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二手房降百万、新房打折促销 京城楼市真的降价了吗?

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  《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑

  近日,有媒体报道一组数据显示,北京房价降了,同时不少购房者也向记者反馈北京房价又出现了下滑。那么,北京楼市的真实情况到底如何?

  

  近日,《财经》新媒体记者调查发现,北京全市不少二手房在降价,苹果社区、双花园西里、九龙花园等数十个小区在售房源价格下调几万至十多万元,其中老旧小区、首层顶层挂牌价大降,较同小区同户型的套均成交价最高下调百万级别。

  同时,北京新房的打折力度也不输于二手房。记者从某中介平台内部资料获悉,目前北京全市有48个新房楼盘打折促销,其中总价超千万元的房源折后可优惠100万元至200多万元,总价千万以下房源优惠力度在几万元至100万元之间。为何北京房价出现大幅度降价现象,未来北京房价还会继续下探吗?

  京城部分二手房价格下降

  “去年刚买的房子,今年就降了。”张先生告诉记者,去年他以单价4.1万元/㎡购入了一套位于大兴黄村的房子,是当时同小区同面积在售房源中最便宜的,但今年该小区挂牌房价已降至4万元/㎡。另一位家住朝阳左家庄的齐女士也表示,自己所住小区的房子3-4年前均价8-9万元/㎡,最高时达10万元/㎡,而近两年已跌到7万元/㎡。

  事实上,今年房子降价较为普遍。11月30日,《财经》新媒体记者在某找房平台发现,大兴、朝阳、丰台、石景山、通州等区域涉及数十个小区的挂牌房源出现降价的情况。同时根据房源亮点信息显示,不少小区在售房源价格普遍下降几万元至十多万元,其中一些挂牌价比同小区同居室套均成交价便宜百万元。

  

某小区房源亮点介绍

  如苹果社区某房源售价490万元,较同小区同户型3个月内的套均成交价下降263万元,双花园西里、九龙花园、世嘉丽晶某房源售价则分别降低60-90万元不等。另外,合生世界村、苹果园一区、京城雅居、东高地小区等小区房源售价近两周还在继续下降,多数降价几万元。

  为何这些房源大幅降价出售?多位中介告诉记者,降价房源多为一层或顶层,无电梯、挂牌时间较长、建成时间在2000年以前,甚至还有80年代建成的小区,并且多数还有降价空间。

  据第三方平台统计,11月北京二手房价整体下跌,或未有明显上涨。“中国房价行情平台”数据显示,截至11月30日,北京近一个月二手房均价为62242元/㎡,环比下降2.06%,同比下降1.78%。而来自诸葛找房、链家、中指院等平台的数据显示,11月北京二手房价格环比增长幅度明显低于上海、广州、深圳等城市的增幅。

  

中国房价行情平台11月全国二手房房价排行

  有分析人士指出,目前北京及环京楼市调控政策是全国最严格的,而且由于北京限制人口规模、调整产业结构,近年来新增人口不多,需求不及往年。

  而诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,降价房源在任何阶段都存在,需要注意的是降价房源量的类型和比例,若房源降价多为一层或顶层,其他位置合适的房源价格都较稳定,那么少量降价房源不足以带动二手房价格的继续下探。

  新房楼盘打折促销现象普遍

  不仅有二手房在降价出售,北京新房也在让利促销,且打折的力度不输于二手房。记者从某中介平台的内部房源信息表中了解到,截至11月26日,北京全市约有48个楼盘在打折促销,其中总价超千万元的房源折后可优惠100万元至200多万元,总价千万以下房源优惠力度在几万元至100万元之间。

  

部分打折促销房源信息

  《财经》新媒体记者了解到,昌平北科建泰禾丽春湖院子别墅项目每套折后可优惠216万元,朝阳华业玫瑰东筑商品房每套平均优惠99万元,石景山远洋五里春秋限竞房最高优惠81万元。另如大苑海淀府、丰台西山甲一号等楼盘推出特价房源,最高优惠可达182万元。

  有关促销活动持续时间和特价房的类别,北京某楼盘销售顾向记者介绍道,促销活动会结合不同节日阶段性推出,如前不久双11楼盘就推出过到访送礼享额外折扣的活动。而特价房多属于低楼层和顶层房源,房源比较稀少,如果没有了就要等下一波特价房推出来。

  一位我爱我家的新房中介告诉记者,每年年底期间开发商急于回款,大部分新房都会降价促销,近期北京新房均价大概降了几十万元,房山最便宜180万元就能买两居室新房,昌平则需要400多万元。

  “折扣多的房源对付款周期有比较严格的要求,一般是在几日或一个月内交齐首付款。”链家新房中介人员表示。

  根据贝壳研究院数据显示,11月北京商品住宅累计成交均价为47908元/㎡,环比下降8.1%。对此,贝壳研究院高级分析师潘浩表示,自2018年限竞房产品入市以来,北京新房成交均价增速直接从2017年的28%大幅回落至2018年的-3%,且后续保持增速平稳。今年,限竞房价格限制属性依然对市场价格起到较好的稳定作用。

  除限竞房因素外,王小嫱分析称,近期北京新房价格下调的原因还包括金九银十期间房企降价跑量,而年底房企为了冲刺业绩,不排除继续利用打折降价策略吸引购房者目光。

  降价促进成交量后市能否回暖?

  虽然房价走低,但新房、二手房成交量却呈现一片“繁荣”景象。根据贝壳平台数据显示,11月北京二手房实时成交量环比增长8%,同比增加29%,前11月成交量累计同比增长9.5%;11月新房成交面积同比、环比分别上涨58%、32%,前11月累计成交面积同比由负转正至1%。

  同时,根据中原数据显示,11月在金九银十基础上继续活跃,前11月新建住宅网签已经高达4.26万套,全年有望接近4.8万套,这也是将是最近5年的最高点;二手房住宅网签量也已经高达1.46万套,提前一个月超过了2019年全年。

  有关北京新房未来走势,潘浩分析称,受限竞房产品入市影响,北京新房价格已经持续下调,其价格限制属性对市场价格起到较好的稳定作用。由于今年不限价地块供应比例提高,但未来仍有近七成的限竞房项目等待入市,预计明年房价大幅上涨的概率不大。

  在二手房方面,贝壳研究院首席分析师许小乐表示,房东降价促成交一直都是2017年“317调控”后主流,且当下市场成交情况并不比2019年末2020年初差,甚至有微幅改善。11月客源成交周期有所缩短、节奏加快,预计12月北京二手房成交体量或继续增加。

  在王小嫱看来,现如今,楼市的黄金时代已结束,房住不炒、房地产市场平稳发展是政策的主基调,明年楼市在经济完全恢复下,预计市场稳中有升。中原地产首席分析师张大伟认为,受严格调控政策和疫情影响,信贷宽松市场中积蓄了购买力,除非出现加码调控,否则明年北京市场房价将会出现回暖。

  不可忽视的是,国家统计局数据显示,10月四个一线城市中,北京新房、二手房价格上涨幅度均为最低。同时,对比深圳、杭州等南方城市楼市成交持续火热,北京、天津、廊坊等北方城市的楼市却表现较冷。

  对此,王小嫱认为,南方新兴产业发展较快,加上规划利好,如深圳作为大湾区的核心城市,已成为全国性经济中心城市和国际化城市,土地稀缺导致深圳房价上升。她认为,房地产市场的发展和政策、人口、产业、供需息息相关。未来,北方城市还需以发展高新产业来促进城市的发展,从而带动人口、供需的增加和升级。

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