低生育率会刺破中国房产泡沫吗？专家：看看日本，是泡沫就会破！

近日，经济学者马光远语出惊人，他提出随着出生率下降，中国的房地产市场会因此而出现逆转，低生育陷阱将会压垮房地产泡沫。马光远的观点一直备受争议，那么，我国目前的生育率现状如何，低生育率真的会刺破中国的房地产泡沫吗？

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人口一直是影响经济发展的重要因素，上世纪80年代末、90年代初，我国就开始进入“人口红利”时代，随后充裕的劳动力拉动了经济增长，带来大规模消费热潮，尤其是刺激了房地产的需求。但随着少子老龄化的趋势加剧，我国的人口红利时代正在褪去。官方数据显示，2019年我国的人口出生率创下20年来最低水平，只有10.48‰，出生人口仅仅1465万，比2018年还减少了58万人。这个数据即使放在发达国家也是比较低的水平，说明中国事实上已经陷入了“低生育陷阱”。未来劳动力人口将会进一步下降，影响各行各业的发展，其中，最令人关注的就是房地产行业。

人口结构的变化对房地产有什么影响呢？经济学家任泽平有这么一个总结：房地产行业短期看金融，中期看土地，长期看人口。人口的多寡，人口流入的正负是决定一个城市房价涨跌的最根本原因。这背后的经济学原理也很简单，就是供需关系决定价格。从长期宏观的角度来看，人口出生水平不断下降，必然就会导致房地产市场的支撑力度不足，最终压垮房地产泡沫。日本就是一个很典型的例子。

上世纪80年后期，日本土地价格遭到疯炒，到了1990年，日本土地总市值达到了美国的5倍，然而日本土地面积却只有美国的1/25，楼市不断上演着一夜暴富的神话，眼红的人们不断涌进市场，许多企业也无心做实业，纷纷干起了炒地炒楼的行当，跟我国的房地产现状十分相似。1991年，日本楼市达到顶峰，东京市区房价每平方高达1450万日元，按照现在的汇率计算，相当于每平方91万人民币。全盛时期，光是东京都23个区的地价，就能把整个美国买下来。然而，泡沫吹大了总会破灭。91年之后，日本房地产便开始崩盘，如今东京的平均房价只剩下泡沫时期的1/3。这背后与日本的人口结构不无关系。

由于1947年到1949年日本出生人口达到高峰，30年后这批人成为买房的主力军，于是日本房价在1980年开始起飞。但1955年到1960年这段时间日本出生人口创下历史新低，所以1991年房价见顶后，由于日本购房主力人口接不上，支撑不起超高的房价，于是泡沫开始破灭。正常情况下，20-50岁是房产置业的主要年龄段，根据国泰君安的研究数据表明，日本房地产泡沫破灭的时点恰好就接近日本该年龄段人口下行的拐点。而且房地产行业的投资也随着该年龄段人口的下滑而呈正相关曲线。这些数据都有利于说明人口结构变化是刺破日本房地产泡沫的幕后推手。

令人担忧的是，目前我国的人口下滑趋势比当年的日本有过之而无不及。我国20-50岁购房主力人口在2013年出现下行的苗头，现在正处于加速向下的拐点，根据人口出生水平预计，2019年到2026年间该年龄段人口将拉开加速下降的大幕，7年间将下降7000多万人口。房价下行的压力会空前巨大。

学界普遍认为，我国的人口峰值将在2025年左右到来，届时，国内总人口将在14亿左右，并以此为拐点开始走向负增长，人口总量的负增长必然带来房地产需求的萎缩。美国经济学家哈瑞丹特在《人口峭壁》一书中就曾预测，人口下降将是中国房地产泡沫破灭的根本原因。并说明了中国一系列问题的关键在人 口，在于改变人口全面下滑的趋势，如果认识不到这一点，后果将非常可怕。

但挽救人口低生育率的困境非常困难，日本总和生育率在1995年跌破1.5的国际警戒线后，尽管一直大力鼓励生育，但到现在25年了，日本总和生育率仍然没有回升到1.5以上。而我国放开二孩政策后，2019年出生率还是创下了新低，说明单一的政策并没有得到充分的效果。实际上，出生率低与很多因素有关，我国育龄妇女数量下降，结婚率低，离婚率高，生活成本和房价压力太大等这些因素叠加导致了现在的局面，因此，促进生育不能靠单一的政策，正如近日民政部部长李纪恒所说，应该制定长期的规划，实施人口均衡发展的国家战略，营造良性的经济社会环境，才有可能改变人口下行的趋势。

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