天津踩盘报告

我这次去天津踩盘只看了武清、市内和海教园，这也是平常粉丝问我最多的地方。环城和其他郊区就没时间考察了。

我简单整理一下看房的过程吧，有兴趣的可以看一下，没兴趣的就不用看了，反正结论和观点我都写在头条文章里面了。

先说武清

武清算是天津所有郊县里房价首屈一指的片区，因为教育资源相对较拔尖，当然最主要是距离北京近，我从北京南站坐到武清站，只要21分钟。

武清高铁站旁边房价也最贵，不过已经从2016年最高3万/平降到现在的两万三四，周边入住率不高，只有三四成。

对面就是佛罗伦萨小镇，入住率略胜一筹，至少六七成以上，因为小学最好，配套成熟，人气自然旺很多。

我也去现场体验了一把，各种奢侈品折扣店，据说周边省份的人周末最喜欢坐高铁开车来这里买奢侈品，很划算，这种商业确实能给一个睡城带来不少人流量。

佛罗伦萨小镇，图片来源公众号：老李瞰世界

但房价在这轮调控中也未能幸免于跌，比如保利香河雅颂，从2.8万跌到2.3万，降幅20%。

周边最贵的二手房，城投熙和园，因为带光明小学中学，最高卖到4万/平米，现在大概跌到3.3万，主要购买力就是三部分人，来自北京和河南、河北、山东人，这些都是为了孩子上学，以及本地改善的人买。

但武清超过一半都是外地人买，很多都是老人带着小孩在这边上学，年轻人在外地上班。

武清目前行情低迷，主要还是因为供给量巨大无比，据说武清中心区周边五公里内，就有30个新盘，我看了几个价格都不算高（有人说深圳人出去看哪里都觉得便宜哈哈）。

水城商圈的金悦府，1.7万/平米毛坯还送2个车位，2016年就卖到2万，也降价了；

越靠近天津城郊的价格越便宜，大概在1.2万左右。

我们看了一个梧桐大道，89平三房，1.2万带精装，据说60%是本地人买，40%是为了落户上学买的。

武清整体给我的感觉还不错，路网横平竖直，地面干净整洁，房子也都比较新，北京人如果是兼顾孩子上学和自住，又要有完善点的商业配套，来这里置业还是可以，但调控迟迟不放松，供给量又大，价格也是深不见底。

如果论升值，武清相对天津市区而言是望尘莫及的。这次陪我看房的小伙伴段先生2013年就在武清买过房子，他当时是8000元/平米买的，去年5月1.9万/平米卖出，他发现如果是现在降到1.6万还很难卖掉，因为新房太多了，去年5月之前小区一个月就能成交10套，最近一年都不到十套。

虽然从2013年到去年卖出他也有一倍多的盈利，但如果当时是买在市区，市政府旁边当年也只要1.2-1.3万/平，当年的差价不大，只有四五千，不到一倍，但是现在却能卖到4.5-5.5万/平，相差了3倍，所以说论升值，还是核心区升值快。

中心区

1、学区二手房

天津中心6区的新盘供给量很少，比如教育资源最好的和平区，新盘供给很少很少，这就造成了二手房老破旧的价格，因为附加了学区房这个核弹功能，也能涨到极致。

中介朋友带我去襄阳道看了一套二拆一的学区房，如果我不实地去看房，真的完全想象不出来什么叫二拆一的房子。

二拆一就是一个小两房，房东把它拆成了2个房本，每个房间有一个房本，大点那个房间说房本是22平米，当然实际上根本没有这么多，另一个房间十多个平米，卫生间0.9平，厨房3平米，没有客厅，空间很局促。

看到这个卫生间的图片，是不是隔着图片都能感觉闻到臭味呢？这么小的空间里，两脚都很难放下，但还要在里面洗澡

拆完后，这个22平米的一个房间就要卖345万！算下来每平米达到15.68万/平。

当然这是顶级的学区房价格，带和平区实验小学，在天津市排第一，也是天津唯一一个归教育局直管的小学，所以这种破房子都能卖到十多万一平。

这种七几年的二拆一房，买来完全没法住，纯粹就是买个学位，但在天津大家也很舍得为学区房买单。

破归破，这种房子却很抗跌，虽然天津市场这几年都是跌跌不休，但这种顶级学区房还略有上涨，所以相当来说，是非常不错的保值品了。

整个2019年，天津十区，只有和平区、河西区是飘红的，其他8区都是跌的，特别是津南区跌最多。

我看到和平区最近十年的一个房价升值图，发现天津的升值幅度，其实也不算很大啊。

最高的和平门，因为位置不错，还有地铁、有学校，当年开盘价低，才涨了四倍多。

金德园这种是因为有一流学区，涨幅还算比较大。环球金融中心，公寓，涨幅最低，才16%。

2、新房

南开区的正荣紫阙，估计有不错的小学，品质也不错，169、196平米，5.5-6.5万/平，终极改善户型，总价将近千万起步，天津人买会很吃力，所以几百套房卖了一年还没卖完。

河西区万科宾西路5号，也是改善盘，285套房，145-220平，均价4.9万带精装，地段非常好，在市政府旁边，但总价600多万起步，对天津来说还是太高，所以卖了一年，还剩50多套。现场基本上没看到人看房。

可以看出来，现在天津楼市的高端改善市场，去化还是非常缓慢，但因为在天津所谓的上三区（河西、南开、和平区），土地稀缺，新盘又少，开发商只愿意去做高端改善盘，价格高，户型大，总价高，因为这样可以利润最大化，这已经是各个一二线城市中心区的共性了。

所以刚需会不断的被往外挤，在中心区会越来越买不起，买不到新盘，中心区就成了富人的地盘。

天津的中心区刚需盘，至少也是到了下三区（河东区、河北区、红桥区）。

比如河东区雍祥园，均价在3万左右，户型包括刚需户型和首次改善户型，总价在250万起步，相比前面两个高端楼盘的门可罗雀，这里看房的人就明显要热闹些，总算是有点人气了。

海教园

我前年就去过一次海教园，环境不错，这次去没什么新印象，只是更多洋房楼盘云集而已。

洋房一条街，图片来源公众号：老李瞰世界

目前海教园同时有13个项目在售，总共有2万多套洋房，还有1万多套库存没消化完。

整个海教园片区这几年也降价了，之前最高卖到两万三四，现在仁恒海和院只剩下尾盘，单价都降到2万了。

海教园的最大卖点就是学区，但因为供给量太大，为了迎合外来客户需求，尽快去库存，所以开发商的户型只能越做越小，从改善型户型做到刚需户型。

1年多前，海教园很少有100平以下的户型，但自从中海、龙湖和阳光城进来后，海教园的户型越做越小。

而最近开盘的四季春晓，户型更小，单价1.7万/平，130多万就能买到78平米，但售楼处现场人气还不错，是我在天津看盘感觉人气最多的盘。

对外地客户来说，解决学区是第一位，一般有个两房或者小三房足够了，片区环境又不错，还有地铁规划，从长远升值的角度来说，带着不错的学区，海教园的附加值算比较高的。

目前是因为整个天津行情比较低迷，且海教园的存量房比较多，大家可挑选余地大，所以会让你感觉海教园房子不值钱，但其实整个海教园就这么大，这些楼盘卖完了就没了。

除非天津后面再复制出几个海教园来，反正郊区地多，不值钱，值钱的只有学区。

但这也不是没可能，我感觉天津真的没什么拿的出手的资本了，现在财政窟窿大，要填补，只能不断卖地，要想卖个好价钱，那就只能把学区配套上。

海教园因为有学区的卖点，还能赢得外来客户的青睐，但天津财政窟窿会不会倒逼后面再去复制海教园模式呢？我也不得而知。

天津是教育资源大市，周边省市只要有点条件的，都想送孩子来天津参加高考，那就必须在天津买房才行。

陪我看房的小朱说，他今年卖了30套房，其中70%是外地客户，基本都是为了高考，大部分客源来自北京、山东、河北、河南。

小朱业绩在公司排名很靠前，而他同事做的大部分也是外地客户，所以还是能管中窥豹，体现出天津市场的客源情况。