长三角住宅用地降温，南京等城市稳地价效果明显

　　（亚晨/文）上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，1-10月份全国100个城市住宅用地成交面积为55009万平方米，同比增长13.5%。全国100个城市住宅用地价格为5811元/平方米，同比上涨5.9%，增速相比1-9月份已经明显收窄。

从今年前10个月全国百城居住用地成交情况来看，市场总体稳健，强于全国水平，说明房企对此类城市持认可态度。但从区域市场来看，呈现了一定的分化和差异。其中，一线城市、粤港澳大湾区等地市行情最好，长三角地区则降温较为明显。另外，从地价走势看，当前百城住宅用地的价格涨幅总体降温，充分说明在房地产政策调控和“三道红线”约束下，房企拿地会更加理性，高价拿地、冲动拿地的现象会减少，从而带动地价的下降或涨幅的收窄。

对于后市，易居研究院分析认为，房企年底的购地心态会存在一定差异，部分完成销售目标的企业依然会进入新一轮的购地扩张阶段。而对于那些销售压力和负债压力较大的企业，拿地自然会趋于保守。在土地价格方面，地价泡沫的减少也有助于房价泡沫的减少，其对于房地产和金融市场的稳健都有积极的作用。

百城住宅用地成交面积同比增长13.5%，长三角地市降温

《100城居住用地成交报告》显示，1-10月份全国100个城市住宅用地成交面积为55009万平方米，同比增长13.5%。从城市分类来看，一线城市供地意识明显增强，二线城市部分非重点省会城市表现活跃，三四线城市的中部重点地级市行情较好。

根据报告，1-10月份4个一线城市住宅用地成交面积为3258万平方米，同比增长32.7%；32个二线城市住宅用地成交面积为29495万平方米，同比增长4.7%；64个三四线城市住宅用地成交面积为22257万平方米，同比增长24.7%。

易居研究院分析认为，今年一线城市在供地节奏、鼓励房企拿地等方面有积极的表现，客观上使得一部分房企开始回归一线城市。另一方面，一线城市今年豪宅市场销售情况不错，这也会使得房企继续看好未来高端市场的行情，进而积极认购单价较高的住宅用地。

二线城市方面，增速明显低于一线城市，这和其今年面临较多的管控有关。但值得注意的是，二线城市土地交易市场仍然保持韧劲，年初累计土地成交面积同比增速曲线在9月份首次转正后，10月份继续上行。即便面对管控，仍有很多房企重仓二线城市，类似购地心态下二线城市地市本身不会大降温。

另外，从三四线城市来看，重点地级市表现尚好。包括株洲、常德、襄阳等中部地级市的交易规模较大，受到房企青睐。此外，传统热门的地级市如徐州、无锡和温州等表现依然较好，此类城市今年前10月住宅用地交易金额均超过500亿元，表现甚至要好于很多二线省会城市。

从各城市群的情况来看，京津冀地区的土地市场略显疲软。长三角地区受密集调控影响，地市也出现降温，而粤港澳地区的地市交易增速则创出新高。报告显示，1-10月份，京津冀13城住宅用地成交面积为4152万平方米，同比下跌4.5%；长三角23城住宅用地成交面积为12087万平方米，同比增长10.0%；粤港澳8城住宅用地成交面积为5410万平方米，同比增长88.4。

值得注意的是，京津冀是三大城市群中地市交易唯一下跌的区域。从京津冀的土地市场看，今年确实较为疲软，抢地的现象并不多见。长三角地区从年初累计土地成交面积同比增速曲线看，最近3个月明显下行，这与长三角购地政策的调控等有密切关系。根据易居研究院的统计显示，截至11月25日，下半年长三角三省一市至少出台了13个购地相关政策。报告认为，此类新政策对后续土地交易市场施加了新的管控，尤其是浙江省的相关地级市政策收紧力度更大，包括落实“限地价、竞配建”等措施都会制约房企的拿地动作，进而促进土地市场降温。而粤港澳地区的地市表现更为强劲，易居研究分析认为，粤港澳大湾区今年各类规划较多，尤其是深圳特区40周年带来了很多新机会，这也是吸引房企积极进入，进而带动地市行情上行的重要原因。

百城住宅地价连续呈现下行态势，南京等城市稳地价效果明显

土地价格方面，近4个月百城住宅用地成交价格均位于6000元以下水平。易居研究院近日发布的《100城居住用地价格报告》显示，1-10月份全国100个城市住宅用地价格为5811元/平方米，同比上涨5.9%。该增速相比1-9月份的6.9%已经明显收窄，充分说明地价走势在降温。

实际上，自下半年以来地价持续下跌。根据报告统计，7-10月份单月地价分别为5740、5873、5180和4797元/平方米，且呈现比较明显的下行态势。其中，10月份单月地价为最近12个月以来的最低水平。由于7-10月份恰逢全国房地产政策重新收紧、“三道红线”新政出台的阶段，因此短期内地价大涨或反弹的几率较小。

从城市分类看，一线城市的涨幅要高于其他两类城市，二线城市中的南京稳地价工作值得肯定，而三四线城市则要关注佛山等热点城市的地价走势。根据报告，1-10月份，4个一线城市住宅用地价格为17028元/平方米，同比上涨16.1%；32个二线城市居住用地价格为5920元/平方米，同比上涨3.5%；64个三四线城市居住用地价格为4024元/平方米，同比上涨4.4%。

易居研究院分析认为，今年一线城市很多市中心地块的出让，推高了地价。另外很多央企和知名民企也重回一线城市，容易抬高地价水平。二线城市今年地价涨幅总体可控。由于类似兰州、银川、乌鲁木齐等西部城市的地市开始活跃，此类城市地价的绝对值并不高，所以客观上会拉低32个二线城市的地价水平。另一方面，对于一些热点二线城市来说，地价调控的政策措施到位，也容易促进地价的稳定。例如南京，属于今年地价调控较为积极的城市，管控地价政策频出。其在今年1-5月地价同比涨幅为47.4%，地价泡沫较大，而现在1-10月地价涨幅仅为2.0%，充分说明稳地价工作积极到位。对于三四线城市而言，当前地价涨幅总体处于下行态势，且涨幅可控。但包括洛阳、常州、徐州、佛山和无锡等热点城市的地价涨幅依然需要把控。

具体到各城市群，长三角地区由于地价过高，容易抑制房企拿地积极性。粤港澳地区受郊区用地增多影响，带动地价下行。京津冀地区的地价表现和其成交情况一致，都略显疲态。报告显示，1-10月份，长三角23城住宅用地成交价格为9779元/平方米，同比增长8.0%；粤港澳8城住宅用地成交价格为7958元/平方米，同比下跌4.5%；京津冀13城住宅用地成交价格为7611元/平方米，同比增长7.3%。

易居研究院分析认为，虽然当前长三角的地价水平涨幅远远弱于2016年的高峰期，但其地价水平明显高于其他两个城市群，自然会影响房企拿地的积极性。而粤港澳8城的地价明显要比长三角23城的地价要低，且这8个城市本身也是珠三角最为核心的城市，所以拿地性价比要好于长三角。但粤港澳大湾区是后续很多房企重点布局的区域，后续依然需要防范地价炒作等风险。