深圳城市更新或提速？这一重磅新条例引关注，拆迁签约率有变化

　　在深圳

　　无论是业主还是租客

　　你一定对下面这个词不陌生：

　　旧 改

　　这是它广为人知的别名

　　而在官方文件的概念上

　　它真正的名字是“城市更新”

　　2009年，深圳正式提出这个概念

　　相信你对深圳不少

　　城市更新项目都会有印象

　　比如说——

　　，作为深圳最大规模的城中村之一，由于地理位置便利，其成为无数深漂的第一站落脚地。

　　无论是高精尖年轻人才，还是市井的摊商小贩，都有可能在白石洲有自己的立足之地。直到2014年，白石洲列入深圳城市更新计划。

　　白石洲资料图。胡可摄

　　蔡屋围统筹片区城市更新项目。2013年，蔡屋围统筹片区城市更新被列入全市重点更新项目。

　　统筹片区主要包括蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等改造区域。

　　蔡屋围资料图。胡可摄

　　当然

　　还有很多大众熟知的项目

　　……

　　关于深圳城市更新条例

　　最近几个月，有了新的动态

　　近日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》的发布再引轰动，条例虽然暂未落地，但仍被业界视为深圳欲加速城市更新速度的信号。

　　为何会拟发布新条例？

　　这意味着什么？

　　我们先来了解下

　　2009年颁布的第一部条例

　　回顾：

　　2009年城市更新办法问世

　　十余年为深圳达成了这些事

　　2009年，深圳颁布《深圳市城市更新办法》，这是深圳城市更新活动的重要里程碑，该办法是深圳率先全国提出了“城市更新”这一概念，同时也对大家最为关注的“拆除重建类城市更新”也做了相关规定。

　　需要指出的是，2009年城市更新办法出台的一个背景便是，未利用土地资源短缺。根据当时深圳市规划和国土资源委员会的披露，2005年时，深圳未利用地仅占全市总面积的2.23%。向存量要发展，是深圳突破空间资源不足导致城市发展掣肘的首要手段。

　　木头龙资料图。刘有志摄。

　　2009年，办法颁布后

　　深圳城市更新便进入全面铺开阶段

　　这十余年，深圳做了很多事情

　　首先，起于旧城之上是更多的公建配套。截至去年6月底，深圳全市已批的城市更新规划落实了中小学校131所，幼儿园272所，医院3所，社区健康服务中心260处，公交首末站203处，配备保障性住房约873万㎡……这些都使得深圳朝更加宜居之都迈进。

　　资料图，赵炎雄摄

　　其次，在深圳已批更新项目中，原特区外项目超过三分之二，这也意味着，城市更新有效助推了特区一体化进程。龙华、龙岗、宝安等区更多的地块由偏远的旧工业区、废弃农田完成形态蜕变，成为一个个新的城市中心、产业新城……

　　最后，曾经存在消防等诸多居住安全隐患的城中村、“老破小”、海砂楼不复存在，宜居程度大大提升的同时，城市颜值也发生翻天覆地的变化。

　　木头龙资料图。刘有志摄

　　除此之外

　　在深圳城市更新的十余年里

　　还生长出众多城建奇迹：

　　大冲村旧改，由原脏乱差的旧村蜕变为综合体大城，接纳了邻近南山高新园无数的产业人员的居住、消费需求，更成为深圳知名商业消费打卡地，为片区发展赋能；

　　岗厦村旧改，从一个CBD旧村，到深圳中心综合体，集高档住宅、商业中心、甲级写字楼、艺术中心等业态为一体；

　　由一片农民房、旧厂房构成的岗头工业区，短短数年内，更新为“天安云谷”，吸纳了一批聚焦5G、人工智能、大数据、云计算等创新科技企业入驻，就此完成片区产业结构的升级……

　　蔡屋围资料图。胡可摄

　　这些项目

　　都是深圳城市更新

　　过去成绩的生动注脚

　　这也不由得让人更加期待

　　深圳下一个10年、20年的到来

　　而近日

　　一则重磅条例发布

　　再一次引发了大众的关注

　　深圳拟出台城市更新条例

　　释放城市更新提速信号

　　近日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》发布。

　　与此前的更新办法不同，该条例最为大家关注的内容便是，签约率达95%后可启动个别征收。而在此之前，这个数字必须要到100%。

　　有业界人士预测，以往一个旧改项目的推进，至少需要5-8年、甚至更久，而该条例若能落地，一个项目可缩短在3年左右。

　　蔡屋围资料图。胡可摄

　　目前

　　深圳城市更新

　　速度仍保持较慢的节奏

　　根据深圳城市更新协会的统计，2010-2019年之间，深圳市已列入城市更新计划的项目达838个，其中已获得城市更新单元规划批复的项目占60.3%，完成城市更新项目实施主体确认公示的项目约占40%。

　　也就是说，这十余年间，平均每10个列入更新计划的旧改项目，仅有4个才进行到由谁来改造这一步。

　　而根据以往的经验来看

　　拆不动、赔不起…

　　这是绝大多数

　　旧改项目推进的拦路虎

　　以拆迁推进难度最高的旧小区为例——

　　2010年，海涛花园、木头龙、桥东小区等8个小区被列入深圳城市更新规划的首批计划，但到如今，仅有鹤塘小区满足100%的签约条件并完成改造，其它7个小区至今未能完成这一条件。

　　去年，大多数房屋老化失修的木头龙小区，最终相关部门尝试个别征收的形式，方才得以动工改造，而当时媒体报道的“49名业主在十年等待中离世”等一系列案例也都给予公众极大心理冲击。

　　木头龙资料图。刘有志摄

　　去年11月，南都曾发布《创新与博弈—深圳十年城市更新“体检”报告》，课题小组即对深圳市民围绕城市更新政策的一系列认知和观点进行了摸查。

　　在回收的2571份问卷（1412份来自普通市民，1124份来自利益方，35份来自开发企业）中显示，无论是属于哪一方群体，过半受访者均表示城市更新“需提速”；

　　而对于拆迁项目必须要满足100%签约率政策要求的看法，权属人群体更偏向认为人性太复杂，不能让少数未签约业主绑架大多数已签约业主利益，即使是在无直接利益相关的租户群体中。

　　华泰小区资料图。霍健斌摄

　　除了提速

　　这部条例还有什么亮点

　　接轨国际发达国家地区更新理念

　　纵观城市建设经验

　　更为成熟的发达地区拆除条例

　　我们能有更深刻的认知

　　比如香港。同样是空间资源紧缺的发达城市，其于1999年下发的《土地（为重新发展而强制售卖）条例》中，即规定了改造主体收购小区90%物业产权后，如出现“钉子户”，则可以侵犯总体利益为由向法院提起诉讼，诉讼成功即强制搬迁。2010年，香港又再次规定了，如达到50年以上楼龄的楼宇等三类地段只需达80%。

　　同样是面积狭小的发达国家——新加坡。新加坡于1966年制定了《土地征用法》，确定可以基于公共利益征收私人土地，在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。

　　白石洲资料图。刘有志摄

　　由此看来，拟出台的城市更新条例中95%即启动个别征收的法条，也是与国际上发达国家、地区的理念接轨——更加重视城市公共利益，这将是深圳城市更新的发展方向，正如一位资深业界人士所说，需要保护而不是纵容业主的合法权益，确保拆迁户财富来源的公平公正。

　　更新条例的落地令每个人期待

　　原规定中“签约率须达到100%”

　　这一门槛的放开——

　　对于权利人来讲，可以更加快速、高效的完成自己居住环境的更新，而自己不必一等再等，从黑发到白发；

　　对于参与改造的开发主体来讲，将在市场激励下更好更快地完成改造、重建，加速产业循环；

　　即使是对非利益相关人，也将欣慰看到自己生活的环境，更快迎来好的变化……

　　如此一来

　　下一个40年深圳的面貌

　　也将更加令人期待