【重磅报告】②“以人为本，国际顶级”的研发社区——苏州北站高铁新城

导语

苏州高铁新城自2012年1月挂牌后，到目前已发展8年。在逐步成为“苏州新门户、城市新家园、产业新高地”的过程中，清晰、优化的规划方针起着前瞻性指导作用。

◎ 主管丨张吉辉

◎ 执笔丨陈朦朦

◎ 出品丨同策研究院

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总体定位

苏州高铁新城是苏州中心城市“一核四城”发展定位的北部核心板块。片区定位以高铁为引领，打造一个集商贸、科研、居住、办公、文化、旅游等功能于一体的国际化、信息化、现代化的国际商务中心。

■ 总体要求—— “国际化、现代化、信息化”

■ 产业引擎——“高铁枢纽、创智枢纽”

■ 发展定位—— “苏州新门户、城市新家园、产业新高地”

■ 功能驱动—— “区域服务总部基地、高端非银创新金融服务中心、枢纽型商业旅游服务中心、数据科技研发培训基地、商务外包服务基地、创智文化交流中心”

■ 打造目标——“苏州风格现代都市城区、枢纽型高端服务业态区、低碳生态可持续示范区”

02

总体规划

苏州高铁新城下辖地区有元和、渭塘、太平交界，总规划面积为28.9平方公里，规划由南向北逐步开发，启动区为4.7平方公里。目前，南部片区规划已完成，中部片区10平方公里科技产业园也已开启城市设计工作，北部片区尚未公布规划。

新城总体规划中，城市建设用地面积23.06平方公里，区域交通设施用地面积73.70平方公里，其中，居住用地662.45公顷，占比28.72%，商业服务设施用地183.73公顷，占比7.97%。总体来看，西部片区以社区和商业中心为主，东部片区以创新中心和服务基地为主，承载更多的产业功能。而片区中心，规划为商务服务中心。

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南部片区规划与调整

近年来，高铁新城南片区各项建设均按规划有序进行，高铁新城已逐步成为依托高铁枢纽的创智枢纽和相城区新中心。在新的时代背景下，高铁新城面临就学人数增加、产业布局优化等问题，因而，不断调整片区规划是十分有必要的。

作为先行建设片区，南片区的规划调整应运而生。2018年2月，苏州市规划网公示了《苏州市高铁新城南片区控制详细规划调整》，调整规划范围9.43平方公里。

用地规划调整：

■ 结合高铁新城未来发展，高标准为片区配套学校设施，将位于正辉路与青龙港路交叉口东南角商业用地调整为初中用地；扩大富翔路南、富临路东、相城大道西、蠡太路北小学和幼儿园学校用地规模；南天成路南、正浜路西居住地块内增加一处幼儿园用地；

■ 结合产业功能布局，扩大科研产业用地规模，调整西公田路南、聚金河西的18个工业研发用地为科研用地；调整南天成路以南、富临路西侧医院用地为科研用地；

■ 考虑南天成路南北两侧的服务功能联动，调整蠡太路北、正兴路南北两侧商住混合用地为居住用地。

从规划调整可以看出，南片区明显增加了学校、科研用地和居住用地的比例，高标准打造“城+产+商+居+人”多维一体的人文新城。

本次规划调整不仅针对用地，更是明确了南部片区的功能定位与功能结构：功能定位为以商务办公、生态居住、文化产业三大功能为主导的现代化商务区，规划形成“一心、两带、四片”的总体空间结构。

■ 规划范围

北至西(东)公田路，南到北河泾，西起元和塘，东至聚金路。规划总面积9.43平方公里

■ 功能定位

高铁新城重要组成部分,依托快速便捷的交通枢纽，以商务办公、生态居住、文化产业三大功能为主导的现代化商务区

■ 功能结构

“一心”：商务核心，既是规划区的商务办公核心，也是整个高铁片区“双核”其中之一

“两带”：分别依托中央公园湖面的南北向绿带和高铁沿线东西向防护绿带形成的十字形生态绿带

“四片”：各个功能片区。东部的生态居住社区，中部的商务办公区及西部的生态居住社区及文化产业片区

04

中部片区规划与调整

在最初的规划中，高铁新城中部片区定位为商业、商务、居住片区，而在新城建设的过程中，中部片区进行了重新定位规划。调规后，用地发生大幅度调整，主要的调整方向是科研用地和文化设施用地。

△调整前

△调整后

从控规上来看，改变的用地性质包括：

■ 居住用地→科研用地

■ 居住用地→商业用地

■ 居住用地→居住商业混合用地

■ 工业研发用地→科研用地

■ 医疗卫生用地→科研用地

■ 商业用地→科研用地

■ 增加了文化设施用地

■ 增加了自然水域面积

规划调整后，中部区域火速开展了10平方公里科技产业园城市设计工作。规划区总体形成“一环、一核、两轴、四组团”的空间布局结构。该片区将主力发展科技研发、科技金融、科技服务等产业，计划用5至10年时间，培育孵化100家高技术公司，集聚10万以上高科技研发人才，建成一个“以人为本、国际顶级”的研发社区。

■ 规划范围

北至太东路、东至聚金路、西至元和塘、南至西公田路，总面积为10平方公里

■ 功能定位

以人为本，国际顶级的研发社区

■ 功能结构

“一环”：双湖景观环。连接环秀湖和金如意湖的景观环

“一核”：中央服务核。城市公园、商业中心、会展中心以及文化体育艺术中心共同组成的中央服务核

“两轴”：沿澄阳路城市活力轴、沿富翔路城市发展轴

“四组团”：慧如意研发组团、会议酒店组团、玉如意研发组团、梦如意研发组团

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产业规划

相城区以全域城市化的理念，规划了“五大功能片区”，重点打造阳澄生态新区，将以高铁新城为中心，建设110平方公里新经济产业高地。

苏州高铁新城围绕建设商贸商务、生态休闲、创智文化等功能为主导的现代化国际商务区目标，全力发展科技研发、创意文化、科技金融三大产业。

目前，根据产业规划，高铁新城已展现出其产城风貌，具体表现已在上篇城市篇中有所展示。待中部区域国际研发社区建成，国内外知名企业入驻，高铁新城的产业将进一步升级。

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规划亮点

苏州高铁新城有着卓越的规划设计：与其他高铁新城不同，苏州高铁新城采用商务楼横向排布的方式，使得整个新城从高铁站望去更加开阔明朗；在南片区核心位置建设234米超高层建筑，抓人眼球；此外，还规划了24万平方米的超大型商业综合体。

站前商务区，横向排列，两边完全对称，开阔霸气。国发大厦、苏州国际物流大厦、文旅万和广场、万润国际中心、圆融广场、清华紫光大厦、高融大厦等十个项目建设，总占地面积约238亩，规划建筑面积约90万平方米，直接投资约73亿元。

高层五星级星俪酒店规划建筑面积98920.68平方米 ，计容建筑面积74364平方米 ，容积率6.00，建筑密度40%，建筑高度233.95米，层数57层。建成后将刷新相城天际线，成为高铁新城新地标。

MOC芯城汇规划23万方A+级旗舰吾悦广场。项目针对苏州发展古今交融的城市风貌特征，提取苏州地域文化“镜城苏州”的设计概念，将苏州园林与吾悦广场的购物场景相融合。经过现代化设计手法植入其间，构建个性鲜明、魅力独特的城市新名片。

07

总结

当前，苏州高铁新城已围绕其“国际化、现代化、信息化”的发展目标，不断加强功能定位、产业发展专项规划，并引导合理的业态布局，相信在未来，苏州高铁新城片区定能朝着更高标准的规划、更高水平的建设、更高层次的发展前进。

下一篇，让我们走进“苏州北站高铁新城——开发篇”。

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—『高铁新城系列研究』—

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