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同策研究院&同策好房&同策研策中心
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30年时间，浦东的GDP从60亿到突破1.2万亿，不仅超过多座新一线城市，其在上海全市的比重也从8%跃升至33%，成为名副其实的“上海第一区”，乃至“中国第一区”。
30年间，浦东新区的户籍人口增长近130%，常住人口更是从不足140万人增长至555万人，涨幅近3倍，如今三十而立的浦东早已旧貌换新颜，今天我们也来聊聊浦东新区的地产价值。
三十年浦东变迁
浦东的发展路径是怎样的？
与浦西相比，浦东新区的发展逻辑路径主要有两个不同：城市副中心定位与城市自然生长路径。
关于城市副中心的定位，我们从2035规划中划定的浦东和浦西不同城市副中心职能可见一斑——张江、金桥等浦东城市副中心均以产业为核心发展动力，而浦西徐家汇、五角场等形成了高度商业中心聚集。
关于城市自然生长路径，差异就更明显了。90年发展至今，浦东是以产业为核心引擎，最早期的陆家嘴、金桥、外高桥三个片区化公司的成立，到如今的金色中环发展带，均围绕产业片区向外扩散，呈现出先产业后城市，多点发展的产城融合模式。
浦东有哪些明星板块？
浦东新区的明星板块不少，譬如老牌三巨头陆家嘴、张江、金桥，还有当下买房人最关心的前滩，以及地产人最期待的临港等，这些明星板块根据不同的区域发展特征，已经形成为了明显的人群及产品差异。
陆家嘴、张江、金桥
陆家嘴聚集了众多亚太金融总部机构，汇聚了城市顶豪产品。
陆家嘴滨江板块 · 浦发壹滨江
金桥早期是进出口加工区，区域内以欧美企业驻中国总部的高管为主，因此形成了碧云社区大面积别墅产品及舒适型租赁产品的特征。
金桥板块 · 碧云尊邸
张江由于高科技园区性质的原因，有大量“有钱没处花”的码农，对板块自身乃至周边板块都形成了强有力的支撑。
为了满足区域内相关研发机构科学家等居住需求，在新建的租赁住宅中就打造了区别于市场主流的大面积租赁产品。
张江板块 · 万科翡翠公园
前滩、临港
前滩近年来以“第二个陆家嘴”的概念出道，板块内教育资源强、价格低、面积小，因此成为买房人关心的热门板块。
临港市场的变化这两年也是肉眼可见，受去年9月临港新政的利好影响，库存已经基本去化完毕，临港也成了去年以来上海楼市最热的区域之一。
如今这些明星板块已经出现了明显缺量的情况，城市配套越来越完善、产业价值越来越高的情况下，这几个板块一旦出现供应必然引发市场高度关注。
浦东有哪些新兴板块？
周康、惠南、航头、曹路
从同策研究院监测的浦东今年新房的供应和销售排名中，我们不难发现，周康无论是供应还是成交，表现都很突出。
今年周康板块贡献了很多市场热点项目，今年实现了10.9%成交量上涨和21.9%成交均价上涨。周康板块量价齐升主要受到两方面的影响，第一是张江周边居住板块均缺量，其次是张江南区扩区的辐射影响。
▲陆家嘴职住关系热力图
▲金桥职住关系热力图
▲张江职住关系热力图
结合张江、陆家嘴、金桥的职住关系热力图我们也能看出，周康、惠南、航头、曹路等外围板块均以承接几大核心产业园区的配套职能为主，随着产业片区的发展，这些板块也具备相当的潜力。
然而从房企拿地的角度来看，这些区域不是都有地可供的，比如惠南、曹路，就很少挂地：从数据看，曹路近五年都没有出让宅地，而惠南近五年也就出让了今年7月份的一宗宅地，还是城中村改造地块。
▲惠南工作人群居住分布热力图
▲航头工作人群居住分布热力图
▲曹路工作人群居住分布热力图
从这几个板块的职住热力图来看，很明显内生性都比较强，也就是说在这些地方工作的人一般都居住在周边，很少存在外溢效应。
这些板块本身也有独特的价值特征，比如惠南的教育资源在外环外实力较强；航头与周康板块紧密相连，且相比惠南离市区更近，后期18号线的开通也会提高板块交通便捷程度，未来承接外溢客户的能力要比惠南更强；曹路紧邻金桥和唐镇，长期没有新房供应，从近期仅有的一个新项目来看，板块的价格天花板被抬高，这也算是一个积极信号。
浦东未来的趋势如何？
毫无疑问，浦东新区万亿GDP的倍增计划将带领浦东进入新一轮的快速发展周期，从产业升级和提高发展密度为首要出发点，直接引导浦东新区的人才结构进行腾换。
浦东近年供应了大量的租赁用地，2021年将是租赁产品出现的元年，未来租赁住宅将满足更丰满的居住需求。
除此之外，浦东新区也需要高品质的改善型产品以满足人才居住需求，浦东未来必将发生新一轮的产品革命。
同时，在倍增计划推动的强大产业发展动力下，浦东即将出现更多值得期待的封面作品。
未来，多元化、高品质必将成为浦东未来房地产市场的一个重要特征，相信浦东还会带给我们更多的惊喜。
本期节目制作组成员
主讲人：丁垚 张秋诗
摄影/后期：蒋兆 王杨
策划/宣发：陈揽月 陶亦舟
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