距离2020年1月1日《民法典》正式施行已不足一月， 这些新规你了解了吗？
本篇为租赁合同篇——
五项新规涉及租房人权益保障的诸多方面：
1、设立居住权的房屋不得出租！
2、房屋所有权存争议、被查封的可以退租！
3、转租房屋新设6个月异议时间！
4、租房人享受优先租赁权！
5、近亲属购买权优于租房人购买权！
新规①——设立居住权的房屋不得出租！
居住权，是《民法典》中新增的一项公民权利。——房屋所有人可以在不改变物权的情况下，设立房屋居住权（一定期限的使用权）。
同时《民法典》第三百六十九条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。
法律建议：租房人在租房时应核实房屋有无设立居住权，同时可以要求在房屋租赁合同中明确“该房屋没有设立居住权……不得新设居住权……否则……”的违约责任事项，以防日后合同因“居住权”问题失去法律效力。
新规②——房屋所有权存争议、被查封的可以退租！
《民法典》第七百二十四条明确：租赁物权属有争议、或被查封扣押，导致承租人无法正常使用的，承租人可解除合同。
解决了目前租房存在的一种争议情形：即房屋被查封后租房人合同未到期，无法解约也无法居住的情况。
新规③——转租房屋新设6个月异议时间！
针对实践中存在的“房屋转租”、“二房东”情形——因未经出租人同意的转租关系可以解除，导致承租人存在随时被赶出去的风险。
《民法典》第七百一十八条新增明确：出租人知道或因知道承租人转租，但是6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
新规④——租房人享受优先租赁权！
《民法典》第七百三十四条明确：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
解决了现实生活中，合同到期后租房人被迫搬家的情况。
但是需注意限定条件——“同等条件下的优先租赁权”：在价格一致的前提下，承租人可以在合同到期后优先继续承租房屋。
新规⑤——近亲属购买权优于租房人购买权！
《民法典》第七百二十六条：修改了原先合同法中对于房屋购买权的有关规定——租房人不再继续享有房屋的优先购买权！
也就是此后出租人想要出售房屋给近亲属的，无须再征求租房人意见。
但如果出租人并非要将房屋出售近亲属的，租房人仍享有同等条件的优先购买权，并且出租人须履行告知义务，若租房人15日内未明确表示购买的，视为租房人放弃优先购买权。
未完待续：婚姻家事篇
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