长租公寓行业压力再显：自如“逼宫”业主“二选一”

　　时代周报记者：刘帅

　　自如似乎正在陷入与业主们的合约纠纷。

　　“从6月份开始，自如就在不停地给我发短信要求降租金，如果不降租，就要跟我解约。解约虽然是自如单方面违约，但是我却需要付给自如28900多元的装修费用。”位于北京市昌平区的业主王强（化名）坦言，这个选择题，无论如何选，他都是吃亏的一方。

　　11月29日，来自北京市的多名业主齐聚北京自如信息科技有限公司（以下简称“自如”）总部讨要说法。李女士告诉时代周报记者，到场的业主与自如在装修费、保证金、空置费用等方面有很大分歧。

　　对此，自如12月1日回应，“所有遭受解约影响的租客都会友好协商，对于符合合同支持的业主，将会赔付违约金。”同日，时代周报记者致电自如，问及是否已经出台详细解决方案，截至发稿时并未得到有效回复。

　　12月2日，王强告诉记者，如果看不到有效的解决方案，业主们或将在近期再次到自如总部协商。

　　持续半年的“单方面解约”

　　2018年6月，王强与自如签订了为期3年的长租合同。据王强介绍，当时自如按照“老旧小”的标准收房，房租按每年3％的涨幅标准上涨。但是从今年6月份开始，自如却在不断要求自己降低租金。

　　“6月3日，自如管家第一次给我打电话，主要是强调疫情造成了租赁市场不景气，自如想让我在原租金的基础上下调1530元，如果不同意，他们就要解约。” 王强告诉记者，在微信“自如被降租业主”群中，部分业主的降租金额幅度高达30%。如果拒绝自如的下调要求，王强面临的将是自如单方面解约。

　　自如方面称，会按照合同规定赔偿王强两个月的租金，但同时，王强需要赔付自如一个月的空置期费用以及装修折旧等相关费用。王强告诉时代周报记者，合同内容中写明，在合同未到期时发生违约，无论双方哪一方出现违约行为，都是甲方（房东方）需要向乙方支付装修费用，如果按照自如的赔付标准计算，最后自己还要向自如赔付28900元左右。

　　王强坦言，此次协商不成，只能走法律程序。在王强提供的“民事诉讼状中”记者看到，王强的诉讼请求为“1、停止违约行为，继续履行合同，并依据现有合同赔偿违约金XXXX元（2个月租金XXXX及滞纳金XXXX，因违约造成的损失XXXX等）。2、判被告承担本案的全部诉讼费用。”

　　天眼查信息显示，自如目前涉及的法律诉讼有1111件，其中有约700件是自如与个人的房屋租赁合同纠纷。

　　早在7月1日，自如相关人士曾回应时代周报记者：“因新冠肺炎疫情反复、城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等不确定因素，并未出现租房旺季，市场整体租金价格稳中有降，极个别房源收房价格已高于出房价格，与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。”

　　尽管自如称，为避免出现收出倒挂的情况，也为平衡市场，已与极个别业主展开友好协商工作。但是记者发现，仍有大部分业主处于协商无门的状态。同时记者走访发现，在北京市朝阳区的同一小区内，不仅出现了业主被要求降租的情况，也出现了租客被要求涨租的现象。

　　时代周报记者采访到王强房屋的其中一位租赁人小董。12月15日小董与自如签订年租合同就要到期了，小董本打算续租，但是续租房屋价格已经涨到2230元，而一，年前，小董租房价格仅为1630元。年初疫情期间，澎湃新闻报道，有自如工作人员趁租客不便搬家换租，哄抬租金，续租租金普遍增长10％-30％，最高达38.3％。

　　自如CEO熊林也曾发朋友圈解释：“自如近期的价格调整均为因为产品续约类型不同，以及基于市场价格变动的既定系统价格调整，不敢说100%合理，但绝无一例是趁疫情之机发起的卑鄙钻营之举。如有任何一例实证为趁疫情涨价，我和全体管理团队即日立刻辞职。”

　　行业承压“头重脚轻”

　　公开资料显示，自如成立于2011年10月18日，为链家地产内部创业项目，正是背靠链家这棵大树，自如的发展十分迅速。

　　据投资中国数据，从2018年1月至2019年6月，自如公寓收到来自腾讯投资、红杉资本、华平投资等投资方共计至少70亿元人民币的融资。

　　目前，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉9座城市布局，拥有约2万名服务者，服务近50万业主、300万自如客。

　　2020年初，熊林在接受媒体采访时表示，“对于这样一个创造了巨大价值的商业行为，如果本身无法赚到钱，那不是行业的问题，而是企业的经营管理出现了问题。”

　　据第一消费金融数据，自如2015年、2016年和2017年累计亏损近13亿元，如何盈利成了自如乃至整个长租公寓行业的思考点。

　　据前瞻研究院分析，眼下在长租公寓行业想盈利只剩两条路，第一是降低拿房成本；第二是靠产品创造的溢价能力，将与公寓相关的增值业务做好。但白热化的竞争让第一条路越来越难实现，没有足够规模的企业，利润空间会进一步受挤压，因此现阶段做大规模是长租公寓业务的重点。

　　业内人士分析，目前，长租公寓行业的规模扩张主要依赖的仍是新房源的吸纳，以及原有房源的出租率。

　　自2018年开始，长租公寓行业迅猛发展，中小企业快速崛起，房源争夺成为了长租公寓的焦点。

　　据时代周报记者了解，北京市场中一套优质房源可以获得5-6家长租公寓给出竞争价格，而其结果则免不了价高者得。高价收房之后，为了尽快出租房屋，吸引住客，又以低价出租。久而久之，长租公寓行业出现了前期收房、装修资金投入比重大，而后期租金回流慢的“头重脚轻”现象。

　　据业内一家研究机构分析，2020年上半年，长租公寓经营不善，七成是由于“高收低出”模式所致。在新冠肺炎疫情冲击下，长租公寓由于出租率下降导致的资金链紧张问题更被急剧放大。而空置率走高则更是雪上加霜，行业迟迟在“寒冬”徘徊。

　　据天眼查统计，截至目前，全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。

　　市场质疑，曾经为快速扩张、跑马圈地，长租公寓高价收房、精装修等行为是不是都在无形中提高了成本，在如此市场条件下成本的填补最终将转嫁到谁的身上？单一的商业模式，让“自如们”在遇困时，首先想到的难道是用户埋单？

　　同策研究院资深分析师张吉辉认为，市场波动加速了行业、企业问题的暴露，在此背景下，行业更应该思考如何更好地设计构建业主、运营方、租户之间的权责问题，以及除了“租金贷”是否能有别的方式解决行业前期资金投入大，经营性现金回流缓慢的“头重脚轻”的现金流问题等。

　　景晖智库首席经济学家胡景晖认为，一方面要加强监管，加强立法。另一方面，希望相关部委牵头，制定一个为期15年-20年的中国房屋租赁、长租公寓行业的发展规划，系统地、负责地、长期地把长租公寓搞起来，要形成政策合力，让长租公寓真的变成一个能够吸引社会资金参与的产业，未来才能让这个产业长期、健康、持续地发展。