作者乔谦，北京市浩天信和（济南）律师事务所
【裁判要旨】
在执行过程中，实体异议与程序异议具有不同的救济途径，应当视情况而定。本案中案外人主张对执行标的享有租赁权，属于实体异议，案外人对异议裁定不服，应提起异议之诉，而不能申请复议。
【简要案情】
一、中国长城资产管理公司诉云南农业信息中心借款合同纠纷案件执行过程中，案外人云南齐宝酒店提出异议，称其与信息中心签订了20年的房屋租赁合同，后其又转租给冉某等14名租户，以上租赁关系应当保护；
二、云南省高院审查认为，长城公司自2003年3月开始与信息中心协商以债转股或以物抵债方式了解债务未果。后长城公司起诉并于2006年1月申请查封了信息中心大楼及土地；
三、进入执行程序后，法院又多次组织双方进行以物抵债的执行和解工作，信息中心未提起过与案外人齐宝酒店的租赁关系，且该租赁关系未登记备案；
四、进入评估拍卖阶段后，信息中心出示与案外人齐宝酒店签署的日期为2005年12月20日、租期20年的房屋租赁合同，双方未提交缴纳租金的证据；
五、另查明，案外人齐宝酒店与信息中心的关系，齐宝酒店系信息中心独自开办，具有独立法人资格，其内部管理“两块牌子、一套人马”，信息中心的资产即齐宝酒店及附属设施；
六、云南高院认为，双方租赁合同虽然在查封前一个星期签署，但齐宝酒店未支付对价，不能认定为善意第三人，其与信息中心签订租赁合同的行为系恶意串通、明显损害债权人利益、规避法律的行为，法律不予保护。
七、云南高院裁定：驳回案外人齐宝酒店的异议，赋予其10日内向最高人民法院申请复议的权利。
【裁判要点】
一、最高人民法院认为，齐宝酒店租赁权一旦被支持，按照《拍卖变卖规定》，该租赁权应当由买受人承受，最终将会导致执行法院无法交付所拍卖房产；
二、案外人异议从性质上属于实体异议，因此，法院驳回其异议，应当向执行法院提起异议之诉，而不能申请复议。云南省高院将实体异议视为程序异议，赋予其申请复议的权利，属于适用法律错误；
【裁判结果】
最高人民法院函复要求云南高院撤销异议裁定，依法重新作出裁定。
【案外人异议延伸】
一、案外人主张租赁权对执行标的的买受人权利产生实质影响。
执行程序中，拍卖变卖阶段，案外人提出书面异议主张对执行标的享有租赁权，这对拍卖变卖的买受人来说，影响巨大。这关乎着买受人能否实际接收标的物，能否实现标的的占有等重要权利，所以，提示参与拍卖、变卖的买受人一定要关注执行标的物的权属情况，是否存在租赁关系，是否由案外人占有等，避免竞拍成功后却无法占有标的物的情况。本案中的案外人所提租赁权异议，属于实体异议，应当通过诉讼程序进行实体审理。
二、关于案外人异议的规定
民诉法第227条规定了案外人在执行过程中对执行标的提出书面异议的，执行法院应当审查，理由成立的，裁定中止执行，否则驳回。案外人不服裁定，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以提起异议之诉。
三、案外人异议与执行异议的区别
四、关于案外人异议的审查标准
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