广州市白云区农村宅基地审批管理实施意见（征求意见稿）

广州市白云区农村宅基地审批

管理实施意见

（征求意见稿）

宅基地是农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。宅基地审批管理事关广大农民居住权益以及农村社会稳定大局，对推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略意义重大。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》等法律法规，按照《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理办法的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18号）等有关要求，结合我区实际，制定本实施意见。

一、适用范围

本实施意见适用于我区下辖各镇农村村民新申请宅基地的审批管理。

城市更新改造实施方案已经批准的，在城市更新改造策划和实施方案中衔接落实村民住房需求，建设公寓式住宅，不得新增村民住宅用地。

已合法取得的宅基地上新建、拆建、改建、重建非公寓式村民住宅按照《广州市白云区人民政府办公室关于印发白云区乡村建设规划许可证实施细则的通知》（云府办规〔2018〕2号，下称《实施细则》）有关规定执行。

二、审批主体

农村宅基地由镇政府审核批准，其中涉及占用农用地、林地的，依法办理农用地、林地转用审批手续。各镇政府要切实履行属地责任，公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限，优化审批流程，提高审批效率；加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为农民提供便捷高效的服务。

三、分配原则

（一）农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。新批准农村宅基地每户建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度≤11米，设梯间和功能用房的建筑高度≤14米。新建住房必须按照已经批准的规划图纸建设，不得擅自改变规划。具体建房标准按照《实施细则》有关规定执行。

农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。

经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。

分配用于宅基地的用地应当符合国土空间规划、土地利用总体规划、村庄规划、生态环境保护等专项规划，不得占用永久基本农田，2009年12月31日之前土地利用现状已变更为建设用地或已办理新增建设用地报批手续，并已办理集体土地所有权登记或经农村集体经济组织成员（代表）会议研究同意。

（二）符合以下4种情形之一的可认定为“一户”：

1.夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

2.有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

3.是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；

4.离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

在审核村民申请建房条件时，不得强制以户籍登记规定的“一户”的标准来确定村民建房的分户标准。

（三）“一宅”是指符合宅基地建房的村庄，一户村民只能申请一块宅基地建设住房。

（四）符合分户建房条件但未分开居住的农村家庭，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，且实际使用的建筑面积没有超过分户后建房合计建筑面积标准的住宅，在符合村庄整体风貌或整治后与周边整体环境相协调的情况下，视为多户合并建房，每户可认定为“一户一宅”。

（五）存在以下情形之一的，不得再申请新建农村住宅：

1.不符合分户条件的；

2.存在“一户多宅”情形的；

3.将原有住宅出卖、出租、赠与他人的；

4.已视为多户合并建房并认定为“一户一宅”的每一单户；

5.违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给集体经济组织的。

6.法律法规及政策规定不可申请的其他情形。

四、审批流程

建立区级联审、镇级审批、村级审核的宅基地审批管理机制，各级农业农村、自然资源等部门要主动入位，认真把关。

（一）村级审核

1.资料提交

符合“一户一宅”政策的农村村民，户籍在本村行政区域范围内，具备本村农村集体经济组织成员资格的，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地和建房规划许可书面申请，申请材料包括：

（1）申请人及家庭成员的身份证、户口簿；

（2）《农村宅基地申请表》（附件1）；

（3）《农村宅基地使用承诺书》（附件2）；

（4）能够反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图。

2.资料审查

（1）宅基地所有权确权到经济社的情况

①经济社收到农村村民宅基地和建房规划许可书面申请后，10个工作日内提交经济社成员大会讨论。讨论通过的，将该申请人申请表、“一户一宅”承诺书、反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图等情况在本社范围内公示（附件3），公示期为7个工作日。公示无异议或异议不成立的，公示结束后3个工作日内提交经济联社（村委会）对村民申请、经济社成员大会记录、公示资料等材料进行审查。

经济社成员大会讨论不通过或公示不通过的，应当在作出不通过决定后的3个工作日内书面告知申请人。

②经济联社（村委会）重点对农村村民提交的书面申请材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求用地建房相邻权利人意见等进行审查。审查通过的，由经济联社（村委会）签署意见，自收到材料后10个工作日内连同书面申请材料、会议记录、公示资料等所有材料报送镇政府。

经济联社（村委会）审查不通过的，应当在作出不予许可决定后的3个工作日内书面告知申请人。

（2）宅基地所有权确权到经济联社的情况

经济联社收到农村村民宅基地和建房规划许可书面申请后，10个工作日内提交经济联社成员大会（或经授权的成员代表会议）讨论。讨论通过的，将该申请人申请表、“一户一宅”承诺书、反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图等情况在本联社范围内公示（附件3），公示期为7个工作日。公示无异议或异议不成立的，经济联社（村委会）重点对农村村民提交的书面申请材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求用地建房相邻权利人意见等进行审查。审查通过的，由经济联社（村委会）签署意见，自收到材料后10个工作日内连同书面申请材料、会议记录、公示资料等所有材料报送镇政府。

经济联社成员大会（或经授权的成员代表会议）讨论不通过、公示不通过或经济联社（村委会）审查不通过的，应当在作出不予许可决定后的3个工作日内书面告知申请人。

（二）镇级审批

1.镇政府由镇行政服务中心或者指定机构受理经济联社（村委会）报送的申请材料。材料不齐全的，3个工作日内书面通知申请人限期补齐，10个工作日内申请人无法补齐材料的，视为撤回申请。

2.镇政府要及时组织镇农业农村办公室、规划建设办公室等有关部门到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。镇规划建设办公室负责审查用地建房是否符合国土空间规划、林地保护利用规划、土地利用现状、用途管制要求。镇农业农村办公室负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地申请是否经过村社审核公示等；涉及林业、水利、电力、环保、文物保护等部门的，及时征求意见并要求有关部门原则上在5个工作日内函复意见，最后综合各有关部门意见提出审核意见。

涉及占用农用地、林地的，应以成片为原则，原则上以镇为单位一年申请不超过两次，统一依法办理农用地、林地转用审批手续，宅基地审批时限相应延长。

符合条件的，自收齐材料后20个工作日内，组织开展宅基地测量，委托有资质的技术单位，通过现场测量，确定宅基地的具体位置、长宽、四至，制作宅基地坐落平面位置图，将《农村宅基地审批表》（附件4）及所有材料报送区规划和自然资源分局。不符合条件的，应当在作出不予许可决定后的3个工作日内书面告知申请人。

3.区规划和自然资源分局复核申请用地是否符合规划和建房标准等相关要求，对符合要求的申请材料在5个工作日内加具意见并将所有材料报送区农业农村局。

不符合条件的，在相应期限内提出意见，反馈回镇政府，由镇政府作出不予许可决定。

4.区农业农村局复核村级审核的民主表决和公示等是否依法依规依程序，对符合要求的申请材料在5个工作日内加具意见并将所有材料反馈回镇政府。

不符合条件的，在相应期限内提出意见，反馈回镇政府，由镇政府作出不予许可决定。

5.镇政府收到所有材料后，对符合条件的材料加具审批意见，在10个工作日内出具《农村宅基地批准书》（附件5）。审批结果要及时通过政府门户网站予以公布，经济社（经济联社）及经济联社（村委会）同步张榜公布。

镇政府批准后要及时组织镇农业农村办公室、规划建设办公室等有关部门进行实地审查，做到丈量批放到场，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

6.农村村民取得《农村宅基地批准书》后，应尽快向区规自局申请办理《乡村建设规划许可证》。

五、批后管理

（一）农村村民取得《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》后，应及时向镇政府申请办理开工手续，在取得《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》之日起1年内开工建房，逾期未开工建设又未办理延期手续的，需重新办理。镇政府引导农村村民选用《美丽乡村民居设计图集》中的设计方案进行建房，提升乡村风貌。

（二）农村村民完成建房后向镇政府申请验收确认。镇政府自收到申请之日起15个工作日内，及时组织镇农业农村办公室、规划建设办公室等有关部门进行实地审查，检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。通过验收的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件6）。

（三）农村村民申请易地新建住房的，除依法不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，在住房验收合格后应当履行承诺，在6个月内自行拆除原宅基地上的建筑物。

原宅基地由具有所有权的农村集体经济组织收回后统一安排使用。

（四）通过验收的农村村民可以凭借验收意见及其他相关材料向不动产登记部门申请办理不动产登记。

六、职责分工

各镇政府要推行“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开。依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和查处涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并于每月3日前将上月审批情况报区农业农村局、区规划和自然资源分局、区住房建设交通局、区城市管理综合执法局等部门备案。

区农业农村局负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划；对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查，加强对各镇查处农村村民非法占用土地建住宅违法行为的指导。

区规划和自然资源分局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记；对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查，加强对各镇查处农村村民非法占用土地建住宅违法行为的指导。

区住房建设交通局负责指导各镇办理村民非公寓式住宅开工手续，根据各镇村实际情况，考虑村民实际需求，丰富《美丽乡村民居设计图集》，指导农村村民采用其中的设计方案进行建房；加强事中事后监管，定期开展监督检查。

七、其他

我区下辖各街道未完成村改居的行政村农村村民新申请宅基地的审批管理参照执行。

本实施意见自印发之日起试行，有效期5年。

附件：

1.白云区农村宅基地申请表

2.白云区农村宅基地使用承诺书

3.白云区农村宅基地送审前公示（样式）

4.白云区农村宅基地审批表

5.农村宅基地批准书（样式）

6.白云区农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

7.白云区农村宅基地审批工作流程图