位优势，积极导入创新产业与人才，助力县域城市升级转型，是一座拥有超前意识、国际视野的梦想之城。虽目前尚未发展成熟，但随着未来产业资源的导入与集群发展，嘉善高铁新城终将会成为全国县域经济增长模式创新的示范区。

—『高铁新城系列研究』—

无

锡

东

站

苏

州

北

站

常

州

北

站

公众号活动与报告最终解释权归同策研究院所有。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。本文部分图片来源于网络，若有疑问请联系我们。