北京楼市：通州和石景山，到底谁能跑赢大盘？

提问：成哥好，通州万达附近求推荐；500-700w做保值并自住，是选00后的老小区还是富力金禧花园的次新房？比对通州万达，朝阳范围内是否更有保值优势的区域？

回答：通州建议次新为主，由于整个区域规划落地还需要较长时间，存在一些变数。次新抗风险能力要强一些。通州主要在于前期过热，现在的价格相比商圈及配套都成熟的朝阳没有优势。朝阳可以看常营次新、东四环石佛营十里堡四惠一带2002后小区，还有望京的老小区。

提问：我工作在海淀，预计5年后去东直门工作。纯改善，总预算1200W，三居或四居，自住兼顾投资。看了3个月了，还是没定，范围现在缩小了，重点看中国玺，建邦华府，万国城MOMA，银河湾。石景山古城一带也很喜欢，大片空地还没有房子，不知道这个区域如何？

回答：前面提到的4个小区，中国玺，建邦华府，万国城MOMA，银河湾，只有建邦华府可以找到符合你要求的房子，另外3个暂时买不起了。具体原因详见内部解析！石景山的刚需自住是随时可以买，古城走莲石路至城里，一路快速车道，不过早晚还是堵车。不过从升值角度，石景山也看不出太多的优势显现。

提问：成哥您好！ 本人和先生名下各有一套房 先生珠江帝景1号楼16年9月入手，北向，114平米，先生名下贷款100万。一直出租每月13000。出售价870左右。 本人西单京畿道小区14年底10万一平米购入一居，南向，改造后一楼有8平米阳台，厨房挪到天井。变成2室1厅。两位老人和我们一家三口居住。孩子西单小学9月份5年级。出售价760左右。 需要把其中一套出手换成合适以后宜居的吗？出手哪套呢？新盘价钱感觉越来越贵，怕以后换不起。看过石景山的中海天钻，117平米，900出头。这个盘以后能跑赢大盘吗？石景山值得入手吗？您有什么推荐的值得入手的好楼盘吗？

回答：西单京畿道小区可以出掉了，珠江还有升值空间可以保留。石景山位置没大问题，中海天钻自住还不错，户型通透，三面宽，就是得房率不够高，不过7+的单价保值效果一般。 如果位置上没有要求，不一定非要看新盘，望京保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城 。自住+保值还不错。或者看看亦庄金茂府。更多推荐详见内部资料！

提问：成哥你好，北京户口，手上现金260万，首房首贷，想纯投资一套二手房，买后出租待售，预算450~500万，计划持有5~6年。目前考虑的范围第一为通州核心区的运河湾、京贸西，环球影城北侧的瑞都、加州小镇，前三者单价5.5~6万，加州小镇4.5万左右；第二为海淀四道口附近的老房，单价8.5~10万。这些房子头i在价值如何？是否有更值得投资的楼盘？

回答：通州只推荐看核心区域，楼盘重点看京贸国际城、bobo自由城、百合湾、运河湾；投资推荐看朝阳，可以考虑青年路的青年汇佳园或者东坝的首开常青藤。具体更多推荐详见内部分享！

提问：成哥，本人想在石景山置房，预计700左右的房子，看了您关于石景山的回答，请问有好的小区推荐吗？

回答：整个石景山区，我们不作为选筹的推荐。 除非在石景山的工作无法挪动，或者为了尽孝养老，一般不建议选择石景山，即使是从公主坟开始分叉，选择海淀五路居周边，或丰台地铁线一带，都要远远好过石景山。 而700万以上的市场，最核心最值得购买的地区是在东四环，望京这两个区域。 买房选筹，首先从首付的资源，个人的客观情况，需求来进行解题计算。

提问：目前北京通州一套，杭州一套房子，之前香河一套，17年已卖出。我的收入一年税前60w，爱人一年20w，税前。目前居住在通州，房子周边小学很一般，而且距离远。户口在天津，北京积分落户短期内无望。目前打算把杭州的卖掉，加上积蓄共有200左右子弹。是在天津买个学区房，明年孩子一块去天津上小学和幼儿园，还是在北京买个小一居带学校的兼顾自用和保值增值？

回答：北京控人短期不会改变。如果工作也在北京，建议在北京入一套更好，等孩子读完初中，再考虑要不要去天津上学。非京籍主看朝阳学区。

提问：成哥你好，湖北人北京工作居住证本科在京十年现单身，15年全款常营万象新天125平，18年南六环龙湖天街对面的住总正华时代广场商铺150平全款一个，18年海口华润中心60平商铺全款一个。目前只想到买房收租，是否有其他选择？如果还是建议买房该买哪种？还想买北京第二套住宅，怎样才能有第二套的资格？目前资产只有这三个房子，手上现金150，该怎么选择？

回答：买房就是最佳途径，升值收益+租金供血。商铺全款租金 涨幅很差，不是好选择，投资住宅回报率才高。个人没办法，可以公司名义买。万象新天出掉，因为之前无贷款记录，应该还有sfsd，拉高杠杆入一套大标的。

提问：本人首房首贷，非京籍，目前手上子弹300，两居或者三居，家里老人要去医院治疗，所以，考虑民航医院最近的周边小区，看了国美第一城、兴隆家园，都比较老旧，环境一般，价格6万左右，匹配下自己手上的子弹这个区域只能买两居，目前6万左右的价格，买兴隆家园可以下手吗？周边还有什么推荐？

回答：兴隆家园跟随的核心，其实是青年路。 兴隆家园主要的缺点，在于和青年路有一定距离。 而兴隆家园本身，南北跨度大，南边的老区，已经直接望着高碑店地铁。 南北两头，价值分析的思路不一样。 南边部分，则主要作为CBD东三环的通勤区，主要的商业配套并不在小区周围展开。 小区周围的餐饮生活配套还算齐全。 整体四平八稳，防止买贵。国美整体会更好点。具体其他推荐详见内部资料！

提问：看了成哥的卖房技巧，但是我们这边好像用不到，五线城市怎么卖房呢？还要装修吗？

回答： 五线城市卖房，没有太多花花肠子，就一个点，靠中介。 多找中介，多搭关系，让中介帮你多说话，让他上心，红包吊住。 四五线城市，总价越低越差的房产，装修的作用越低，缺少为审美买单的购买力。

提问：成哥，丽水嘉园，南向一居，满五不唯一，74平，568万。值得出手吗？

回答：丽水嘉园只有单东\/西72，单南74，北卧88三个一居户型。 现在热推的这套大一居单南74单价7万6，单价高，大一居面积大流动性低，不划算。 丽水嘉园本身小区保护还不错，适合淘大户型单价低的标的。

提问：成哥好，最近在关注西城蝶翠华庭和红山世家两个小区，想听听成哥对这两个小区选择的看法。

回答：红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。 整体上红山世家比蝶翠华庭强，就是出房少，不过好小区出房都少，注意别买挨着铁路的。