三类人迎好消息！住建部长提出“这一行动”，老旧小区又“吃香”

金融时报数据显示，目前中国居民的负债率在120%左右，50%的家庭没有存款。背后的原因也很现实，不少城市房价收入比在10以上，房价已经高到需要花掉“六个钱包”，尤其是过去5年新一轮去库存行情下房价迎来飙涨，老百姓的买房难度有增无减。

老百姓买房难度上升，但楼市一直存在一个铁一般的事实：空置现象严重，已经影响到经济健康发展。2017年，西南财大中国家庭金融调查与研究中心研究显示，中国家庭住房自有率超80%，城镇地区住房空置率21.4%，二三线城市空置情况更严峻。2019年全国商品房销售面积171558万平方米，按照21.4%的空置率、100平方一套房估计，就有367万套房屋空置。

为什么会有如此多的房屋空置？这和过去“大拆大建”的城市建设模式有关。受“有房才有家”、“买房造富”思想影响，我国房地产行业已经持续繁荣了近三十年，根据统计局数据，1987年至2018年，全国房地产开发投资累计完成99万亿元，年均增长24.8%。

1991年以来，我国人口增长率稳步下降，目前保持在0.5%左右。新房越建越多，但作为楼市支撑的基本面——人口增长却非常缓慢，房屋空置也就出现了。

空置房屋不仅占据了金融资源，还让市场供需更加紧张，普通人买房更加困难。房价的上涨增强了房屋的投资属性，2015年开始的棚改货币化安置又为“拆迁户”提供了买房便利，而房产税、空置税迟迟没有落地，炒房客持有房屋的成本不高，往往只需缴纳物业费，即可长期低成本持有多套待售房屋。

因此，过去大拆大建的城市建设模式必将远去，城镇化达到一定水平，城市发展将进入“内向增长”阶段。比如，北京市明确规定，北京主城区将禁止新建1万平方米以上的商业设施。上海市提出了土地规模“零增长”的目标。此外，有很多一二线城市的老城区已经没有土地可以出让。如何盘活存量房屋，成了未来城市建设的重点。

关于城市未来五年的发展模式，官方发话了，“十四五”规划明确提出，实施城市更新行动。2020年11月，住建部部长王蒙徽撰写的《实施城市更新行动》明确提出，实施城市更新行动，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力解决住房结构性供给不足的矛盾，基本建立租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。

什么是城市更新？1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对自己居住的建筑物、周围的环境有各种期望和不满。对自己居住房屋的修理改造，对街道、绿地等环境进行改善以形成舒适的生活环境，这些城市建设活动都是城市更新。

老旧小区业主迎来利好

和大拆大建相比，城市更新行动则是对现有房屋的小规模改造和修理。城市更新行动推进后，获益最大的要属住在城市中老旧小区的人了。

《实施城市更新行动》中提到，力争到“十四五”期末基本完成2000年前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，加强各类生活服务设施建设。也就是说，如果你居住的房子是2000年前建成的、纳入了城镇老旧小区改造计划的小区， 五年内，不仅会改善水电管网、通信、停车、绿化、监控等基础服务设施，养老服务、托幼服务、智慧社区服务也会进一步完善。

根据住建部此前排查结果显示，全国2000年以前的老旧小区近17万个，涉及居民上亿人。据恒大研究院夏磊估计，全面推进老旧小区改造，至少需投入4.54万亿元。

如此大手笔的投资下，老旧小区实现“城市更新”后，会得到实实在在的价值提升。凹凸不平的路面平整了，排水排污通畅了，楼道内和外墙外焕然一新，停车也不像以前那么难了，环境整洁又舒适，将实现从“脏乱差”到“美净齐”的华丽蜕变。

尤其是老旧小区住在五楼、六楼的业主，安装了电梯之后，下楼更方便了，房屋也将“升值”，以一线城市6万元的房价为例，100平方的房子如果升值10%，就有60万元。老旧小区大多交通便利，改造后，居住环境大大改善，这时想出租或者出售，都变得更加容易。

城市更新行动到来，还有以下三类人会迎来好消息。

第一，住在县城的人。

城镇化的发展，伴随着农村人口向城市的迁移，但大城市的房价，让不少人望而却步，位于农村和城市之间的县城，成了许多农村人安居的首选。

可许多年轻人不愿意回到县城，一方面是县城缺乏有发展前景的产业，就业岗位单一，发展空间小，另一方面县城的就业机会以事业单位、国企为主，没有大城市更为公平的竞争机制，但新规发布后，县城人口流失的现象将有望改观。

我国有2000多个县，县域经济将成为新时代拉动内需的重要方式。未来的县城，就业机会增加，基础设施更完善，农村人有望在家门口安居乐业。因为《实施城市更新行动》中提出，实施强县工程，推进以县城为重要载体的城镇化建设，改善县城人居环境，更好吸纳农业转移人口。

第二，租房住的人。

对于年轻人来说，除了找工作，找房子也不是一件容易的事情。每年的春夏季“返乡潮”，大学生“毕业季”，好不容易找到工作，找房子也是一个重要的问题。相关数据显示，我国租赁人口超过2亿，一个良好的租赁市场关系到人们的幸福指数。

一线城市的房租也是一笔不小的压力，高房价下，租房是许多年轻人无奈的选择，但租房住总有被动的时候，比如房东随意涨房租、不打声招呼就把房子卖了要求租客立即搬走、租客遭遇黑中介等。

对租房住的人来说，好消息来了，租房市场的各种“乱象”有望得到治理，租房市场将更加规范，因为《实施城市更新行动》中提出，大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给，解决新市民住房困难。11月，深圳发布通知，将依法严惩合同欺诈、随意克扣押金、哄抬租金、长收短付等违法租赁行为。

第三，坚持缴纳公积金的人。

众所周知，公积金可以用来还房贷，帮人们省下不少利息。以80万的房贷、20年的期限为例，公积金3.25%的利息，相比5.88%的商贷利息，每月少1139元。城市更新行动开展之后，公积金会更加惠及大众，不仅可以用来租房，还可以用来改造老旧小区。

如广州、厦门、武汉明确可以提取公积金用来交房租。上海、郑州明确，既有多层住宅加装电梯，可以提取公积金。那些因为“加装电梯谁出钱”而发生的争吵，可以告一段落了。《实施城市更新行动》中也提出，完善住房公积金制度，扩大缴存范围，优化使用政策，为发展租赁住房和城镇老旧小区改造提供资金支持。

综上所述，大拆大建成为过去，城市更新到来，给老百姓带来的好处也是很大的。各位怎么看待城市更新带来的影响呢？