深圳楼市：这类房产注定上涨乏力，建议尽快置换！

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1、会员提问：大C你好！我先说下我的基本情况，深圳蛇口华彩花园一套，贷款近340万，长沙两套住宅和两套公寓，贷款110万。小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫，就牺牲品质买了华彩老破旧，现在手头上有350万，也打算卖了老家的公寓一百万，能凑450万。

现在有两个想法：1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城，2、担心出手速度慢，房子快速涨，不卖华彩，再在深圳投资一套四百万人小两室。请大C指点指点，怎么优化更合理，也可以有第三套方案，谢谢！

答：你好！深圳老破大的威力有多大，看华彩花园就知道了。 我查了下，华彩近几天成交了一套155平，单价只有6万。南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。不过庆幸你是一套三房，面积应该不过百，流通性相对好一些，不过受大盘拖累，也卖不上高价。 我的意见，华彩能出则出，集中力量重新选一套好的标的。

2、会员提问：你好，大C，刚需，首房首贷，但是手里资金有限，只有120万，月供能力倒是还行，我这个情况现在还能在深圳上车吗？

答：你好，最近几年内深圳投资就是要买学区房，三成首贷、总价360万，这个总价的都快被扫光了，剩下比较有潜力的也是单价很高的小单间产品；不过这类产品的涨幅空间是比较大的，随着调控、税费增加，家长买学区房也在消费降级，上车学票房会很受欢迎。我的投资理念就是单间需要有学位保驾护航，否则就会很惨。这是个确定性很高的选项。

3、会员提问：你好大C老师，经过这几轮大涨，龙华绿景香颂和宝安领航城两楼盘总价接近了，近期有购房想法。从增值角度讲这两个楼盘哪个更有优势？另外综合居住体验，学校两楼盘各有什么优劣？还望老师不吝赐教，感谢！

答：你好，感谢付费咨询！⑴、绿景香颂，13年建造，共8栋楼，绿化率一般，花园小，自带商业，停车位不足，靠近两条常年拥堵的路，民治大道和布龙路，每一栋都很吵，户型50-56平两房70平三房89平平层四房和复式四房，户户高增送，新房高增送透支了房价，距离地铁1.5公里，性价比不高，可以看看旁边的世纪春城四期和梅陇镇。

⑵、领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离地铁站也不近；缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块；总体来说中规中矩，可买可自住，但后期升值空间多大想的有点多，领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。

综合对比，宝安升值潜力更大，领航城可以淘淘笋。

4、会员提问：大C哥您好！预算总价700万以内，想在福田买地铁通勤为主，学校一般自住的三房，您有推荐的吗？我在罗湖大戏院地铁站附近上班。谢谢！

答：会员你好。700万以内在福田能买到的三房，要么是塔楼独栋，要么是20+楼龄楼梯房，并且不带好学位；福田真正有投资价值的是学位房。如果不是一定要在福田买，有更好的选择给到你，兼顾投资和居家舒适度；如果非要买在福田，建议可以看看保税区和景田一带。

5、会员提问：您好，我现有鼎太风华一套三房，现在计划抵押再买一套1700左右南外高新或南二外的学位房，投资为主同时兼顾自住，打算长持，请问现在入场时机对吗？还有标的选择的怎么样？

答：你好，南山这种级别的学区房，房价是不会跌的，每年都会稳定增值，已经类似福田百花实验这种，所以不存在“时机”好不好这种概念。

同样，南山顶级的学校选择目前就是海德和高新，但这两个学校的学位房楼龄有点老了，并且价格极贵，打算长持，增值方面是好选择，但不是最好的选择。

如果不是特别追求顶配学位的话，还有一些其它潜力股选手值得考虑。具体可参考内部推荐！

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