一文详解，环京最不值得买的城市

　　1

　　房价之乱

　　在固安听本地人说，09年固安的房价是3000多一平米。

　　后来随着2011年初大广高速通车，大兴到固安更加方便；紧接着北京2011年限购；北京南城计划；

　　一件一件小利好堆叠，再加上固安极低的房价，固安楼市的蓄力开始了。

　　从2012年下半年，固安的房价开始起飞；

　　2013年，固安楼市行情大好，孔雀城价格破万元！

　　然而在2014年，固安房价回落到2012年的6000多的价格。

　　紧接着维权开始了，价值缩水，收益回吐，这些不满情绪一触即发。

　　到2015年均价7000元左右，2016年底到2017年初，固安楼市彻底疯狂，仅用不到一年时间，单价直逼2万，连固安广场舞大妈都在讨论下一套要买哪里。

　　随之而来的是廊坊限购政策升级，本地户籍只能拥有2套住房，外地户籍要有三年社保或者纳税证明才可以购买1套住房。

　　疯狂戛然而止，不少楼盘从最高点2万元/平米，跌至1.4万元/平米，跌幅达到30%。

　　截止到目前，固安的平均新房价格稳中有降，平均新房价格维持在13000左右的价格。

　　纵观这10年的固安楼市，固安房价走出了一副心电图的样式。

　　看似涨幅不少，其实却是一地鸡毛，涨幅完全跑输市场。

　　虽然价格重新涨上来，但是经历过两次跳水之后，固安的房价始终都不能让人放心。

　　毕竟！谁让你被腰斩过！

　　2

　　供需之乱

　　整个固安分为南北新城和中心老城。

　　超大供应量的北新城主要是孔雀城一直在开发，南新城主要是一些市民服务中心等政府单位。

　　老城则因为可开发的土地不多，所以新房供应量比较有限，主要以二手房为主。

　　所以，新房的主要供应板块就在固安北新城。

　　固安北新城的孔雀城所有项目，据不完全统计将有15万套的住宅供应。

　　天量的新房供应量，必须要和旺盛的购买力匹配，要有充足的购买力去填充。

　　那么回到最根本的问题，购买力在哪里？

　　单纯的面对固安北新城的15万套房子，我真的不知道谁会去买。

　　其实想要去理解环京市场只需要明白一点：

　　任何的环京城市都不是单独存在，并且不可能跳出北京去谈供需。

　　固安作为环京城市，自然也想去承接北京产业人口的外溢。

　　但是，它的位置确实和北京的产业发展方向完全是相悖的。

　　北京人来看固安，固安距离北京的产业人口这么远，北京目前的产业发展方向是守住北方互联网大本营，向东延伸至通州，向南跳跃至雄安，产业外溢的人口在选择的时候，是压根不会看固安一眼，甚至说固安基本上都没有在选项内。

　　如果是固安的人来买，首先要清楚的一点：本地人是不缺房子的，所以这部分购买力就天然蒸发掉了。

　　其次就是在固安工作那部分人，固安现有的产业还不足以支撑他们去购买这个价位的住宅，甚至于他们连支付每个月1200-1400租金的能力都还差点。

　　所以，固安的位置是和北京的发展相悖的，固安的购买力是和房价失衡的。

　　还有一点不得不说，就是已经买过固安的那一拨人现在面临的问题。

　　在16年之后进场的那拨人，房子价格下跌之后，抛不掉是最大的问题，房子只能一直烂在手里。

　　再加上固安的二手房被政策彻底锁死，进来之后将会彻底出不去，想买二手房的只能老老实实落户，还需要提供两年社保。

　　那么矛盾的点就来了：挂牌的二手房和新房相比，在价格和购买方式上，有哪一点是可以甩开新房的？

　　很明显，除非你击穿自己的低价，不然，在新房面前，你的胜算几乎为0。

　　所以，新房购买流程足够简单且价格相差不大的前提下，买二手房还是买新房就不再是一个选择题。

　　所以，固安的的市场是混乱的，供需之间是无法平衡和契合的。

　　反观国内的其他城市，哪个地方的楼市没有退出机制？

　　但是这里并没有办法退出，只能任由一群早于你购房的人们，拿着比你价格低的房子，为了出手，进行疯狂的价格砸盘。

　　此时的你就仿佛放在炙子上烤的肉一样，连翻面都要看别人的眼色。

　　卖多少钱根本不是你能决定的，想卖？

　　等前面的挂牌价比你低10%-20%的先消化掉再说，也不多，一个小区才800多套，等呗.....

　　3

　　收益之乱

　　看完供需之间的关系，再来看下投资固安房子能获得多少收益。

　　首先就是最基础的收益，正常房子每年的涨幅大约10%左右。

　　固安的新房很明显不具备这样的属性，目前处于横盘期向下的阶段，估计还会再维持一阵子。

　　固安10年的房价是跑输大盘的，所以，这一块收益基本上挤压的差不多了。

　　还有一种说法是，未来交房可以把房子卖给北京外溢客群。

　　为此我们特意去了几个不同年份交房的小区，实地进行了核实，最后的结果又再一次让人清醒。

　　观察发现河北车牌和北京车牌的比例为4:1，很明显北京外溢是严重不足的，甚至是可以忽略不计的。

　　所以，北京外溢客群接盘这个说法，不过是置业顾问的逼定说辞而已。

　　就算有溢出部分，这部分人应该也在想办法跳出固安，逃离这个环境的“黄金坑”。

　　同时看了下交房小区的入住率，只能说也很凄凉。

　　城北国道边的项目，入住率为20-30%，好点的楼栋能达到40%已经实属少见。

　　这样的现象在已经交付的几个小区里基本上都一样，包括孔雀城大湖的别墅区，入住率基本上只有5%。

　　最重要的租金收益的部分，参考置业顾问和二手房门店给的价格。

固安新城的新交付的小区月租金在1200-1400元/㎡左右

老城二手房的租金在1000-1200元/㎡左右

　　租的话租金收益大概1%，这还不是关键。

　　关键是也租不出去，租房网站上一堆待租房源，租客在哪里？

　　1%的租金收益，靠出租的话100多年回本。

　　一不小心买的房子，距离成为“百年老房”只差99年了。

　　4

　　营销之乱

　　在固安的调研过程中，还有一个现象不得不说：

　　在目前“房住不炒”为主基调的楼市大环境下，售楼部对于买房政策的解读和销售政策介绍应该是既清晰且明细的。

　　但是在固安，去的每一个售楼部都有自己的说辞。

　　所有的置业顾问，好像都是为了在收割而卖房子。

　　关于二手房后期交易的问题，至少听了两个版本：

第一个版本：以开发商拿地的时间计算，八年后才能上市交易。

第二个版本：二手房交易需要购房者首先落户，且有社保才可以。

　　这就让想要买固安的人很慌啊！

　　作为每天都在固安卖房的置业顾问，连最基本的二手房交易流程都搞不清楚，就会给人一种这个市场有点琢磨不透的感觉。

　　然而作为开发商也并没有对置业顾问的专业性进行过要求，仅仅是通过对卖房套数来作为考核标准。

　　一旦这种为了成交而卖房现象蔓延开来，后果不可想象。

　　固安的楼市的大热背后，其实里面隐藏着太多的暗雷，只是暂时没有爆罢了。

　　5

　　结语

　　看完固安的市场，只想说有被固安的市场震惊到。

　　15万的新房供应量，未来预期200万人的城市规模。

　　这些恢弘的蓝图上描绘波澜壮阔，底下却是暗雷滚滚。

　　你以为你很懂环京，你以为你很懂固安，可固安却在跟你玩躲猫猫。

　　每一个在固安交定金的人，其实都是韭菜。

　　站在你对面笑嘻嘻帮你刷卡的人，看似笑脸相迎。

　　其实，一个手在前面拿POS机。

　　另一只手在背后已经悄悄把镰刀掏出来，握在了手里。

　　手起刀落，一气呵成。

　　连他自己都已经记不得这是第几茬了。