贝壳杭州小课堂：“学区房”变脸记

01

案情简介

一直想换改善性住房的王小姐相中了一套一百多平的二手房，并和卖家江先生签订了房屋买卖合同，并交付了定金，双方约定了房屋交付首付和过户的时间。

谁料合同签订后没几天，江先生听到一个传言：某知名中学将入驻其房子所在小区附近，他们小区的房子将成为学区房。消息一出，楼市发生了八级地震，该小区均价涨了一万元左右。

江先生心生悔意，这才几天功夫，房屋总价涨了近一百万元，这对普通家庭来说是一个巨大的数字。他立刻将双倍定金打还到王小姐账户中，并告诉王小姐：这房子我不卖了。

王小姐自然不愿意，她一纸诉状将江先生告上法庭，要求江先生继续履行合同。

一个坚决要买，一个坚决不卖，案件调解不成，只能安排开庭。

法官告知江先生，双方签订的合同具有法律效力。除非有法定理由，不能随意解除。王小姐要求继续履行合同，符合法律规定，也有事实依据。江先生有些犹豫。

过了几天，江先生又打电话跟法官说：当初王小姐和他协商时说过，愿意加十万购买这套房，自己愿意在继续卖房的基础上和王小姐就房价问题进行调解。

开庭前几天，官宣来了——某知名中学入驻的事儿子虚乌有。房价应声而落。

开庭那天，王小姐和江先生没有在庭审中唇枪舌剑，而是在开庭前就握手言和，双方按照原价继续履行房屋买卖合同。（文中人物为化名）

02

法官说法

1.只要退还双倍定金就一定能解除合同吗？

并非如此。除了双方一致同意约定解除之外，法定解除合同需要符合以下条件：

✦（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

✦（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

✦（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

✦（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

✦（五）法律规定的其他情形。

特别需要注意的是，这里第二、三、四项指的是违约方不履行债务，守约方可以解除合同。违约方自己无权单方面要求解除合同。

2.如果违约导致合同解除的，是只要按照合同约定支付双倍定金或者违约金就可以吗？

并非如此。违约金的法律目的是弥补守约一方的损失。如果该损失和违约金相比过高或者过低，可以请求法院调整。

本案中，如果房价暴涨导致王小姐预期利益产生较大损失，即使解除合同，王小姐也可以要求江先生赔偿涨价后房屋和购买价格的差价损失。江先生最终还是无法因自己的违约行为获利。

编辑：姚婷

审核：巴灵俐、周健

案例来源：宁波海曙法院