高瓴“新基建”投资的新思路：科技赋能带来的产业跃迁

春江水暖之下，一些创新型产业投资机构，早已悄然布局，深耕物业、物流、智能制造等领域。更值得关注的是，高瓴通过科技赋能传统企业数字化转型的“哑铃理论”，能否推动相关不动产运营领域向更优成本、更高效率、更精细化管理的方向持续迭代，以长期主义帮助企业创造价值增量。

用新基建的逻辑来投物流地产

首先热起来的是物流地产。12月4日，城市土地学会（ULI）与普华永道联合推出的《房地产市场新兴趋势》显示，新冠疫情加大了办公楼、零售和酒店物业的空置率，使其投资热度衰减，而数据中心和物流地产则成了炙手可热的资产类别。

与此同时，物流地产展现出优异的资金回报率，势头强过写字楼、商铺等标的物。公开资料显示，2019全国主要城市不动产投资中，物流的收益率最高，前景明朗。

近水楼台的房地产企业纷纷入局。2017年，万科，碧桂园入股中集产城，绿地战略合作中远海运，远洋收购多家物流企业，荣盛联合菜鸟，地产巨头的物流梦似乎在同一年觉醒。

而就在2018年初，高瓴参与全球领先物流、不动产、基础设施领域创新企业普洛斯私有化并购。这笔交易的金额达到790亿元人民币，成为迄今亚洲历史上最大的私募股权并购案例。

“物流是销售、电子商务、现代服务业的基础，所以物流当中的每一个环节，包括物流的节点、物流的场地、物流的仓库，一旦把这个网络建立了起来，就可以在这个网络空间里做很多运营的、增值的服务，涉及运力、设备、资金等等，这种服务模式和过程是非常长期的，有着很基础的、不可替代的价值。” 高瓴创始人张磊在自己新书《价值》中，这样描绘物流地产的前景。

实际上，物流作为经济发展的重要基础设施，其行业的发展与时代发展紧密相连，智能化、生态化、绿色化成为物流行业把握可持续发展机遇的关键。

高瓴发挥长期投资基因优势，为普洛斯注入科技创新、数字化和公司运营方面的经验，以技术驱动为物流产业不断赋能，在物流园区中实现人、货物、设备、信息、金融的整合，构建智慧物流生态平台，推动物流产业的升级发展。近年来，普洛斯持续发力打造共享生态平台，通过股权投资、金融服务及数据科技平台，支持物流、科技及新能源产业的发展，积极打造领先的物流行业生态体系，成为了中国最早的智慧物流生态系统的建设者和推动者。

也是在2018年年初，高瓴还参与京东物流高达25亿美元的融资，帮助京东开展供应链和物流渠道优化，这也成为中国物流行业最大单笔融资。秉持长期主义理念，高瓴陪伴京东物流在供应链网络搭建、智慧物流前沿技术探索应用、人才引进与培养、物流增值服务等方面不断开拓，形成了线上线下、全渠道、一体化的供应链服务。目前，京东物流是全球唯一涵盖中小件、大件、冷链、B2B、跨境和众包六大垂直业务的物流网络平台型企业，截至2020年上半年，京东物流在全国运营超过750个仓库，大件和中小件网络已实现内地行政区县几乎100%覆盖，90%的区县可以实现24小时达，自营配送服务覆盖了全国99%的人口。

有媒体爆料，京东物流将于2021年上半年启动香港IPO，筹资至多30亿美元，目前估值在400亿美金左右。

从普洛斯和京东物流的发展轨迹来看，很明显，高瓴是在用投资 “新基建”的逻辑在投物流：也就是用技术来赋能物流企业，通过推动科技手段在物流运输各个环节的充分运用，来持续提升物流资源配置效率，促进全社会运输效率提高。

用投SaaS的逻辑来投物业

随着“房住不炒”政策的一以贯之，住宅开放领域渐趋平缓，存量巨大的物业行业开始受到市场越来越多的关注。

今年5到10月间，高瓴分别出资7500万美金和5000万美金，成为建业新生活、合景悠活等物业服务公司的基石投资者。而早在去年年底，高瓴已经斥资3500万美金参与了保利物业的基石投资。

在房地产领域，物业管理是一个规模庞大的行业，而目前行业集中度低，即便如碧桂园这样的巨擘也仅占市场1%-2%的份额。头部地产商基本都有自运营的物业公司来配套服务自己的地产业务，而中小地产商则倾向于寻找第三方专业的品牌物业管理公司。从本质上看，物业管理和轻资产类的SAAS行业有诸多相似之处：服务内容相对标准化，每年有固定收入，客户黏性高、现金流良好、稳定性强、收入具备可预见性。

此外，物业未来能够提供的增值服务也有极大想象空间，除了基础的物业管理外，还能够充当家庭服务商的角色，提供诸如装修、家政、教育、零售等服务，通过拓宽服务面来提高价格。但另一方面，由于物业管理目前还是更多依赖于人力，其商业模式距离真正的SaaS尚有一段距离，因而科技的赋能对整个行业实现跃迁式的发展显得尤为重要。

如果理解了物业与SaaS的共通之处，以及目前物业管理发展所遇到的瓶颈，那就不难理解为何高瓴对物业如此青睐：在物业已有的商业模式为基础，通过科技与创新赋能，为物业管理提供数字化、智能化解决方案，帮助行业突破过度依赖人力的瓶颈。

如果用高瓴的“哑铃理论”来解释的话，就是将价值投资要作为创新媒介，在科技和实体经济的哑铃两端发挥融合创新作用，积极促成新技术落地与传统产业升级；在此基础上，用“深度赋能”投后能力作为新媒介，创造出更大的社会价值。

All in “新基建” 打破技术与实体经济的界限

如果说涵盖人工智能、大数据中心等领域的技术发展是实现“新基建”的基础，那么将技术与实体经济实现最终的嫁接与融合，真正帮助传统行业实现降本提效，才是完成了“新基建”的闭环。

在物业与物流之外，高瓴在智能制造领域的布局，也体现了其在“新基建”的投入：一方面，高瓴针对信息自动化、工业互联网、智能机器人等上游技术端持续加码，投出了怡合达、全应科技、思灵机器人等一批以信息化、数字化、智能化为核心驱动力的智能制造企业；另一方面，也为传统行业注入科创基因，推动传统行业完成数字化、智能化的跃迁。

业内人士表示，从消费互联网到产业互联网，背后的实质则是技术与实体产业和大众生活的高度融合。而对于高瓴而言，打破传统与创新的界限，在广阔的行业里不断寻找和创造新的价值，将是其永恒的投资命题。