一口价20万每平的海淀学区房 只是序曲？

最近收到大家的私信提问，关于海淀学区房的小道消息特别多，尤其是中关村一带，每天问的朋友不少，中介小哥反馈的成交也越来越多了，像靠近中关村医院的小区挨着地下太平间的房子也有人买；晚上十点多刚挂牌的房子，凌晨1点半就有带看，还签了；不占学位的占坑房很少，带动了2居，3居的成交；甚至最近科育小区还成交了一套单价近20万的1居，报备购房人就有十几组，都没法聊价格。

中关村的二手房市场回暖的声音听到越来越多了，上周我也去那边踩盘了，收集了不少粉丝问题，在今天的文章里给大家一一解答。

Q1.800万内，中关村一小划片，能找到，有车位、通透（东西向也行）、干湿分离的、95年以后的两居小区吗？

答：挺难的，这边停车都不太容易，带电梯的两居肯定过800了，满足95后的房龄更是不太好容易找到。

先盘一下中关村一小划片的几个热门小区，首先，看看东南小区，80年代的老社区，带电梯的拢共也没几栋，还临街，60平左右的南向2居（对着花园），怎么也得过800万了，不带电梯的50多平南北2居总价700万左右能拿下；

再看科育小区，以七几年不带电梯的老房子为主，之前20万一平成交的占坑房出自这个小区南排楼栋，因为小区有20-30平的1居，价格相对便宜，所以关注的人不少，目前36平左右1居占坑价在650万，600万左右的基本都是学位占用的房子。

四环外还有科源小区，都是70-80年代不带电梯的老房子，也不满足这位朋友的要求。

带电梯的小区还有黄庄小区，小区南侧有公园和塑胶跑道，而且是一小所有划片小区里去补习班一条街最近的，但房龄是81-85年为主，46平的纯南2居，满足800万内的预算，挂牌价750万，但房龄老一些，81年建成。

Q2不要学位的话 能便宜些吗？

答：能便宜，我踩盘了解的情况是，成交价和学籍没占用的房子相差20-30万左右差不多了，如果再便宜，就看对方急不急着卖了。

Q3八一学区 对应的八一小学和中学如何，600万可入手58平稻香园小区吗？谢谢

答：踩盘跟家长聊了聊，八一小学口碑一般，初中是二流重点，高中口碑好。八一中学小升初本校是直升，转学是派位，派位校八一学校、中关村中学、中关村中学知春校区、十九中学，也可以考别的学校。（具体学校的情况需你再踩盘验证）

Q4二套置换改善有什么宜居小区可以推荐吗？不需要学区

答：不要学区，但不想离中关村太远，知春路一带太阳园，包括牡丹园华盛家园，中鑫嘉园都是可以对比看看的，具体看预算了。

Q5小升初转学，买房到东南小区，按规则该上哪个初中？

答：一零一中学（双榆树校区），八一学校，中关村中学，中关村中学知春分校

Q6不要求学区，价格还不错喔，居住环境还可以的小区有吗？

答：同Q4。

Q7东南小区的高层电梯两居跟无电梯2居对比。对口小学中一值得吗，好像中一对口初中 八一 中关村中学都很少派位。另外两个对口中学好像很一般。

答：值不值的，要不要带电梯的，看兜里的预算和对孩子的期望吧，踩盘了解了下，也有不少中一派八一，中关村中学的，也有一些走dz去其他更好的学校的。（具体比例需再验证，一直在看房，没细问）

Q8关于黄庄小区的院士楼近期成交怎么样？

院士楼位于黄庄小区的楼王位置，最好的户型，140平的房子，近期卖了3套，成交价在1500万左右。

以上是粉丝关于海淀学区的部分问题，通过踩盘，我也想给目前考虑在中关村一带买房的朋友一些建议。

1.中关村二手房成交量价齐升，这边的房子还能买吗？

从我了解的情况，目前不光是中关村一小，三小的学区房成交量级明显上来了，受这波海淀学区房行情影响，周边二小，万泉，八一，双榆树等划片房源，较年初成交量都上来了，优质学区已对周边低价学区的成交起了带动作用，在这我想对家长朋友说，1）如果你是这2年上学买房的朋友，要考虑是否接受1911调剂的风险，今年不调，不代表明年不调；2）如果您短期3-5年内孩子不上学，担忧现在不上车就买不起中一中三划片的房子，我建议您不要盲目追高，慎重选择，毕竟未来学区政策，楼市调控政策，房价走势未知，况且海淀也不是唯一选择，除非纯粹为了早落户，图个安心，资金到位可以上车。3）如果看的是双榆树，花园路这些普通学区，更不能盲目跟风，非学区老社区到达一定价格水平，成交能否持续存疑，而且这样的房子没有学区加持，受制于房龄，物业，车位等劣势，保值抗跌较学区房来看，还是不那么稳当。

2.为什么海淀学区房会来一波行情？

我个人理解，造成海淀学区房这波行情就三个关键词，高考，西城，低价。这两年海淀强势的高考成绩，让越来越多的人接受让孩子去海淀上学，做鸡娃，而西城731政策，东城的多校划片，不少东西城的学区需求外溢到了海淀，让家长下定决心选择海淀，而且别忘了海淀17年后楼市一直不温不火，和西城相比，价格持续走低，入手门槛低，容易买个自住兼顾流通的房子，也是很多人选择这里的重要原因。

3.东西海学区房怎么选？

虽说我之前说过海淀无学区，为了进入六小强，培训机构课外班成为家长的主战场，但东城西城就不这样了吗？其实也一样，学校旁边各种培训机构已成标配，而作为家长，能做的就是了解每个区域的上学政策和期望孩子走什么样的道路就行。

我举个例子，如果你是佛系家长，东城即使真多校，但价格相对友好，一些片区小学中学差距不大，是可以看看的；如果你希望孩子有更好的学习环境和氛围，又不想孩子太累，身心健康发展，在西城上学即使不是凤尾，但因为有派位和直升好初中的机会，上高中的几率也会大一些；如果你就是希望孩子能够在学校拼一把，期望孩子的下限必须是985,211，海淀从学前教育就开始竞争的起跑线，可能更接近你的需求。

买房不易，买学区房更不易，家长想给孩子一个好的未来可以理解，但多数的孩子都是普通的，不是所有的鸡娃最后都成了牛娃，家长们也要接受普通，也许孩子的天赋和爱好，也会给自己一个更好的未来呢。