01
案情简介
2017年4月2日，吴某与刘某签订一份《房屋买卖合同》，约定：吴某将坐落于滁州市某小区房屋出售给刘某，出售价为27.45万元，刘某前期总计支付购房款25.95万元，剩余1.5万元待涉案房屋办理完毕产权证且完成过户后付清。合同还约定吴某应自涉案房屋可办理产权证之日起一个月内办理完毕，并配合刘某办理房屋出售委托公证，在办理涉案房屋过户手续之前刘某有权将房屋出售给其它人，吴某无权干涉。
2017年5月6日，刘某将涉案房屋出售给李某并签订《房地产买卖合同》，约定：出售价为39.8万元，相关税费由李某承担。因涉案房屋签约时尚未办理产权证，双方约定刘某应自涉案房屋可办理产权证之日起一个月内办理完毕，并配合李某办理过户手续。2019年1月李某以刘某非涉案房屋所有权人系无权处分为由向法院提起诉讼要求确认《房地产买卖合同》无效，并退还全部售房款。
另2019年1月15日，涉案房屋登记权利人吴某办理了产权证。2019年1月22日，吴某出具了一份承诺书，载明：“本人承诺将滁州市滨湖小区X幢X单元X室随时配合刘某过户给其他人，其它纠纷与本人无关。”
02
法院判决
驳回李某全部诉讼请求
03
核心法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
04
法务分析及建议
首先，刘某与李某签订合同时，李某已明知刘某未取得涉案房屋的所有权且未办理完毕房屋所有权证。无权处分不会导致合同无效，因无权处分致使标的物所有权不能转移的，买受人可以要求解除合同。本案中，房屋实际产权人吴某已明确承诺随时配合刘某将案涉房屋过户给他人，并未影响李某签订合同的根本目的的达成。因此，法院判决驳回李某的诉讼请求。
其次，本案是典型的“全款公证房”，“全款公证”是指买卖双方签署《房屋买卖合同》后，不办理产权转移登记手续，买方向卖方支付全部购房款，卖方与买方或第三方办理售房委托公证手续，委托买方或第三方办理房屋买卖手续。通常涉及买方无购房资格，“房虫”倒房等情形。“全款公证”业务的常见风险有：（1）买方无法取得房屋所有权，可能“钱房两失”；（2）买方无购房资质，违规操作导致居间方被主管部门处罚；（3）卖方办理委托售房公证后，又以该房屋设置高额抵押，使买方遭受损失。因此，在实际购房时，应当避免购买“全款公证”房。
最后，作为房地产居间机构，应当避免操作“全款公证房”。在提供居间服务时应当：（1）审核出卖人的身份信息、婚姻状况、房屋的产权证等信息，确定房屋的权属；（2）若房屋为共有时，应当要求所有的共有权人均到场签订合同，不能到场签约的应当提供授权委托书或同意出售的证明；（3）若由代理人签约的，应当要求代理人提供授权委托书或公证委托书，并核对授权的权限，保证代理人在权限内行为代理权。
编辑：汪涛
审核：巴灵俐、周健
案例来源：滁州市琅琊区人民法院
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