国内社区商业发展存在的不足与创变思路

社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间，是以社区居民为服务对象的属地型商业。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。本文，飙马商业地产为大家分析国内社区商业开发模式及存在的不足，以及社区商业的创新思路。

得社区者得天下

一大早，“阿姨帮”上叫的家政服务人员来敲门，做早餐、搞清洁、然后送孩子上学。业主吃完早餐，用滴滴叫了一部专车去上班。

中午，留守的太太不想做饭，通过“饿了么”叫了一份热气腾腾的快餐。冰箱里的牛奶，卫生间的洗漱用品都没有了，京东到家或者兴盛优选送货上门。

黄昏，“每日优鲜”刚送到新鲜的水果和糕点，在“美团卖菜”上叫的肉类和蔬菜已经送到指定的存放点。

晚上，享受“河狸家”上叫的美甲服务后，两口子在“美团”上预定了电影和座位，出门看电影去了。

这是一整套的社区服务应用场景，无论从线上还是到线下，只要任何可以想像得到的家庭服务和产品，几乎都能有相应的零售商提供解决方案。

社区，是所有消费人群最集中的地方，吃喝拉撒，衣食住行，都围绕着社区为起始点。把服务和商品送到社区去，第一时间地接触到客户，是社区零售的初衷。而围绕这样的初衷，结合线上化的成品提供，让过去时代需要远程消费的劳心劳力变成了今天移动时代的懒人经济。

很多年之前，从家电零售到家居家装以及后来的超市业态，就有“得社区者得天下”的论断。所以，无论是卖电器的国美、苏宁，还是卖家具建材的红星美凯龙、居然之家都出现了社区店，超市也出现了便利店、24小时全天候围绕社区的小型店面。

当移动时代到来，线上电商跟传统的线下店面结合，发生化学反应，社区零售就诞生了更多的新创意。

比如说，随着生鲜零售的不断分化，在前几年，“卖菜”成为一门看上去不错的好生意，前年的前置仓模式成为一种新的围绕社区的零售桥头堡。

为了第一时间满足需求，配送到位，不仅仅把体验店前置，还要确保配送的时间最短，小型的仓储也要前置。

再比如说，一直以来，京东引以为豪并且成为京东零售护城河的快速配送，忽然之间在“同城零售”的裹挟之下似乎失去了优势。早在2015年，京东就承诺，除了新疆、西藏等少数省份之外，下单之后24小时送达。

但是，随着美团和饿了么的快速风靡，半小时送达让京东也大跌眼镜。尤其是，美团的野心进一步膨胀，谁说以后美团就不能卖日常用品，不能卖电器？如果美团打通同城的各个线下零售商，以京东和天猫为代表的传统电商将面临很大的压力。所以，京东在去年马上推出“到家服务”。

同城零售、前置仓等等这些模式的创新，基本上都是围绕社区这个消费的生态体系在不断地花样翻新，不断做新的文章。

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打造15-20分钟步行生态圈

从销售服务来说，社区商业是居民日常生活必需品的主要购买场所，在整个社会消费零售总额中占据着很大比重。如在美国，街区式社区商业和邻里型购物中心的零售额约占总零售额的1/3以上。

在社区商业基本格局的形成过程中，政府发挥着重要作用。在美国波特兰、西雅图、洛杉矶等城市，社区商业的规划和整体布局都由政府统一确定，大型零售商、商业地产开发商、房地产商、保险公司或基金组织则具体实施。在美国，政府主张以步行20分钟可达的中小社区生活圏为主要形态，大规模的社区开发并不常见。

我国政府近年来也在商业规划中聚焦社区商业，一般以步行15分钟抵达为标准，提出了建设“美丽街区”的思路与实施细则。如上海市闵行区从2018年开始推进“美丽街区”创建，但主要是从“城市管理和社会治理”视角出发，重点在“整治”，内容是“6+X”(市容环境、绿化景观、市政交通、街面秩序、违法经营、文明行为，以及其它问题)，23项具体内容如下表所示。

此类规划目前比较强调的是统一、标准、规范，但这并不是社区商业的本质需求。社区商业的活性化关键要以本地化为基础，实现差异化的规划布局，从而更好地培育亲和力。如人员的本地化，无论大商店还是小商铺，尽可能使用本地居民，并鼓励本地居民破墙开店。但当前的做法正好相反，为了“规范市容”，采取“封墙闭店”的办法。还有内容的本地化，保留那些具有地标性、人文性、怀旧性的物质与非物质文化遗产，对凸显社区商业的文化属性，具有非常重要的意义。本地化既是诚信经营的有效保障，更是亲和力的重要源泉。

社区商业规划建设一般应坚持Block原则，即商业（Business）、休闲（Lie fallow）、开放（Open）、人群（Crowd）、亲和（Kind）的结合。如在美国，一个合理的Block社区商业街长约700米，宽约350米，面积约为24.5万平方米，街区周边居民大概为6000-7000人，年人均消费约在5000-10000美元。超市、餐饮、银行等店铺分布在街区四角，这些商铺的承租面积都不大，超市通常为500-1000平方米，小型餐饮或银行约200-300平方米。

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国内社区商业开发模式

社区商业已经成为房地产开发的重要盈利点之一，但在实际操作中，社区商业开发并非规模越大越好，而要结合社区人口消费适度开发。目前国内社区商业主要有以下三种开发模式：

1社区商业中心型。

社区商业中心集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。它包含大型超市主力店或社区型百货店、社区便利零售品牌店；书店、游乐场等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等休闲设施；儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。通过这些主力店和次主力店形成了社区商业强大的凝聚力，其辐射的范围在1～1.5公里，服务人口5～8万人左右。

2社区次主力店组合型。

次主力店组合型社区商业，一般是在商业规模较小，或者招商大型商业困难，或者区域内已有大型连锁超市百货时采用的定位组合模式。它一般都包含有小型社区超市，书店、儿童乐园等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等餐饮休闲设施；儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。通过这些次主力店的共同吸引力来吸引社区居民。其辐射的范围为居民5分钟步行路程范围内，服务人口1～2万人左右。

3纯商业街模式。

纯商业街形式的社区商业业态，在规模较小情况下，一般以经营社区便利店，满足本社区居民消费为主；在规模较大的情况下，兼顾外向型商业业态，除了餐饮、美容中心等商业具有一定辐射力外，其他品种服务对象主要为本区居民。

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国内社区商业发展的不足

结合国内实际情况，现今社区商业还存在以下不足：

（一）从规模上看，较小；从服务对象来看，主要针对本住宅项目和周边几百米的居民，服务于极少数消费者。

（二）通常没有经过比较科学的商业规划和定位，任商业自行发展，也大多无法形成统一管理的模式，因此一般而言，竞争能力较差，很难成大气候。

（三）从建筑形式上看，绝大部分为底商，住宅底商、公寓底商或者是写字楼底商等，属于开发商的辅助开发产品。就目前的情形来看，一般占一个城市新开发商业地产规模中的10%左右，甚至更少。

（四）一般情况下，主要集中在城市的这几个区域：由于城市扩张延伸出的城市新区、经济开发区或高新技术开发区等。

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社区商业的新空间构想

未来，我们需要什么样的商业场景空间和商业价值输出？质优价廉的商品，灯明地净的商业环境，丰富多样的可选择品牌，专业周到的服务，所有的这一切，对未来的消费者来说足够了吗？

零售商业的这一套固化模式，从九十年代开始，百货商场、超市、购物中心、步行街这些零售模式的大量涌现和崛起，到今天差不多历经了三十年。

当消费者跻身这样的商业消费场所的时候，高度雷同的体验和大量重叠化、低差异化的商品增加了消费者的选择成本。

商业空间的设计和布局，在进行着新的迭变。

这些年，一批响应“第三空间”概念的混搭空间应运而生，贩卖的就是体验感。比如各种专注细分市场的特色“咖啡+”店开始兴起，通过贩卖空间或者说这种空间调性下的生活方式，对消费者进行一种“浸入式”教育。

比如“书店+”的空间。书店天生与“爱智”接近，主打白领消费的人群。过往单一靠卖书生存的书店实在太难支撑，转型的过程中，借鉴最多名气最大的恐怕要数茑屋书店。茑屋被称为日本颜值最高的书店，也是最具人气的生活形态跨界店，实现了将电影、音乐、书籍融合的复合店模式，更是加入了咖啡吧、面包房等组成“第三空间”，甚至还拥有如宠物美容、照相机专门店与餐厅等众多设施，为当地人营造出一处复合式的文化生活场所。

在日本，有人提出4种新型的社区商业空间模式：

一、文青生活+商业：塑造休闲和开放的场所气质。La Kuga是日本设计师隈研吾及其公司完成的一个旧书仓库改造项目。集合了服装、餐饮、生活家居等业态，其核心理念是复合式设计生活空间，即「衣食住＋知」，在满足顾客的基本物质需求的同时补充精神文化需求。

二、书店业态+商业：重视常被忽略的“熟龄人群”。茑屋书店代官山T-site，是东京新热门打卡点。它与很多迎合青年的商业不同，锁定了熟龄人群。

因为市中心地价昂贵，加上附近没有大型商业，入夜后大量店铺关闭，因此这里就成为了一个夜间经营非常活跃的社区中心。

三、休闲公园+商业：打造如公园般的丰茂景观。打造城市中心的“自然派社区”，提倡有机消费的商业综合体理念。将建筑跟绿植和花卉高度融合，崇尚极简风格。

四、街巷空间+商业：让建筑本身成为体验的一部分。小型商业街区组成一前一后两个纵向模块，设计师使用连续曲线屋顶来连接建筑群，适合附近居民在此聚餐，休闲。

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结 语

社区商业，是最贴近人们呼吸的地方。这样的商业模式在考虑商业本身的优质化、便捷化的同时，更加需要关注人性的需求，需要关注精神层面的满足和价值感的共鸣。

从产品到文化，从模式创新到商业空间的创新。社区商业如同整个零售肌体上不断裂变和分化的毛细血管，链接卖方市场和买方市场，为整个零售大森林输送养分，感知温度，创新蝶变！

文章来源：飙马商业地产综合

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