奔驰S、股权奖励，为何留不住弘阳总裁张良？

　　三年合约到期，张良还是选择离开当初送他奔驰S又给股权奖励的弘阳地产。按照弘阳集团官网《弘阳通讯》的披露，截至10月，该集团实现累计合约销售金额645亿元，几乎无法实现曾焕沙当初设定的千亿目标，如果从权益金额来看，可能离千亿更远了。事实上，此前高周转之下，频频高溢价拿地、疯狂借债、加大合作降权益冲规模成为了弘阳的常态表现，而今狂奔之下的高息负债正成为弘阳的一大负担，相比规模之争，或许如何安全落地才是最重要的。

　　11月22日，弘阳地产集团有限公司（以下简称弘阳）发布公告宣布，张良因欲分配更多时间于个人事务上，已提出辞任非执行董事及董事会薪酬委员会成员职务，自2020年11月22日起生效。同时，张良也辞去了弘阳集团执行总裁的职务。此前他在弘阳的职务是执行总裁，负责人事、行政、运营、IT等板块。

　　合约到期，张良未选择与弘阳再续前缘，下一站将投身医药领域，据称张良曾服务于天津天士力和上海医药，在医药行业有过多年的高管经验。2017年弘阳仍是一家合约销售刚破百亿，名不见经传的地产企业。三年过去，弘阳的体量已经跃进至600亿规模——这背后离不开弘阳的总裁们，而张良是掀开弘阳加速发展序幕的那个人。

　　只不过，地产总裁们擅长的“旭辉高周转”打法，已经不适合当下的房地产行业，而弘阳狂奔背后，频繁的高息融资已经成为一大负担，被架在高周转路上的弘阳，如今或许要想的是如何安全“落地”，而非千亿目标。

　　量产总裁的弘阳

　　弘阳以装饰业起家，1995年弘阳集团创始人曾焕沙成立了南京红太阳商业大世界，涉足建筑材料业务。1999年，在大本营江苏省南京市启动了首个住宅项目旭日华庭的开发，标志着弘阳正式进军住宅物业开发。2016年，弘阳首次进入克尔瑞中国房企销售百亿阵营——而这些都离不开弘阳的灵魂人物，曾焕沙，出生自福建省泉州市南安市，却发迹于南京。

　　据称，曾焕沙爱好风水，曾与福建味全集团有限公司董事长柯纯举畅谈风水与家运，对马列主义毛泽东思想情有独钟，曾重金购回马克思原始手稿。他非常擅长用人，为了规模的进一步扩张，2017年曾焕沙“三顾茅庐”请来了张良。张良曾自称“除了老板，自己是最了解企业战略的人”。

　　张良的“最了解企业战略”和在旭辉的表现打动了急于冲规模的曾焕沙。2011年，张良刚加盟时，旭辉的销售业绩只有不到50亿元；2016年，旭辉销售业绩突破500亿，仅用了5年的时间，就实现了业绩翻10倍。旭辉在高压环境下，战略目标明确，擅长高周转，当时已有千亿规模是上海颇具影响力的主流房企。

　　旭辉是闽系房企，福建人的slogan就是“爱拼才会赢”，在工作高强度的闽系房企更是将这句话时常挂在嘴边，而同是闽商的曾焕沙似有对标之意。

　　熟悉张良的人都知道，他喜爱豪车。据说，当初为了让张良加盟弘阳，老板曾焕沙曾给他买了一部奔驰s当座驾。而张良也被曾老板的诚意感动，接受了邀请。当年底，弘阳集团董事长曾焕沙就提出“2020战略”，表示要在2020年完成千亿目标，即地产实现“千亿规模”，商业完成“百店计划”，物业成为品质领先的社区综合服务商。

　　2018年初，曾焕沙再次从旭辉挖来一员猛将，前旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁、海南事业部董事长蒋达强摇身一变弘阳集团总裁。张良和蒋达强的加入与“老弘阳”何捷一起构成了曾老板麾下的高管和权力“铁三角”，一位是总裁，一位是执行总裁，一位是行政总裁。

　　为了达成上市以及千亿战略，弘阳掀起了一轮“挖人大战”，前后有10位来自旭辉、泰禾、新城等新“千亿”房企的高管空降弘阳。2018年3月，弘阳还曾高调举行了一场9位高管集体入职的仪式，包括：旭辉控股前首席人力官、副总裁张良，旭辉控股原副总裁、上海区域事业部总裁、海南事业部董事长蒋达强，新城控股前CIO罗艳兵等等，这阵仗十分罕见，弘阳也因挖人在业内闻名。而也因为总裁级别的高管不少，弘阳也曾一度被戏称是在“量产总裁”，不过各个总裁之间的权力与职务如何划分和平衡也遭受业内质疑。

　　搭建人才体系后，公司开始向全国扩张，“铁三角”的联手下，弘阳开始了明显的改变，比如学习碧桂园全面高周转，推行“3671”大运营体系打法。当年完成销售收入256.94亿元，同比增长147.53%，为近5年来增长最快的年份。

　　为了让“铁三角”能够铆足劲儿，曾焕沙对三位进行了犒赏，给予了三位股权奖励。

　　资料显示，弘阳在2018年首次公开发售了股权计划，其称此乃为选定的参与者提供机会获取公司自有权益，激励参与者为够公司利益做出努力。

　　其中，蒋达强通过实益拥有、信托受益的形式，拥有弘阳地产1391.7万股股份，占比0.42%；张良拥有1151.4万股股份，占比0.35%，何捷拥有848.2万股股份，占比0.25%。按照目前股价，此三人持股价值近1亿港元。

　　公司推行新激励机制时，曾焕沙还曾出来承诺：“变革期间，公司愿意拿出更多的利润来与员工分享。”其表示，在如期实现2018年、2019年战略目标的前提下，弘阳一定会出现一批“千万年薪”的领导者。根据弘阳地产2020年的千亿计划，2019年需要完成600亿的销售额。而近几年也被弘阳地产看作是最后弯道超车的机会。弘阳集团执行总裁张良曾表示，“整个地产行业留给我们实现超越的时间不多了，我觉得过3-5年，大局就基本定了。”

　　在诸多总裁的带领下，高周转的弘阳规模快速扩张，在业内迅速出圈。2016年至2019年的合约销售额分别为150.2亿元、256.9亿元、473.4亿元、651.5亿元。

　　不过，令曾焕沙始料未及的是，2018年下半年市场环境急转直下，这些曾为老东家冲击千亿立下汗马功劳的地产高管，并没有在弘阳创造奇迹。认清形势后，弘阳不再提及2020年冲刺千亿的计划，也将2019的销售目标定在了600亿。

　　虽然2019年完成了目标，但据弘阳对外透露曾焕沙对下半年的销售表现颇为不满，年底又重金挖来了龙湖的袁春担任联席总裁，最直接的是，削弱了何捷的权利，而且对另外两位执行总裁张良和蒋达强的权利也形成了一定的影响。显然，曾老板对业绩的增速及质量不仅有更高的要求和期待，而且也有一定的压力。

　　在这份公告发出之前，就有张良离职弘阳的传闻，而在今年四月份，弘阳为了挽留他还进行了一轮股份奖励，张良新获得166.9万股股份，却仍未留住他。

　　频频高溢价拿地、疯狂借债、加大合作降权益冲规模

　　近几年弘阳以速度著称，但在其扩张的过程中，房企高周转的毛病一个没少。

　　高周转之下，频频高溢价拿地、疯狂借债、加大合作降权益冲规模成为了弘阳的常态表现。

　　标准排名研究发现，在2019年，弘阳地产的新增土储中大部分土地均以溢价购得。例如，2019年 2月在佛山地块为最高限价拿地，2019年3月以超60%的溢价率拿下合肥的两宗地块，2019年4月常州一宗宅地溢价率达到65%，2019年8月12日江苏南通地块溢价率为54.79%等。在其他房企收缩战略之际，以冲规模为大任的弘阳，仍在不断加大拿地力度。

　　在规模上快速做大，弘阳必须借助外部资金。除了常规的销售回款，弘阳的资金周转对融资所得的依赖度，在2017年得到了绝对性放大。

　　2015–2018年，弘阳未偿还即期及非即期银行贷款分别为37.66亿元、69.45亿元、80.35亿元。而未偿还其他借款(包括贷款、信托及其他融资)分别19亿元、7.46亿元及35.95亿元。而到了2019年，计息银行以及其他借贷升至105亿。

　　不过，值得注意，根据2020年半年报，弘阳的优先票据负债飙涨，去年整年只有18.9亿，而今年仅上半年已高达39.97亿，且弘阳发行票据的利率都很高。比如，2020年1月14日，弘阳发行了3.25年期利率为9.7%的3亿美元优先票据。此前2018年11月，弘阳地产发行了一笔于2020年到期，金额为1.8亿美元的优先票据。此后的1个月，又发行了一笔2亿元美元的优先票据，到期日与前者相同，利率均为13.5%。

　　弘阳地产在发行上述优先票据时均表示，拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。说直白一点，就是借新债还旧债。银行银根紧缩钱难借，发债利息又高。

　　从财报数据上看，弘阳的自身造血能力并不强。虽然早前上市之时，弘阳地产就在招股书中坦言，要求各城市开发团队在获取土地后85天内实现开工，180天内实现有质量的开盘。但问题在于，高周转之下，房子造的快了，但卖不掉，反而导致库存增加，无法及时转化为现金流。

　　推动扩张的同时，短期偿债上的压力，或许是刺激弘阳赴港上市的原因之一。认清形势后，弘阳不再提及2020年冲刺千亿的计划。

　　其实看弘阳这几年，无论营收多少，从2015年的50多亿元，到2019年的超150亿元，毛利好像长期不怎么变，都只有20-30多亿元。这几年，也仅有2019年毛利超过了30亿元，达到38.13亿元。事实上，不止毛利率，其净利率也在持续下滑。

　　2020上半年弘阳录得96.24亿元营收，比2019上半年的39.08亿元，大增146.29%的背景下，归母净利润不仅没有增长，反倒下滑了8.83%。

　　弘阳毛利率和净利率的大幅下滑主要是由两大原因造成的。

　　其一，根据半年报披露，2020年上半年，弘阳行政开支约为人民币5.43亿元，较去年同期的3.61亿元，增加50.3%。同时，2020上半年，弘阳融资成本约为4.25亿元，较去年同期约1.84亿元，增加131.3%，主要由于报告期间内本集团土地获取及物业开发扩张导致借贷增加所致。

　　此外，牺牲权益冲规模也影响了弘阳业绩的含金量，根据公告，截至10月底，弘阳累计实现合约销售额645亿元，完成全年目标86%。克而瑞数据显示，弘阳截至10月底的权益金额为291.8亿元，权益占比45.24%，相较去年底的53.4%，权益占比减少8个百分点。

　　具体来看，其曾经操刀的金域澜庭项目，仅有8.5%的权益；南通R2017-025地块只占12.%的权益。

　　这也意味着，如果按照真实的权益金额来看，曾焕沙的千亿之路恐怕又更远了，加之强力监管杠杆率的三道红线，弘阳曾经的2020千亿目标基本无望，但现在可能需要先担心销售不及预期和高息负债下的资金压力。