网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

新地王出现≠楼市腾飞

0
分享至

  

  北京土地市场,正在经历着地王的骚动。

  大家都在关注---

  树村,到底能不能刷新今年北京的“单价地王”?

  似乎新地王的出现和未来几年楼市继续腾飞划上等号。毕竟,“中期看土地”是研判楼市的准则之一。

  某种程度上,地王确实代表着房企对后市的信心。但地王的影响力到底有多大?曾经的那些地王们,命运几何?

  

  严肃君盘点了2015-2020北京的地王项目,发现有的地王未开先火,有的拿地一时爽,开卖悔断肠。

  地王的没落,和诞生一样需要关注。

  01

  地王站岗,一站五六年

  2015年,一直是北京地价的天花板。宅地的单价和总价地王,都出自当年。

  1月7日,华润首开平安联合体以86.25亿将丰台花乡白盆窑地块收入囊中,创下北京总价地王新高,楼面价约4万/㎡,业内称之为“白盆窑女王”。

  这块地造就的总价录,迄今为止无人打破,未来也不会被打破。

  同年10月20日,丰台花乡樊家村地块以49.5亿被葛洲坝竞得,楼面价高达76677元/㎡,成为当之无愧的单价地王。

  很快,“女王”变身首开华润城,开盘当天就卖出了30个亿,成为2016年北京的楼市明星。

  而樊家村地块蛰伏3年才定名「葛洲坝北京中国府」辗转入市。2019年拿下11.7万的预售证,远不如预期中的“15万”。

  更可怕的是,理应看上去很值很好卖的地王项目,网签有且只有2套。现在已是它高位站岗的第六年。

  坑也摆在明面上,过高的政策房配建把地王搞成了地主。

  “地王”更多是话题上的杀伤力,对销量来说,并没有太多助力。影响销量的核心,还是房价。

  首开华润城30亿销量背后是7万/㎡的均价,比葛洲坝的楼面价还低5千。

  值得玩味的是,五年之后的今天,首开华润城二手房均价7万9,只涨了9000元/㎡,5年涨幅14%

  地王光环,在二手房市场没有带来丝毫溢价加持。反而成为隔壁的2018年总价地王---限竞房中铁诺德春风和院的价格锚点。而豪宅遇上限竞房,在价格上天然矮一头,新房难去化,二手房卖不上价。

  在地王面前,高位站岗的不只是拿地王的房企,还有当年的买房人。

  那么土地市场狂热,意味着未来几年楼市继续腾飞吗?事实就摆在我们面前。

  02

  地王之大,一家难吞下

  2016年的地王,是最没存在感的一年。总价、单价维度都刷新年度最低。

  土地供应量也创历史新低,2016年北京住宅用地仅成交15宗,100%自持用地颇多,可售纯商品住宅只有7宗。

  2月3日,本被业内预测有望刷新楼面价纪录的朝阳将台乡驼房营地块,现场爆冷,仅1轮拍卖,就被中交+绿城+九龙仓以51.35亿摘得,溢价率仅1.7%,成为“最快”的地王交易。这就是最近搞了个爱马仕样板间的壹·亮马,还请了紫霞仙子站台。

  爆冷和政策转向不无关系。

  北京自2016年开始,先后打出了限价/限售/限面积/限资金/限持有等调控组合拳,及至2017年,“史上最严限购令”出台,认房又认贷/首二套首付比例调整等,市场急转直下,土地市场迅速降温。

  在楼市摸爬滚打的开发商是最敏感的,联合拿地共渡风险开始在房企之间流行。

  对于房企来说,联合拿地省钱,土地开支下降,缓和房企单独拿地的资金压力;合作双方各取所长,优势互补,资源实现共享;共同承担风险,减小风险负担。

  单独拿地后,再让渡股权,也成为房企降低风险的方式之一。

  2017年11月7日,绿城86亿夺下石景山五里坨地块,后出让49.5%股权给远洋,就有了西府海棠和五里春秋。

  今年合生豪掷180亿拿下分钟寺三宗地之后,也分别引入了金茂、世茂,分钟寺三兄弟东叁金茂府/世茂北京天誉/合生·缦云逐一亮相。

  地王之大,一家难吞下。

  不过,总价地王很难再有新高。过往的总价地王大多是因为体量大,加之对于后市的超高预期催生30%甚至50%的溢价率。但随着三道红线落地,房企的行为准则第一条,就是---稳。

  至于单价地王,历史的经验是,单价地王永远都是在燃烧自己,照亮别人。地王解套地王的时代,和房价大涨的时代一样,一去不复返了。

  未来,地王考验的是投拓部门的眼光,和操盘手的逻辑自洽能力。

  巧合的是,在不限价商品房全面回归的2020年,同是单价地王,合生·缦云76168元/㎡的楼面价,几乎要刷新葛洲坝北京中国府的76677元/㎡。

  不同的地王,同一个丰台。

  两周之后,树村地块出让,今年的土拍头部之战也将尘埃落定。尽管有多个消息源透露,地块将会底价成交,这在纯商品房预热了一整年、重回12万的北京楼市,实属爆冷。

  过去的操盘难,是因为操盘了高溢价率的地王;今天的树村,是因为操盘难度高,而成不了地王。

  互动时刻:

  当然,顶级豪宅大多并不强调去化速度。

  2012年,中赫从融创手中抢下了万柳地王,折合楼面价约4.42万/㎡。而到2020年,作为现房的万柳书院,新房网签价20万/㎡,几乎没有二手房挂牌。

  历史就是这么有趣。它说,时间是礼物;它也在说,时间是毒药。

  对于北京的地王,你怎么看?欢迎文末留言讨论。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

赵忠祥生前的90万画作,死后698元贱卖,没人要,坑惨无数投资者

人民以食为天
2021-05-11 07:11:32

新郎丢失结婚戒指 被潜水员发现卡在鱼的脖子上

中国青年报
2021-05-12 14:54:05

大快人心!港大切除学生会“毒瘤”,还断了他们的重要财路

生活鲜事一锅烩
2021-05-12 21:42:13

B21轰炸机出世倒计时,号称东风反舰导弹杀手,我们如何应对

战争史
2021-05-12 13:48:28

华晨宇再出大瓜,被知名导演爆料已有“二胎”,人送外号“蒲公英”

看剧领航员
2021-05-13 02:10:00

“央视名嘴”朱迅,一个月工资能拿多少钱?知道数字后大家都懵了

搞笑造坊
2021-05-12 08:48:55

明星离开百万修图师,张若昀唇钉印明显,谭松韵依旧美艳,宁静让人羡慕

娱乐每日扒
2021-05-12 11:41:59

上海迪士尼最气人的一幕曝光:毁掉一个孩子最狠的方式是什么?

精读君
2021-05-12 11:47:37

地球上还会出现“新人类”吗?巴瑶族人仍在进化,身体已异于常人

我们都是科技宅
2021-05-11 07:22:45

200架库存战机启封!5000名预备役士兵接到征召令 这仇非报不可?

聚峰军评
2021-05-12 20:17:22

早产女婴被医生判定死亡,爸爸打开塑料袋后救下女儿,仅获赔6万

千寻社评
2021-05-12 19:04:34

深圳小伙怒喝网红饮料,结果窜稀2天

五彩斑斓的世界
2021-05-13 03:50:37

六年前,风华正茂的她却因一次“尿急”,在高速路旁失去了生命

懒得说直接写
2021-05-12 13:56:40

恐怖之成仙之路

京城大耳朵
2021-05-12 18:29:14

头奖5注,其中2注单注2700万!体彩大乐透21053期开奖

钱多多买彩票
2021-05-13 00:23:35

祖父有“污点”,孩子政审被刷,长辈的错误该不该让年轻人买单

吃喝玩乐百事通
2021-05-12 11:05:40

日本瞒不住了!医疗系统即将崩溃,大阪疫情死亡率更是远超印度!

熊猫君
2021-05-13 06:05:02

芒果押对宝,张雨绮比谢娜更适合快本?收视率一直往上飙

谈资
2021-05-12 12:35:02

女人出轨竟然与年龄有关?4个出轨高峰期,男人不可不知

那一束光
2021-05-12 16:17:43

把高冷演成面瘫的少年们,来!让这5位男星告诉你,高冷该怎么演

大胖果
2021-05-12 17:09:45
2021-05-13 11:37:08
严肃买房报告
严肃买房报告
不开玩笑,有趣有料。
471文章数 10963关注度
往期回顾 全部

房产要闻

总投资68.4亿!三亚12个自贸港建设项目今日开工

头条要闻

除美澳外法国罕见赴日军演 背后对中国释放何种信号?

头条要闻

除美澳外法国罕见赴日军演 背后对中国释放何种信号?

体育要闻

乔丹与科比的最后对话

娱乐要闻

李沁穿白衬衫倚坐单车双腿修长

财经要闻

科技要闻

币价暴跌!马斯克:比特币不能买特斯拉了

汽车要闻

战斗感爆棚 MG6 XPOWER有纯正TCR赛车基因

态度原创

家居
艺术
旅游
房产
公开课

家居要闻

混血模特嫁港男租住10㎡劏房 房间逼仄依然甜如蜜

艺术要闻

大师梁思成古建筑手绘稿

旅游要闻

看了贡嘎雪山,你会发现信仰无处不在

房产要闻

总投资68.4亿!三亚12个自贸港建设项目今日开工

公开课

哈佛医学院推荐:这样吃,改善各种眼部疾病