东莞实际人口1300万？但100个刚需仅6.3个来自本地！

日前，有媒体报道东莞实际居住人口已经达到1300万人！东莞不愧是人口流入潜力最高的城市之一！

这1300万人，组成了东莞庞大的购房群体。但是，在东莞刚需购房者中，实际上有多少人来自东莞本地户籍？

近日，贝壳研究院发布了《2020城市刚需购房报告》，报告中显示，东莞本地户籍刚需购房占比竟然只有6.3%，即100个刚需购房需求当中，仅6.3个是来自本地！

你可以理解为：东莞本地户籍土豪们都不太购买刚需房，而是买豪宅！

也可以这样理解：东莞真的是个移民城市，外来人口真的非常、非常多！

东莞人口潜在置业需求指数排名前三

贝壳研究院发布数据显示，重庆、深圳、东莞人口潜在置业需求指数排名前三。

在日前华东理工大学社会工作与社会政策研究院发布的“中国城市社会发展综合排名百强榜”中，东莞的“人口和社会潜力”同样排名全国第三。

该课题组称，以广深莞为代表的珠三角城市“经济发展水平较强、就业机会多、社会保障好，吸引着大量外来人口”。

相关媒体的报道中也显示，根据官方疫情防控软件“莞e申报”最新数据，当前东莞实际居住人口已经超过1300万人。

城市发展潜力方面，一线城市北京和广州城市基本面发展较优，分别位列榜单一二，新一线城市南京和杭州城市发展潜力指数超过深圳和上海，位居第三和第四。

实际上，大湾区城市深圳、东莞和广州人口吸引力强，外来常住人口规模及增速均保持较高水平，人口潜在置业需求指数排名紧随重庆之后。

套均总价160万元，在东莞还能“上车”吗？

贝壳研究院发布数据显示，一线城市刚需购房套均总价超300万，显著高于新一线以及二线城市。

一线城市中北京、深圳、上海刚需上车线居30城前列，广州相对靠后，其中北京刚需购房套均总价350万元，是沈阳刚需价格的近5倍。

长沙、沈阳等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。在样本30城中，沈阳、大连、长沙、重庆等城市刚需上车难度整体稍低，

以新一线城市长沙为例，刚需购房客户置业套均总价84万元，排名较为靠后。长沙房价的增长基本上与其城市基本面发展相适应，主要源于政府调控政策的适时出台，使得房价与收入水平维持在合理的水平范围内。

而在30个样本城市当中，东莞刚需上车套均总价为160万元，排名第9。

（图表来源贝壳研究院）

但是，按照东莞市住建局发布的10月新建商品住房成交情况显示，10月东莞一手洋房网签均价为25892元/平方米。

实际上，按此来计算，购买一套80平方米的小三房，套均总价已经需要200万元！

其中莞城、东城、万江、大岭山、长安显示的洋房网签均价均在3万字头以上，刚需购房总价更高。

震惊！东莞100个刚需中仅6.3个来自本地

在“房住不炒”背景下，人口因素形成的住房刚需，对城市楼市影响不言而喻，人口的机械增长和自然增长在支撑不同城市住房刚需方面，发挥的作用差异较大。

不过，粤港澳大湾区作为典型的移民城市群，人口流量，即地区间的人口迁移情况，成为驱动区域住房刚需的重要因素。

贝壳研究院认为，深圳、惠州、东莞三个城市刚需购房客来自本地的比例仅在3.7%-6.3%之间，在所有样本城市中水平最低。

其中，深圳本地户籍占比3.7%、东莞本地户籍占比6.3%、惠州本地户籍占比6.2%。

作为移民城市，东莞本地户籍占比低也很正常。毕竟不少人在东莞工作、在东莞购房，但户口并没有迁到东莞。

而这并不防碍他们在东莞置业、工作、安家。

而在石家庄、重庆、南通三个城市，刚需购房来自同城的比例超过60%，支撑城市住房刚需增长主要靠当地人口的自然增长。

从各个城市刚需来源前十城市看，绝大部分城市刚需来自周边城市，但城市圈的成熟度不同，核心城市的刚需购房虹吸效应不一样。

强省会城市合肥、郑州、长沙等刚需购房前十来源皆为省内城市，占比达到七八成左右；

而大湾区城市深圳、惠州、东莞是当下全国人口流入热门区域，刚需来源前十城市合计占比两三成，且并不都是省内或附近城市，刚需来源更为多元，人口虹吸范围更广。

东莞大部分人贷款买房？你又错了！

“贷款买房还是一次性付清？”看似是个选择题，但更考量城市刚需购房付款方式占比情况 的是城市刚需购房群体的购房支付实力。

你以为东莞是个土豪城市，大部分人一次性付款？那么你又猜错了！

贝壳研究院数据显示，在30个样本城市中，天津刚需购房一次性付清占比达到37.48%，第二名城市昆明全款占比仅为27.82%，相差近10个百分点。

（图表来源贝壳研究院）