64万㎡！拉锯12年，深圳布吉旧改迎来新进展

布吉最早要追溯到清朝咸丰年间的“布吉老圩”。改革开放后，在快速城市化、经济高速发展的同时，布吉片区也遗留了交通拥堵、人口密集、公共配套不足等问题。毗邻深圳东站综合交通枢纽的南门墩片区相关问题尤为突出，深圳东站是不少旅客来深的第一站，也是深圳对外的窗口之一，但南门墩的现状无法匹配深圳先行示范区的定位，片区居民城市更新意愿强烈，统筹提升迫在眉睫。

▲ 南门墩片区原貌

▲ 南门墩项目现状

近日（12月4日），龙岗区人民政府官网发布公告，已审批通过布吉街道南门墩片区城市更新单元一期城市更新项目建设用地的申请。

该项目位于龙岗大道和铁东路的交汇处，用地面积超3.4万㎡，批复土地用途为二类居住用地+商业 用地，旧改实施主体为佳兆业集团（深圳）有限公司。

开发商简介

佳兆业集团拥有20年城市更新操作经验，年均转化100万㎡城市更新土地储备。2020年半年报披露，集团储备城市更新项目167个，城市更新占地面积约3200万㎡，全部位于大湾区区域。上半年新拓展城市更新项目20个；转化城市更新项目5个，分别位于深圳、广州及香港。

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项目详情

南门墩片区城市更新单元位于布吉街道，西临铁东路，南临龙岗大道，紧邻深圳东站和轨道3号线、5号线及在建14号线换乘站布吉站。

布吉南门墩片区改造原计划在2008年城市更新单元规划制定计划，后转入2010年度计划，再到2013年才正式纳入深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划，辗转近10年，终于在2017年7月，《龙岗区布吉街道南门墩片区城市更新单元规划（草案）》获批。

根据此前更新规划（草案），将打造成计容建筑面积达63万平的超高层综合体。

整体规划有14栋超高层，其中1栋62层写字楼、1栋46层公寓、多栋40-46层住宅，以及集中商业，另外配建有一所18班制幼儿园、24班制初中。

是集住宅、商务公寓、商业、办公及酒店于一体的大型综合体项目。

效果图

2020年6月8日龙岗区更新局最新消息，鉴于原规划分期存在宗地切割、拆除范围划定存在技术误差、公共配套变电站未计容等问题，结合拟由原一期调整至二期的相关业主关于本次规划修改的意愿征集情况，对已批规划拆除范围、分期方案、用地划分及地块指标等内容进行修改。

修改事项：

调整更新单元和拆除范围用地面积，调出重叠的非农建设用地6.8㎡。

1、将一期拆除范围压占的569.6㎡国有已出让工业用地（宗地号G06308-2）调出一期拆除范围，为保证一期公共利益用地不减少，将原二期公共利益用地569.6㎡调入一期，调整后一期拆除范围用地面积60308.7㎡，开发建设用地面积34422.5㎡，公共利益用地面积27348.5㎡；

2、将原二、三期合并为二期实施建设，合并后的二期拆除范围用地面积60929.2㎡，开发建设用地面积34405.6㎡，公共利益用地面积26523.6㎡。

3、用地划分及地块指标修改：

1）为保证更新单元及拆除范围内公共利益用地面积不减少，将03-01二类居住用地面积由14389.4㎡减少为14382.7㎡；03-03公园绿地用地面积由2188.7㎡增加为2195.4㎡；

2）将01-03商业+二类居住用地规划配置的110KV变电站由不计容修改为计容，规模由2500㎡增加为3200㎡，地块规划容积由323940㎡增加为327140㎡，规划容积率由12.4提高至12.5；

3）为保证一期移交的学校用地面积满足《深标》24班初中规模，将规划一路往西偏移2.1m；01-02教育设施用地面积由12021.2㎡增加为12276.2㎡；01-01商业+二类居住用地面积由8550.6㎡减少为8289.3㎡，容积率由12.0提高至12.4。

综上，本次更新单元用地面积由123797.7㎡减少为123791.0㎡；拆除范围用地面积由121244.7㎡减少为121237.9㎡；开发建设用地面积由69096.1㎡减少为68828.1㎡；计容积率总建筑面积（含地下经营性面积）由633000㎡增加为636200㎡（增加3200㎡，全部为公共配套设施面积）；容积率9.2。

4）鉴于由项目一期调整至项目二期范围内的房屋已被拆除，要求在项目一期按照相关搬迁补偿协议监管房源；项目建成后该部分监管房源不得进行（预）销售，作为解决上述被拆除房屋相关业主搬迁补偿事项的保障。

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说在最后

面向未来的新南门墩将构筑布吉片区的标志性地标建筑，强化城市界面。超15万平方米的商业、办公、酒店等多元业态也将与全天候步行系统相结合，共同打造片区“全生态”的服务体系。

同时，佳兆业还将在项目实施过程中，优先满足公共利益的实现。根据规划，佳兆业在项目一期将优先落实24班初中及应急避难场所，并确保4.2万平方米保障性住房的建设。此外，项目整体还规划有近2万平方米的公共配套设施，含18班幼儿园、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心、公交首末站、公共充电站等，将满足项目范围及周边居民对民生及公共服务的需求。

作为“布吉新城”品质提升的重要工程，南门墩项目还注重因地制宜，营造新旧并存的城市更新实施路径。佳兆业将原址原貌保留项目内的刘氏宗祠和炮楼等文化遗产，同时与规划设置的休闲文化娱乐广场交相呼应，打造核心开放空间景观，以丰富居民的精神文化生活。

▲ 将原址原貌保留的刘氏宗祠

在不久的将来，更新改造后的南门墩将在带动区域环境的改善、城市面貌的革新、城市品质的提升的同时，呈现古老的美与现代的美相映成趣的美好画卷。这种尊重文脉，留存记忆，多元共生的更新理念是佳兆业城市更新作为城市公共服务商的执着与追求，更是佳兆业对城市可持续发展的责任担当。