政务区这里的房子十年降幅30%，在合肥这种房子还值得买吗？

　　2011年，张先生花了50万左右在政务区的万达广场买了一套50多平的商住公寓，虽然之后合肥房价一路上升，政务区的房价更是登顶合肥各区，隔壁的水墨兰庭小户型已经卖到了4W左右的价格，但是张先生的房子价格不涨反跌，降幅最高达30%左右。

　　商住房的价格如此之低，还是在寸土寸金的政务区，显得性价比极为突出，部分位置优越的楼盘租金也非常可观，租售远高于同区域的普通住宅，相比其他动辄数百万的普通住宅，低总价、低门槛的商业公寓，是否还值得购买呢？

　　即便在合肥最火的区域，商业公寓的市场依然冷淡

　　在2017年央视新闻联播曾因为合肥商业市场库存432.95万方，需要3-4年才能去化而被点名。虽然后期也持续推进商业的去库存，但是至今合肥的商业依然供大于求。今年合肥发布了《关于非住宅改建为租赁住房工作的通知》，在合肥市区范围内，不动产权证或其他合法权属证明用途为商业（办公）、工业（厂房、仓储）、科研教育等非居住类型，且近期内无征收计划的已建成闲置存量房屋，可以改建为租赁住房，想要去商业库存，尤其是办公类产品的库存。

　　通过下面的易居发布的数据可以看到，合肥商办市场一直非常冷淡，成交量和成交价格都是不如人意。

　　商业公寓为什么这么难卖？

　　普通住宅虽然也有小户型公寓，但是与商业公寓有着本质的区别。商业公寓是属于商业、办公性质，产权为40年，部分早期产品也会有50年产权，而且不能落户、没有学区、商业水电、公摊大，大部分公寓因为达不到要求也不能通燃气，二手交易的税费也要远远高于普通住宅，而且每层户数较多，绝大多数都做不到南北通透，整体上来说居住舒适性较差，生活成本高，更是无法满足家庭对于教育的需求。

　　这里可能会有人反驳班长：你懂不懂，合肥有商业公寓是有学区的。确实，市面上有些公寓的宣传是有学区的，这里其实是学位，可以分为长期学位、一次性学位、买学位几种情况，是开发商与教育局或者学校达成协议，让公寓住户可以上学。长期学位是一直可以用，一次性学位是仅限一人使用，买学位是你出钱帮你入学。还有一点需要注意，有的公寓所带学位是仅限一手房业主使用，如果你买了二手公寓，是没有学位的。

　　为什么租售比超过住宅，不受投资人青睐

　　租售比，也就是房屋月租金与房屋总价的比值这个评判物业价值的标准，在国内是很少被提及的，因为这些年房价涨幅较快，不管是自住还是投资用途，购房者都更关注于房屋的未来增值空间。

　　上文说到的天鹅湖万达广场的公寓可以租到2000+每月，简单计算下一套租金2000、售价38万万达广场公寓，它的租售比是1:190，若计算为年收益：2000元X12月/380000=6.3%。而隔壁的水墨兰庭的租金相差无几，但是住房价格是万达广场的5倍以上，以一套租金2000、售价173万的水墨兰庭来计算，它的租售比是1:865，年收益是2000元X12月/1730000=1.39%。单从租售比上来说，商业公寓的租金回报远高于同区域的普通住宅。

　　流动性差是投资商业公寓最大的绊脚石

　　从上面的租金回报率来看，商业公寓的收益水平是比较高的。但我们分两个层面来看，如果作为居住属性，它的价值和未来的增值空间是非常有限的。现在的购房者非常重视居住品质，商住公寓因为种种弊端，并不会有很好的居住环境，更不适合家庭居住，也不能满足学区要求，更多的是满足一个过渡需求，并不能像住宅一样除了收益回报，还有居住的价值。

　　如果作为投资产品，投资的价值也不能以租售比这个单一的指标去衡量，毕竟租赁投资的回报周期比较长，而且作为投资产品，一定要具有很好的流通性，但是商业公寓的税费很高，极大的限制了它的流通性，这是商业公寓所面临的核心问题，直接影响到后期的增值空间。对于投资住宅、类住宅产品的投资客，最看重的就是出手时房价的涨幅和流通性，商业公寓恰恰这两点都不具备，出手难度较大。

　　所以，如果你并不准备变现，只想有一个长期稳定的收益，商业公寓是可以满足的，毕竟有一个很好的租金收益，但是一定要选择位置优越、交通便利的商业公寓项目，因为是否容易出租、能否租上价格，是你的核心问题。如果考虑到后期变现、希望通过后期增值来获利，商业公寓并不是一个好的选择。